Коммерческая недвижимость России. Итоги 2012 года

Офисы

В 2012 году в офисном сегменте, в целом, продолжились тенденции, которые имели место в 2011 году.

В 2012 году мы наблюдаем, что и спрос, и предложение продолжают демонстрировать активное движение за пределы ТТК и МКАД.

По итогам года общий объем новых офисных площадей достигнет 600 000 кв. м, что сопоставимо с показателем за 2011 год, 603 800 кв. м. Таким образом, общее количество качественных офисных площадей на конец года  составит 13,3 млн кв. м (в сегменте класса А – 2,58 млн кв. м (20%), в сегменте класса В – 10,7 млн кв. м(80%)).

При этом в IV квартале 2012 года будут наблюдаться максимальные квартальные объемы ввода новых офисных площадей и заключенных сделок. По итогам IV квартала 2012 года мы ожидаем, что объем ввода новых офисных площадей составит около 206 000 кв. м, из которых на помещения класса А придется 69 800 кв. м (офисный комплекс Алкон). 

Согласно нашим прогнозам, объем заключенных сделок за IV квартал составит около 300 000 кв. м, а общий объем за 2012 год – 1 – 1,1 млн кв. м, что также сопоставимо с показателем за 2011 год.

Развитие ситуации в офисном сегменте в 2013 году останется под влиянием тех же самых факторов, которые играли ключевую роль в 2012 году, а именно: долговых проблем южных стран Еврозоны и, в первую очередь, Греции, а также угрозы углубления рецессии в еврозоне в целом.

В рамках прогноза состояния российского офисного рынка ожидается, что в еврозоне не произойдет ничего экстремально негативного, а во второй половине 2013 года появятся четкие сигналы преодоления рецессии.

Мы ожидаем, что в 2013 году, как и в 2012 году, основной спрос придется на помещения класса В со стороны российских компаний. Спрос со стороны международных компаний останется ограниченным, по крайней мере, до 2-й половины 2013 года. При этом общий объем заключенных сделок в 2013 году будет сопоставим с показателем за 2012 год: 1,1 млн. кв. м.

Учитывая объем площадей класса А, который будет введен в эксплуатацию в 2013 году (доля ввода помещений класса А увеличилась в 2012 году), а также ожидаемый ограниченный спрос на данные площади, мы предполагаем некоторое увеличение доли свободных площадей в сегменте класса А. В сегменте класса В доля свободных площадей будет стабильна. При этом существуют предпосылки для небольшого уменьшения данного показателя: на 1-2 процентных пункта.

В случае развития ситуации в еврозоне по худшему сценарию в 2013 году мы можем увидеть более слабые показатели офисного рынка.

Склады

Рынок складской недвижимости на сегодняшний день находится в стадии бума.

Объем нового строительства составил более 18% совокупного предложения на начало 2012 года. Мы ожидаем дальнейшего роста объемов нового строительства в 2013 году, с учетом того, что общий объем анонсированных к реализации в 2013 году новых проектов класса А превышает 1,5 млн. кв. м.

Наметилась тенденция смещения географии нового предложения с юга на север.

Ритейл и сопутствующая логистика формируют более 75% спроса на складские помещения.

Сделки формата “Build-to-suit” завоевывают все большую популярность (до 34% рынка в 2012 году). Эта тенденция сохранится и в 2013 году и возможно даже превысит показатели этого года.

В 2012 году базовые ставки аренды стабилизировались в районе 135-140 долларов за кв. м. По нашим прогнозам эта тенденция сохранится и в 2013 году.

Торговые помещения

Основной тенденцией на рынке торговой недвижимости 2012 года стало ожидание. Во-первых, это ожидание крупномасштабных проектов, заявленных к открытию в 2013-2014 г. Во-вторых, ожидание крупных инвестиционных сделок с участием иностранных инвесторов. В-третьих, ожидание активной экспансии иностранных ритейлеров, развивающихся через российских партнеров. Первые два квартала рынок находился в ожидании открытия первого в России профессионального Outlet-центра, в III и IV кварталах – официального объявления о закрытии сделки по продаже ТРЦ «Метрополис».

Стоит отметить также высокую активность среди международных ритейлров, которые вышли на рынок в 2012 году. Наиболее громким событием с  этой точки зрения стало открытие флагманских магазинов британских сетей Hamley’s (универмаг игрушек) и Mamas & Papas (товары для будущих мам) в ТРЦ «Европейский» весной 2012 г. Ждали появления американского Michael Kors, который открыл свой первый монобрендовый магазин второй  линейки в «Метрополисе» и затем в «Атриуме». Также в «Метрополисе» состоялось открытие первого Sia Home Fashion, французский бренд декора для дома.   Из крупных форматов единственным «открытием» в 2012 году стал британский универмаг Debenhams в ТРЦ «МЕГА Белая Дача», зашедший повторно на российский рынок после неудачного старта в 2006 году. Компания «МОНЭКС ТРЕЙДИНГ» вывела на рынок Bath & Body Works – первый магазин ультра-популярной сети парфюмерии и косметики на американском рынке. Из люксовых марок стоит отметить открытие магазина американского бренда Juicy Couture и магазина второй линии Versace – Versace Collection.

В будущем году мы ожидаем возобновление развития крупных проектов с GLA более 100,000 кв. метров, а также активное развитие новых международных брендов через российских партнеров, становление  таких форматов, как фермерские рынки и аутлет-центры. А в связи с тем, что Правительство Москвы более активно занялось развитием культурно-досуговой составляющей жизни горожан, мы полагаем, это может повлиять на развитие такого сегмента ритейла в ближайшие годы.