Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе

Изменение настроений потребителей и ситуации на финансовых рынках открыли возможности для поступления новых инвестиций на рынки Европы. В течение лета цены на ключевых рынках Европы отреагировали на снижение ставок капитализации, что в совокупности привело к росту позитивных настроений среди инвесторов и возобновлению их стремлений по расширению и диверсификации своих портфелей.

В настоящее время спрос на основные активы остается высоким, а ограниченность предложения побуждает потенциальных инвесторов расширять свои границы поиска. Некоторые инвесторы прибегают к диверсификации своих портфелей с целью увеличения их доходности, другие предпочитают выходить на новые и более рискованные рынки, где существует возможность получения более высоких доходов в сжатые сроки. Тем не менее, многие предпочитают именно второй вариант, увеличивая свой портфель за счет приобретений на рынках второго эшелона.

В то время как общий объем инвестиций в Европу во втором квартале уменьшился на 1,7%, по сравнению с первым кварталом, для стран Южной Европы и стран Бенилюкс был характерен рост на 94% и 61% соответственно. Однако в предыдущем квартале самый большой рост был характерен именно для стран Центральной Европы.

Ян Вильем Бастижан (Jan Willem Bastijn), глава отдела рынков капитала Cushman & Wakefield EMEA, считает: «В настоящее время для рынка стал характерен существенный скачок в развитии, поэтому сейчас инвесторы начинают обращать свое внимание в сторону тех рынков, которые достаточно долгое время упускали из виду. К тому же, с установлением позитивных настроений во многих областях, с повышением доступности кредитных  средств на рынке, в 2014 году мы ожидаем всплеска деловой активности».

«Рынок коммерческой недвижимости в целом и инвестиционная активность на нем следуют за существующими тенденциями на других рынках»,- считает Дэвид Хатчингс (David Hutchings), глава отдела исследований Cushman & Wakefield EMEA. «Макроэкономические меры стабилизации рисков привели к тому, что инвесторы стали активно искать возможности новых вложений за пределами устойчивых рынков Европы».

«Некоторые изменения, которые мы наблюдаем в прайм секторе, обоснованы макроэкономическими изменениями, происходящими на рынке. Однако сложно отрицать, что в настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится в относительном состоянии стабильности, в связи, с чем наблюдается заинтересованность и повышение доверия инвесторов к неключевым, развивающимся рынкам. В основном инвесторы фокусируются на крупных городах с качественным предложением, в связи с чем, предпочтение инвесторов будет отдаваться таким городам как Милан или Мадрид, даже по сравнению с ключевыми и устойчивыми рынками Европы»,- добавляет Дэвид Хатчингс.

Новые горизонты

«Мы наблюдаем рост инвестиционной активности на всех рынках Европы, в том числе на менее благоприятных, и более того, в настоящий момент лидером является Италии, на втором месте-  Нидерланды. Португалия и Испания пока остаются менее активными, что связано с более медленным восстановлением кредитной системы, что также характерно и для Польши. Тем не менее, я почти уверен, что в 2014 году рынок Испании станет одним из самых привлекательных для инвесторов», - считает Ян Вильем Бастижан.

В первом полугодии 2013 года Италия показала рост уровня активности в 54%, что было ознаменовано крупной сделкой продажи AIG/Lincoln центра De Vinci.

Стефэн Скрин (Stephen Screene), глава отдела рынков капитала Cushman & Wakefield Италия: «Скачок на рынке коммерческой недвижимости Италии произошел намного быстрее, чем ожидалось, что выразилось в появлении новых качественных активов, и как следствие, появлении новых инвесторов. По факту, при правильном соотношении цены и качества, количество покупателей на каждый объект удвоилось».

Во втором квартале 2013 года для Нидерландов был характерен рост уровня активности в 25%, что свидетельствует о том, что инвесторы готовы закрыть глаза на существующие недостатки и сосредоточиться на пяти основных рынках Европы – с фокусом на Амстердаме.

Ян Вильем Бастижан: «В следующем году Нидерланды будут одним из ключевых рынков для инвесторов. Предложение уже претерпело значительные изменения и теперь на многие объекты конкурсные торги проводятся под значительным давлением».

“Value add” инвесторы в основном специализируются на зрелых и устойчивых рынках, в то время как оппортунистические игроки рассматривают более широкий круг объектов, предпочитая более сложные активы с фондами прямых инвестиций, например, такие как Atrium в Амстердаме.

Среди рынков Восточной Европы, соперничающих за инвестиции, Польша по-прежнему выделяется, прежде всего, за счет размера рынка и хороших показателей.  Рост активности носит умеренный характер- 16%  за первую половину 2013 года, по сравнению с 2012 годом,- однако, теперь Польша входит в топ 10 самых привлекательных рынков для инвестиций, чем обуславливается возрастающий интерес международных игроков.

Чарльз Тейлор (Charles Taylor), глава Cushman & Wakefield Польша: «Доходность свыше 6% на рынке Варшавы выглядит весьма привлекательной, по сравнению с максимально возможными 5% в ключевых городах Европы, в связи с чем, многие инвесторы готовы принять на себя большее количество рисков, таким образом предпочитая фокусироваться на менее стабильных и развивающихся рынках, например, таких как Варшава».

В Испании, в первой половине прошлого года, был отмечен рост в 24% за счет крупных сделок, которые обеспечили скачок рынка на ближайший год- два. Уровень риска по-прежнему остается высоким, однако,  доходность по облигациям впервые с первого квартала 2012 года стала ниже, чем у итальянских, что также свидетельствуют о возвращении инвесторов.

Руперт Леа (Rupert Lea), партнер отдела рынков капитала Cushman & Wakefield Испания: «Отношение инвесторов к испанскому рынку быстро меняется. Те инвесторы, которые изучали рынок в прошлом году, сейчас готовы приобрести объекты, однако, не всегда предложение на рынке и политика банков соответствует их ценовым ожиданиям. Только при наличии заинтересованных продавцов и справедливом ценообразовании возможен существенный скачок рынка, до тех пор, он маловероятен».