Офисная недвижимость Москвы. III квартал 2011 года

Согласно данным S. A. Ricci, в III квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 150 тыс. кв.м офисных площадей. В результате объем качественных офисных площадей в Москве составил около 11,75 млн. кв. м. По прогнозам аналитиков S. A. Ricci, до конца 2011 г. может быть введено в эксплуатацию около 230 тыс. кв. м офисных площадей, основная часть которых относится к классу А.

В III квартале было заключено несколько инвестиционных сделок, среди которых - покупка международным фондом Heitman одного из офисных зданий в составе МФК «Метрополис» у Capital Partners, приобретение фондом UFG Real Estate бизнес-центров «Пушкинский дом» и «Конкорд» у Capital Group. Также ведутся переговоры о приобретении структурами Алишера Усманова строящегося БЦ «Оружейный» у компании  «ДС Девелопмент». Несмотря на заметную инвестиционную активность на московском офисном рынке, несколько зарубежных инвесторов намерены избавиться от активов в России. Так, например, Orco Property Group собирается продать офисные, складские и жилые проекты, а фонд Wells REIT II объявил о продаже своего единственного актива в Москве – здания в составе бизнес-центра «Двинцев».

Одним из главных трендов  тенденцией стала переориентация ряда девелоперов офисной недвижимости на строительство жилья. О таких  планах заявили MR Group, «Экоофис», Storm Properties и др. «Интересно, что незадолго до кризиса наблюдался противоположный тренд, - отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci, - В 2007 г. застройщики жилья начали активно развивать направление коммерческой, в том числе и офисной недвижимости. Среди них такие девелоперы, как «Дон-строй», «Баркли», «Крост» и др».

Еще одним явно проявившимся трендом, как отмечает Алексей Богданов, стало стремление арендаторов заключать долгосрочные договоры аренды в национальной валюте, связанное с ростом курсов западных валют к рублю.

По предварительным данным объемы поглощения в III квартале оказались сравнимы с показателем II квартала, составив более 200 тыс. кв.м офисных площадей (сделки аренды и покупки площадей конечными пользователями).  Нестабильность на мировых рынках пока не отразилась на спросе: в процессе переговоров находится несколько крупных сделок аренды, которые могут быть заключены до конца 2011 г.

Средняя ставка аренды предлагаемых помещений класса А составляет около $1230 за кв.м в год внутри Бульварного кольца, $ 810 за кв.м в год между Бульварным и Садовым кольцами. За пределами центрального района ставки для класса А варьируются в диапазоне $ 350 – 750 за кв.м в год. Средневзвешенная арендная ставка для помещений класса В+, предлагаемых в аренду в центре города, составляет около $670 за кв. м. Вне центра ставки для офисов класса В+ варьируются от $180 до $700 за кв.м в год.