Мировые города: борьба за инвестиции. 4 кв. 2010 - 3 кв. 2011 гг.

Топ-25 по приросту инвестиций в коммерческую недвижимость

Города США доминируют в рейтинге. Самый крупный прирост инвестиций наблюдался в Чикаго, где за 12 месяцев было закрыто несколько крупных офисных сделок в центральном районе города, некоторые из которых превысили 600 млн. USD.

8 европейских городов входят в 25 самых быстро растущих городов мира. Самый быстро растущий город в Европе по приросту объемов инвестиций стал Франкфурт, где были закрыты две крупнейшие сделки в центре города на общую сумму 1,6 млрд долларов (Deutsche Bank Twin Towers и OpernTurm).

Топ-25 городов по объему иностранных инвестиций

Хотя Нью-Йорк является первым городом по общему объему инвестиций, Лондон продолжает лидировать по объему международных инвестиций, далее идут Париж и Нью-Йорк. Сингапур и Пекин занимают 4 и 5 место в рейтинге. Международные инвесторы предпочитают города Азии и Европы, чем США. Нью-Йорк единственный город США в списке 25 городов привлекающих иностранные инвестиции. Москва на 19 месте рейтинга – иностранные инвесторы вложили 1, 206 млн. USD, что на 27% больше, чем за прошлый период.

Инвестиции по секторам

Города Северной Америки доминируют во всех секторах, за исключением покупки строительных площадок. В этом секторе топ-25 городов находятся в Азии, при этом 22 города в Китае, что подчеркивает, что до недавнего времени это была горячая инвестиционная точка, хотя сейчас там и наблюдается снижение активности.

Инвестиции в офисную недвижимость.

Наибольший объем инвестиций в офисную недвижимость пришелся на Лондон.  Нью-Йорк остался на втором месте с объемом инвестиций 14,1 млрд. USD (рост в 189%). Москва на 13 месте, с объемом инвестиций 3, 431 млн. USD (рост в 6,5%). Кстати, Москва на 17 месте среди крупнейших офисных рынков мира, и занимает 7 место по дороговизне офисных площадей.

Когда экономическая ситуация стабилизируется,  инвесторы снова начнут предпочитать более рискованные рынки. Об этом говорит постепенное увеличение количества городов Азии в рейтинге. Пять лет назад всего 3 города этого региона были в топ-25. В этом году в рейтинге 8 городов из Азии, для сравнения 5 в Европе и 7 в Северной Америке.

Инвестиции в торговую недвижимость

Гонконг привлек наибольшее количество инвестиций в торговый сектор, в основном за счет продажи   торгового центра Festival Walk за 2,4 млрд. долларов. Область Рейн-Рур в Германии и Нью-Йорк идут на второй и третьей позиции, а Манчестер и Лондон на четвертом и пятом месте.  Москва на 27 месте с объемом инвестиций 917 млн. USD.

Инвестиции в складскую недвижимость

Сингапур лидирует по объему инвестиций в складскую недвижимость, поднявшись на 6 позиций с прошлого года и сместив Лос-Анджелес. Хотя развитые экономики теряют свои позиции производственных хабов развивающимся странам, пока это не нашло реального отражения в инвестиционной активности  в Азии и Тихоокеанском регионе, основная активность приходится на Северную Америку. Однако, при более активном экономическом росте в краткосрочной и долгосрочной перспективе, возрастет и уровень инвестиционной активности в этом  регионе. Москва на 30 месте с объемом инвестиций в размере 328 млн. USD, что на 664% больше, чем в прошлом году.

Ценообразование

Рейтинг стран наглядно показывает нежелание инвесторов рисковать и их стремление выбирать самые лучшие объекты на всех рынках. В топ-25 по общему объему инвестиций 10 городов с самыми низкими ставками доходности. Средняя ставка доходности в топ-25  на июнь 2011 составляет 6,3%, что ниже среднемирового уровня в 7,4%, и подтверждает факт, что инвесторы не готовы рассматривать рынки только потому, что на них предлагается более высокая доходность.  

Несмотря на то, что глобальный спрос растет, и прозрачность рынков улучшается, что постепенно приводит к единому ценообразованию на топовых рынках по всему миру, ценообразование на более рискованных рынках второго эшелона более экстремально и более локально. Разница в цене на объекты первого и второго эшелона увеличилась в большинстве секторов, и разница в ставках доходности в большинстве  стран не будут сокращаться, пока на рынке доминируют арендаторы,  и толерантность к рискам низкая.  

Прогноз на 2012

Экономические тренды и ситуация на рынках коммерческой недвижимости будет оставаться неопределенной и различаться значительно от рынка к рынку. Пока в среднесрочной перспективе все сводится к росту на развивающихся рынках, но в краткосрочной перспективе сохраняется недостаток факторов стимулирующих рост, а значит, инвесторы будут выбирать стабильный доход, чем гнаться за ростом.

Спрос на коммерческую недвижимость,  как на относительно высокодоходный актив останется, что будет приводить к росту объема инвестиций, если на рынке будет финансирование и объекты для покупки. Банки готовы продавать свои объекты, но чаще всего они обладают ограниченным предложением качественных объектов. Однако, это имеет мало влияния на спрос. Доступность капитала улучшилась особенно для покупки качественных объектов, но в большей степени ограничено, так как банки ждут новых правил и регулирования как в Европе, так и в Америке.

Спрос на качественные объекты пришел в тот момент, когда многие владельцы не готовы их продавать, так как они не видят объектов для рефинансирования. Это означает дальнейший рост цен в лучших городах и рост спроса на новое строительства,  которые могут рассматриваться как новые возможности и как угроза, особенно в  Азии, где предложение может быстро вырасти. В США рост цен на объекты прайм привел к тому, что спрос выходит за пределы крупнейших городов. Подобная картина наблюдается и в Европе, однако недавние события поубавили был инвесторов рассматривать недвижимость в городах второго эшелона.