Рынок торгово-розничных помещений. Москва-2011

Аналитика:

Предложение

Для московского рынка торгово-розничных помещений характерно ограниченное предложение и сравнительно низкие темпы его роста. Мы выделяем три категории возможного расположения помещений: центральные торговые коридоры (улицы), магистральные улицы и спальные районы города. Значительная часть помещений street-retail, совокупным объемом около 450 тыс. м2, сконцентрирована на центральных торговых улицах Москвы. Объем предложения вдоль основных магистралей столицы мы оцениваем на уровне 150 тыс. м2.

Расширение предложения в Москве происходит крайне медленно, в основном за счет выхода на рынок торговых помещений в составе многофункциональных комплексов (МФК). Как правило, выбранное на этапе планировки функциональное назначение помещения, а также технические характеристики комплексов позволяют организовывать качественное торговое пространство, отвечающее современным требованиям. Так, совокупное предложение в сегменте увеличилось более чем на 5 тыс. м2 за счет торговой составляющей МФК Summit на Тверской ул., вышедшего на рынок в 2011 г.

Кроме того, ряд московских девелоперов, работающих на рынке жилой недвижимости, организуют на первых этажах жилых комплексов помещения для размещения магазинов и различных бытовых служб. К примеру, группа компаний «ПИК» запустила новый для российского рынка механизм сдачи в аренду коммерческих помещений профильным операторам (программа «ПИК-Ритейл»), состав которых будет формироваться на основе исследований рынка, а также предпочтений жителей конкретного микрорайона.

Спрос

Основную долю спроса на торгово-розничные помещения столицы традиционно формируют предприятия общественного питания, одежные операторы, продуктовые сети. Если рассматривать спрос со стороны операторов в разрезе количества торговых точек, то наряду с лидерами рынка в первую пятерку будут входить банковская розница и торговые операторы сотовой связи.

Данное распределение в целом характерно для большинства мировых столиц с корректировками, определяемыми местными особенностями рынка. Например, в Париже наиболее активными участниками рынка в 2011 г., как и в предыдущие годы, оставались местные продуктовые сети, такие как Auchan, Carrefour, Monoprix и другие. За счет широкой линейки форматов магазинов, они формировали спрос на помещения 80 - 5 000 м2.

Коммерческие условия

Ввиду ограниченного предложения и растущего спроса на площади формата street-retail, в последнее время отмечается снижение вакантных площадей в центральных и магистральных торговых коридорах Москвы. Средняя доля вакантных площадей по рынку находится в диапазоне 2%-10%, в том числе, в пределах Садового кольца – 3%, на основных торговых магистралях - 5 %. При этом наиболее интересные помещения имеют «лист ожидания» из потенциальных арендаторов.

Ставки аренды в сегменте торгово-розничных помещений зависят прежде всего от удаленности объекта от центра города: на центральных торговых улицах Москвы ставки варьируются в диапазоне от $1 500 до $3 000, достигая в некоторых случаях $6 000-8 000 м2/год. Ставки аренды на Садовом кольце в среднем составляют от $1 200 до $3 000 м2/год, на основных магистральных улицах - от $800 до $2 500, в спальных районах – от $500 до $1 500 м2/год

Помимо расположения объекта относительно центра города, важную роль играют также транспортный и пешеходный трафик, его визуальная доступность и технические характеристики. Так, ставка на качественное помещение в спальном районе, расположенное рядом со станцией метро в месте с высокой проходимостью может быть выше ставки на помещение в центральном районе города с низким трафиком и плохой визуальной доступностью.

В ноябре 2011 г. в среднем по рынку арендные ставки выросли на 3−5% (в отдельных случаях до 20%) по отношению к началу года. Что касается других условий аренды, в основном сделки заключаются на длительные сроки и ежегодной индексацией в диапазоне 7-10%. Также в договора включают пункты, позволяющие учитывать изменяющиеся условия внешней конъюнктуры рынка.

Источник: Knight Frank
www.knightfrank.ru

Читайте также