Рынок офисной недвижимости Москвы. III квартал 2012 года

Основные тенденции

·         На протяжении всего III квартала наблюдался стабильный рост стоимости нефти на мировых рынках, темп роста  превысил показатель предыдущего квартала текущего года. Так, на начало сентября цена Brent выросла на 14,9%, прибавив за три месяца $14,59 за баррель. При этом с начала 2012 года рост стоимости нефти составил 4%, а по сравнению с минимальным показателем в декабре 2008 года ($39,29) цена на нефть увеличилась в 2,5 раза. Тем не менее,  в последнюю неделю III квартала было зафиксировано некоторое снижение стоимости нефти (2%): нефть Brent подешевела на $2,18 за баррель., составив $112,39 за баррель. Снижение цен на нефть в сентябре и связанные с ним валютные колебания пока не оказали заметного влияния на активность участников рынка офисной недвижимости.

·         В III квартале ряд девелоперов заявили о новом строительстве офисных центров. Компания «Авгур Эстейт» объявила о планах строительства бизнес-центра Wall Street (общая площадь – 31 тыс.кв.м). В августе этого года стало известно, что Компания Capital Group планирует построить МФК «Око» на территории Москва-Сити, общая площадь небоскреба составит около 400 тыс.кв.м.

·         Власти Москвы в III квартале продолжили выдачу разрешительной документации на строительство новых и на возобновление строительства замороженных проектов. Среди примеров - Компания «ДС Девелопмент», получившая разрешение на завершение проекта МФК «Пирамида Хеопса» площадью  152 тыс.кв.м., а также ООО «Автостоянка Тверская застава», которое будет заниматься проектированием и  строительством нового офисного комплекса вблизи Белорусского вокзала на участке в 0,4га.

·         В связи с ужесточающимися требованиями строительства в центре Москвы и вероятным выходом до конца года правил землепользования и застройки в центре города (за исключением зоны ММДЦ) девелоперы продолжают активно осваивать промышленные территории столицы. Так, для промзоны «Западный порт» района Дорогомилово утверждены новые территориальные схемы развития, кроме того, активно ведется разработка концепции развития промзон Восточного округа.

Предложение

По итогам III квартала 2012 г. в Москве было введено чуть более 110 тыс.кв.м. качественных офисных площадей класса А и В+, что является самым низким показателем с начала 2012 года – на 8% меньше, чем во II квартале и на 22% меньше, чем за I квартал 2012 года.

Общий объем завершенных и введенных в эксплуатацию офисных площадей  с начала 2012 года по состоянию на октябрь составил более 370 тыс.кв.м.

Общий объем офисных помещений на конец III квартала 2012 г. составил 12,3 млн.кв.м. В течение двух последних лет предложение офисов ежеквартально увеличивается на 100-200 тыс.кв.м. Для сравнения, в предкризисные 2007-2008 гг. поквартальный прирост площадей составлял в среднем  около 400 тыс.кв.м.

В III квартале рынок офисной недвижимости пополнился такими объектами класса «А», как Olympic Hall (Олимпийский проспект, 16 корп. 2, офисная площадь – 11,2 тыс.кв.м.) и «Аквамарин III» (Озерковская наб., 22-24., офисная площадь – 52,7 тыс.кв.м.).

В сегменте класса В+ прирост предложения составил около 46 тыс. кв.м. Среди объектов, готовых к въезду арендаторов – БЦ «Лефортово» на ул. Авиамоторная, д.12 (офисная площадь – 10 тыс.кв.м) и БЦ на ул. Снежная, 26 (7,9 тыс. кв.м.). Также завершилась реконструкция в нескольких объектах класса В+, в числе которых БЦ Smart Park (бывшее НИИ «Витамины», 10,2 тыс. кв.м.).

По состоянию на октябрь 2012 года  наибольший  объем готовых офисных площадей классов А, В+,В приходится  на зону ТТК (в т.ч. ММДЦ).  Доля офисов в районе ТТК и ММДЦ составляет более 60% общего предложения рынка офисной недвижимости Москвы.

Спрос

За первые 9 месяцев 2012 г. уровень поглощения составил, по предварительным оценкам, более 650 тыс.кв.м., что на 6% превышает показатель аналогичного периода 2011 года. 

По сравнению с первым полугодием 2012 года, в III квартале активность арендаторов снизилась. Объем сделок аренды и покупки офисных площадей в III квартале 2012 г. составили около 230 тыс.кв.м (сделки аренды и покупки площадей конечными пользователями). Впрочем, снижение роста спроса на офисные площади характерно для данного периода года.

По предварительным подсчетам, в структуре спроса основная доля сделок аренды и продажи офисных площадей (более 50%) приходится на помещения класса А. На офисы классов В+ и В приходится 24% и 26% соответственно (по результатам известных сделок III квартала).

В течение III квартала арендаторы по-прежнему отдавали предпочтение площадям в уже готовых офисных центрах. Доля сделок во введенных в эксплуатацию объектах в общем объеме поглощения по итогам трех кварталов составила более 90%.