Коммерческая недвижимость Петербурга. I квартал 2014

Аналитика:
• В 1-м квартале объем ввода офисных площадей оказался небольшим. По итогам первых 
трех месяцев 2014 года было введено 19 тыс. кв. м. 

• По результатам 1-го квартала доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга 
сократилась с 11,8% до 10,9%. Подобная динамика снижения уровня вакансии не 
наблюдалась с 2012 года. Сокращение произошло за счет относительно высоких показателей 
поглощения на фоне низкого объема ввода. 

• По итогам 1 кв. 2014 года объем качественных торговых площадей не изменился и 
составил 2 млн. кв. м. В эксплуатацию не было введено ни одного нового торгового центра. 
Объем торговых площадей запланированных к вводу в 2014 году является самым 
минимальным в посткризисный период (118,9 тыс. кв. м). 

• Ритейлеры ведут переговоры с девелоперами с тем, чтобы зафиксировать верхнюю и 
нижнюю границы валютного коридора. В каждом конкретном случае вопрос о фиксации 
границ валютного коридора решается индивидуально. 

• В 1 кв. 2014 года произошло некоторое увеличение рублевых ставок как на основных, 
так и на второстепенных торговых магистралях города. Основной причиной этого 
повышения стало сезонное ожидание увеличения спроса в весенне-летний период. 

• В январе-марте 2014 года увеличилась нижняя граница запрашиваемых арендных 
ставок в качественных складских комплексах, верхняя граница стабильна. Уровень 
ставок аренды в Санкт-Петербурге составляет до 130—135 долл. США/кв. м/год (без учета 
операционных расходов и НДС). 

В условиях резкого замедления экономики России и ослабления рубля, рынок коммерческой 
недвижимости Санкт-Петербурга вынужден реагировать на изменение ситуации. Результаты 1-го 
квартала показывают некоторую инертность рынка Санкт-Петербурга, существенных изменений пока не 
произошло. Основные последствия макроэкономических событий 1-го квартала мы увидим в течение 
2-3 квартала 2014 года. 
 
Ослабление рубля привело к дополнительному обсуждению условий договоров аренды в сегменте 
торговой недвижимости. Арендаторы и арендодатели стремятся зафиксировать условия, которые 
защитят их интересы в случае резкого колебания рубля. Однако в каждом случае итоговые 
договоренности определяются в индивидуальном порядке. С учетом увеличивающихся рублевых 
затрат на импорт и аренду и снижения оборотов розничной торговли, ритейлеры внимательно 
анализируют эффективность каждого магазина и оптимизируют розничную сеть. 
 
Аналогично развиваются взаимоотношения собственников и арендаторов в складском сегменте. При 
преобладании долгосрочных договоров в наиболее качественных складах, изменение курса негативно 
для арендаторов, поэтому они стремятся зафиксировать валютный коридор. Тем не менее, пока 
ситуация остается на стороне арендодателя. 
 
Несмотря на негативные тенденции в макроэкономике, офисный сегмент Санкт-Петербурга в 1-ом 
квартале оказался более активным, нежели в 4-ом квартале 2013 года. Это выразилось и в увеличении 
объемов поглощения, и в снижении общего уровня вакантных площадей. Тем не менее, ожидаемое 
снижение активности международных компаний, вкупе с высоким объемом свободных площадей, 
приводит к ограничению будущего роста ставок аренды. 
 
Как и ранее, рынок стрит-ритейла характеризуется наиболее высокой ликвидностью, что приводит к 
эластичности ставок аренды, собственники помещений достаточно гибко реагируют как на рост, так и 
на падение спроса. В 1-ом квартале в преддверии летнего сезона наблюдается некоторая активизация 
спроса на основных магистралях, в частности на Невском проспекте. 

Перспективы рынка.

Объем ввода в 2014 году будет на уровне 2013 года. При реализации заявленных планов, в 2014 году будет введено около 240-250 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. При этом доля Класса А в вводе составит около 45-50%.

Московский район останется в 2014-2015 годах доминирующей локацией по вводу новых площадей. В 2014-2015 годах тренд распределения новых площадей по городу сохранится: среди бизнес-центров, которые будут построены до конца 2014 года 35% располагаются в Московском районе. Такая же доля придется на Московский район и в 2015 году.

Увеличивается интерес к сертификации соответствия стандартам «зеленого» строительства. Высокий уровень вакансий и ограниченный спрос приводит к необходимости наличия у бизнес-центров конкурентных преимуществ, одним из которых может стать наличие подобного сертификата. Первым спекулятивным объектом, подтвердившим свое соответствие стандартам «зеленого» строительства в 2013 году, стал бизнес-центр «Ренейссанс Правда», сертифицированный по системе LEED Gold. В 1 кв. 2014 года сертификат LEED Gold получил БЦ «Технополис Пулково», фаза II.

Фактор решения о переезде «Газпрома» останется ключевым для спроса. Ситуация на рынке, которая будет наблюдаться в 2014 году, сильно зависит от решения о дальнейшем переезде структур «Газпрома», а также развития компаний, деятельность которых связана с «Газпромом». В связи с этим добывающий сектор останется на лидирующих позициях в структуре спроса. Можно ожидать сохранения высокого уровня спроса и от IT компаний.

Мы не ожидаем существенного изменения арендных ставок. Несмотря на высокое качество новых вводимых объектов, ожидания девелоперов часто оказываются на начальном этапе завышенными с точки зрения арендной ставки. Вследствие конкуренции, рост средних арендных ставок за счет новых объектов сдерживается арендной политикой уже существующих бизнес-центров.

Источник: JLL
www.jll.ru

Читайте также