Обзор рынка недвижимости за 2015 год

Аналитика:
Падение покупательной способности населения, сокращение реальных доходов и пессимистические прогнозы граждан относительно динамики своей платежеспособности привели к тому, что оборот торговли упал за год на 10%, при этом декабрь к декабрю упал на 15,3%, по данным Росстата. Замедление продаж в конце года говорит о том, что тенденция уменьшения выручек будет усиливаться, и граждане будут и в 2016 г. покупать меньше.

Рынок торговых площадей Москвы пополнился за год всего на 50% от заявленного: введено 0,6 млн. м2 торговых площадей (Зеленопарк, Авеню, РИО и несколько менее крупных) вместо 1,3 млн. м2 обещанных торговых площадей. Общий объем рынка составляет около 6 млн. м2, и 2015 г. был, несмотря на падение темпов ввода площадей, рекордным, принеся 10% от общего объема рынка.

Вакантность составляет 8-9% с перспективой роста до 11% в 2016 г. Текущие показатели вакантности – худшие за 10 лет, и с начала 2014 г. вакантность площадей ТЦ выросла в три раза. В абсолютных значениях вакантность составляет около 0,5 млн. м2. При этом общей картины по рынку нет: есть пустые ТЦ, есть заполненные. Традиционно, новые торговые центры открывались с заполнением 40-50% к дате открытия.

Падение ставок аренды составило в среднем 20%, но по факту доходы собственников ТЦ упали на 30-50%. Структуру потерь владельцев ТЦ можно грубо отразить так: 15-20% и более сформировали предоставленные арендаторам снижения ставок/рассрочки/ дебиторка, на 10% и более упали выручки арендаторов, на 10% и более выросла вакантность (незанятые площади + ротации). Падение ставок аренды очень отличается от объекта к объекту: разница между ставками аренды на сопоставимые лоты в разных ТЦ может доходить до 50%. Арендаторы ищут наилучшие локации и идут только в те объекты, в которых есть сформированный трафик покупателей.

При этом, для Москвы насыщенность рынка торговыми площадями не является предельной: например, она меньше, чем в Екатеринбурге, на 25%, и Москва отстает по этому показателю от многих европейских столиц (Лондон, Париж, Варшава, Вена, Прага…). Хотя по ставкам аренды Москва остается одним из мировых лидеров: она идет в рейтинге сразу после Лондона. С учетом падения доходов населения можно ожидать дальнейшей коррекции доходов владельцев торговых помещений.

Что касается Екатеринбурга, то по насыщенности торговыми площадями он переместился на второе место в стране – теперь он идет следом за Санкт-Петербургом. С учетом профицита торговых площадей в этом городе, процессы падения доходов протекают там более выраженно.

Активность владельцев торговой недвижимости сейчас приоритетно направлена на удержание арендаторов, усиление концепций торговых центров, на повышение качества управления. Ритейлеры реагируют на сокращение продаж и предоставляют скидки покупателям, уменьшая свою маржу. Очевидной стала тенденция привлечения операторов развлечений на крупные площади, которые приносят незначительные доходы, но позволяют удержать трафик. Лучше всего чувствует себя торговля в сегменте «дисконт», что заметно по планам расширения продуктовых сетей этого формата и по актуальности аутлетов. Рынок аренды торговых центров также перешел в рубль, и на смену фиксированной арендной плате приходит % от оборота арендаторов.

Источник: Strategy Capital Advisor

Читайте также