Рынок торговой недвижимости Москвы. II квартал 2014

Аналитика:
Макроэкономика

В июле 2014 г. МВФ существенно понизил прогноз роста ВВП РФ с 1,3% до 0,2% - 2014 г. и с 2,3 до 1% - 2015 г. - это самые низкие темпы роста среди всех крупных экономик мира. Ужесточение доступа на внешний финансовый рынок в силу введения санкций ведет к ослаблению рубля и росту внутренних ставок: с 28.07.2014 ЦБ повысил ключевую ставку до 8%.

Москва

Денежные доходы населения

Средняя номинальная заработная плата, начисленная за май 2014 г. по полному кругу организаций составила 58 422 руб. По сравнению с апрелем 2014 г. она уменьшилась на 9,2%, по сравнению с маем 2013 г. выросла на 9,5%. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом инфляции, в мае 2014 г. составила 101,9% к уровню мая 2013 г. и 90,2% – к уровню апреля 2014 г. В настоящее время в структуре денежных доходов населения оплата труда и выплаты социального характера занимают около 40% (по России - свыше 65%). Доходы от собственности составляют 15,0%-16,5%, прочие доходы (доходы от имущества, продажи валюты и пр.) – 27%-28%. В ближайшее время значительных изменений в структуре доходов не предполагается: на 1-2% увеличатся доля доходов от оплаты труда и предпринимательской деятельности1.

Инфляция по итогам 1 полугодия 2014 г. (в % к декабрю 2013) составила 5,3% (3,7% за аналогичный период прошлого года).

Оборот розничной торговли

Оборот розничной торговли в Москве за январь-июнь 2014 г. составил 2 043,5 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 2,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, это самый низкий показатель после 2009 г., когда по итогам 1 полугодия оборот розничной торговли сократился на 2,6%.

Общий объем оборота розничной торговли на 82% был сформирован торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, на 18% - за счет продажи товаров на розничных рынках и ярмарках (в январе-июне 2013 г. - 81,3% и 18,7% соответственно).

В структуре оборота розничной торговли на пищевые продукты, включая напитки и табачные изделия приходится 51,3% общего объема, на непродовольственные товары - 48,7%.

Предложение, основные тенденции рынка

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ столицы по итогу 1 полугодия 2014 г. составило 4 140 тыс. кв.м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 350 кв.м GLA на 1 000 жителей.

По итогам 1 полугодия 2014 г. прирост предложения качественных торговых площадей GLA составил 226 тыс. кв.м.

Продолжается децентрализация рынка. Основной ввод торгово-развлекательных проектов располагается за пределами ТТК. Тенденция смещения крупных торгово-развлекательных проектов к МКАД увеличивается (наличие свободных участков под застройку, децентрализация расположения районов нового жилого строительства).

Уровень вакантных площадей в качественных ТЦ Москвы с начала года немного увеличился с 1% до 2-3%. В связи с ожидаемым и наблюдаемым существенным вводом площадей в 2014-2015 гг. уровень вакантных площадей может вырасти до 5-7% в среднем по городу на краткосрочную перспективу. При этом некоторые из заявленных к открытию ТЦ были начаты еще до кризиса, (например, ТЦ "Мозаика", "Авиапарк"). К 2016-2017 гг. при нормальном развитии ситуации (отсутствие геополитических и макроэкономических потрясений), уровень вакантных площадей снизится до текущих значений.

Согласно планам девелоперов, на 2 полугодие 2014 г. заявлен ввод около 650-700 тыс. кв.м GLA торговых площадей. С учетом переноса сроков открытия по части объектов, по итогам года GVA Sawyer прогнозирует рекордный объем ввода торговых площадей - на уровне 600 тыс. кв.м GLA (максимальный объем нового предложения был зафиксирован в 2009 г.- 518 тыс. кв.м GLA).

Хорошим индикатором потребительской активности является Watcom Shopping Index, который рассчитывается на основе данных о реальной посещаемости торговых центров. На июль 2014 г. по сравнению с июлем 2013 г. в Москве зафиксировано падение в посещаемости крупных торговых центров, а именно: супер-региональных - на 30%; региональных с GLA более 40 тыс. кв.м- на 9% и незначительный (+7%) рост посещаемости более мелких объектов. Среди выявленных трендов покупательского поведения - сокращение числа регулярно-посещаемых торговых объектов с пяти до двух, снижение времени пребывания в магазине. При этом отмечается увеличение уровня конвертации посетителей в покупатели. Одновременно с этим отмечаем, что ввод в эксплуатацию новых объектов является объективным фактором "размывания" потока потребителей между большим числом объектов.

В целом развлечения, как для детей, так и для взрослых, несопоставимы по доходности от арендных платежей с торговлей, однако сильная конкуренция вынуждает девелоперов идти на повышение привлекательности и увеличение уровня комфортности и времени пребывания в ТРЦ. Чаще всего развивающие центры разрабатывают обучающие программы и формируют экспозицию таким образом, чтобы охватить различные возрастные группы. Формат "город-парк" предполагает, что родители могут оставить детей в развивающем центре на 3-4 часа, а сами в это время заниматься своими делами (совершать покупки, заниматься спортом и др.). В России подобные форматы детских развлекательные появились не так давно, но их число будет постепенно увеличивается. К примеру, в 2014 г. в Москве открылся детский город профессий "Мастерславль" (6 000 кв.м) в ММДЦ "Москва Сити", до конца года ожидается открытие детского парка Kidzania (10 000 кв.м) в ТРЦ "Авиапарк" и "Кидбург" (3 000 кв.м) в ТРЦ "Детский Мир" на Лубянке.


Источник: GVA Sawyer
gvasawyer.ru

Читайте также