Торговая недвижимость Минска. I полугодие 2016

Аналитика:
Предложение

В I полугодии 2016 года в Минске не было открыто ни одного из заявленных девелоперами и ожидаемых общественностью крупных ТРЦ. Более того, не было вообще введено в полном объеме крупных значимых объектов, что можно отнести к антирекордам рынка за последние несколько лет.

> Самый крупный реализованный проект – ТЦ «Глобус Парк» в пригороде (поселок Щомыслица). Но в нем на современном этапе функционирует только один обособленный блок, где расположился супермаркет «Корона» и магазин бытовой техники «Корона Техно», а в конце полугодия открылся еще и крупный мебельный магазин компании «Пинскдрев».

> Значимые проекты в черте города отсутствовали. Все, что из введенных новостроек можно отметить, – ввод торгового центра в процессе реконструкции рынка «Уручье-3» по ул.Никифорова общей площадью чуть более 11 тыс. кв. м, а также открытие мебельного центра в МФК «Тивали» в составе корпуса, совмещенного с паркингом (годом ранее в МФК ввелось основное зданией ТРЦ).

> В прошедший период была озвучена программа развития торговли в Минске на период 2016-2020 гг., согласно которой запланирован ввод еще 500 тыс. кв.м торговой площади. В пересчете на GLA это возможный прирост 900-1100 тыс. кв.м новых площадей. Обеспеченность минчан торговыми площадями во всех типах торговых объектов (различного года ввода, формата и т.п.) на начало 2016 года составила 607 кв.м на тысячу населения.

Спрос

В I полугодии 2016 не отмечалось ажиотажного спроса, но нельзя говорить о его отсутствии. В торговые центры заходили сетевые операторы объектов общественного питания, в том числе кафе-мороженое, суши-бары, ресторан национальной кухни и др.

> На рынок вышли новые известные брэнды. Например, сеть Pandora, открывшая магазины в двух крупных торговых центрах города. В этот период развивали сети и некоторые национальные фэшн-производители. В частности, в ТЦ «Момо» открылся магазин Eliz, в ТЦ «Столица» открылся крупный магазин «Милавица» в павильоне, где ранее располагался магазин-конкурент «Серж».

> На арендованные площади заходили и крупные арендаторы. В частности, в ТЦ «Момо» открылся супермаркет DIY Mile (более 2,5 тыс. кв. м GLA); в ТЦ «Глобус Парк» - продовольственный супермаркет «Корона» в паре с магазином «Корона Техно» (4 тыс. кв. м GLA) и самый большой по площади фирменный магазин «Мебель «Пинскдрев» (3 тыс. кв. м GLA). Также активны были и иные мебельщики: хоть в период 2014-2015 гг. в Минске и открылся ряд крупных новых центров мебели и интерьеров, что уже привело к насыщенности рынка в этом узком специализированном сегменте, в новом специализированном ТЦ «Тивали-мебель» большинство площадей занято.

> В этот период произошли события, которые положительно отразятся на спросе в перспективе. В апреле компания Inditex объявила о начале набора сотрудников в Беларуси. В июне о решении войти на рынок Беларуси заявила скандинавская сеть JYSK.

> Если просматривать спрос по площадям, заметно некоторое увеличение доли объектов, арендующих площади свыше 50 метров, да и в целом заметна тенденция укрупнения площадей, что можно связать, помимо прочего, с упавшими ставками и выросшим предложением как по рынку в целом, так и в конкретных объектах.

> Но рынок спроса в I полугодии 2016 года отметился и антирекордами: были случаи отказа от арендных площадей со стороны крупноформатных якорных арендаторов, причем, в отличие от событий 2015 года, отказы не были связаны с ликвидациями розничных сетей.

Ставки аренды

В I полугодии 2016 года ставки стабилизировались, что было ожидаемо: ставки падали сравнительно быстро и на протяжении достаточно длительного периода: с конца 2014 года и до начала 2016. Так, только за 2015 ставки в еврономинале упали на 20-25%, а в ряде случаев и свыше 30% к существовавшим. Поэтому уровень, сформировавшийся к концу I квартала 2016 года, стал если не «дном», то базой, на которой современный уровень ставок продержится хотя бы до периода роста деловой активности (или его отсутствия, как в 2015 году), т.е. пока не прояснится ситуация с потребительским рынком. Но есть и исключения: до сих пор встречаются ставки на уровне 180-200 евро за 1 кв. м за особо малые площади. Точно так же есть отдельные примеры, когда торговые площади сдаются за символическую плату, сопоставимую с уровнем ставок на склады. Здесь все сильно связано с покупательским потоком в объектах.

> Распространение получило применение практики привязки размера ставки к проценту от оборота. Если в 2014 году это были еще единичные, неотработанные на практике случаи, в 2015 они отрабатывались и росли численно, а в 2016 году стали обыденным явлением на рынке арендных отношений.

> Что еще характерно для I полугодия – произошло то, чего на рынке Минска, да и Беларуси вообще, долгое время не наблюдалось, даже в периоды недавних кризисов: «просели» ставки под крупноформатный продовольственный ритейл (супермаркеты, гипермаркеты). Например, если раньше в Минске помещения под продовольственные якоря со ставками в 17-19 евро за 1 кв. м были нормой, и даже, пусть не так часто, но встречались факты аренды по ставкам 20-21 евро, то в данный период для девелопера предлагать арендатору ставку выше 12-14 евро бесполезно.

Вакантность

 Уровень вакантности на торговые помещения в I полугодии 2016 года также стабилизировался. В течение I квартала полностью прояснилась картина с индивидуальными предпринимателями: кто остается работать, кто прекращает деятельность, - а это основной арендатор торговых центров старых форматов. И если ТЦ старого формата лидировали по образованию вакантности, то с II квартала вакантность образовываться перестала и там.

Источник: Colliers
www.colliers.ru

Читайте также