Торговая недвижимость Москвы. I полугодие 2015
Аналитика:
Объемы нового предложения бьют рекордыРекорд второго полугодия 2014 года на московском рынке торговой недвижимости сменился рекордом первого полугодия 2015 г. Так, за первую половину текущего года в Москве было введено в эксплуатацию 5 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 311,8 тыс. кв.м. Это самый большой объем ввода торговых площадей, зарегистрированных в Москве по результатам первых полугодий.
Вводились в эксплуатацию крупные объекты и долгострой
Рекордный объем ввода в первом полугодии произошел благодаря открытию крупных объектов, в первую очередь, Columbus (140 тыс.кв.м GLA). Во втором квартале также открылся ТРЦ MARi – проект с десятилетней историей. С вводом этого объекта на один долгострой в столице стало меньше.
Уровень обеспеченности торговыми площадями вырос
В результате ввода в Москве новых торговых площадей, уровень обеспеченности качественными торговыми площадями жителей столицы вырос. По состоянию на конец первой половины 2015 года, уровень обеспеченности составил 421 кв.м / 1000 жителей.
Юг Москвы укрепил свои лидерские позиции по объему торговых площадей
В первой половине 2015 ЮАО прирос в доле предложения площадей в качественных ТЦ за счет открытия ТРЦ Columbus. Теперь на округ приходится почти 20% от совокупного объема площадей в Москве. За счет ввода площадей уровень обеспеченности в ЮАО вырос с 479 кв.м/1 000 жит. до 559 кв.м/1 000 жит.
Лидером по обеспеченности торговыми площадями стал ЦАО
Центральный округ Москвы, некогда лидер по уровню обеспеченности жителей торговыми площадями, в первом полугодии вернул свои позиции за счет открытия «Центрального Детского Магазина на Лубянке». Уровень обеспеченности здесь теперь составляет 687 кв.м/1 000 жителей. Тем не менее, в ближайшие годы новые крупные торговые центры в центральной части города строиться не будут, а девелоперская активность сместиться на периферию города.
Восток Москвы и Новая Москва не теряют своей перспективности для торгового девелопмента
Сохраняется потенциал для торгового девелопмента в Москве преимущественно на присоединенных территориях и на Востоке столицы. На Востоке Москвы зафиксирован один из самых низких уровней насыщенности рынка. В ТиНАО же высокий уровень обеспеченности достигается, большей частью, за счет «Меги Теплый Стан» и Vnukovo Outlet Village – объектов, нацеленных на обслуживание жителей других округов. В округе по–прежнему сохраняется потенциал для строительства ТЦ, ориентированных на жителей округа.
Средний уровень арендных ставок в ТЦ Москвы снизился
По торговым центрам Москвы, открытых до 2014 года, мы фиксируем диапазон средних ставок аренды, номинированных в рублях. По итогу первого полугодия, средние ставки аренды снизились примерно на 6% по сравнению с первым полугодием 2014 (LFL).
Наиболее устойчивым в кризис остается сектор FMCG
По сравнению с первым полугодием прошлого года средние ставки аренды для арендаторов профиля FMCG остались стабильны, в то время как по всем арендаторам торговой галереи зафиксировано снижение – примерно на 15%. Мы ожидаем продолжения динамики в ближайшем будущем.
В новых ТЦ фиксируется диапазон CAP
В новых торговых центрах, введенных в эксплуатацию начиная с 2014 года, нет возможности оценить средний уровень ставок аренды, поскольку арендаторы платят либо % от товарооборота, либо ограничивают арендную плату CAP. В зависимости от ситуации в том или ином новом проекте, схема взимания арендной платы может сильно варьироваться – поэтому мы не выводим средних значений, а даем диапазоны CAP. Текущая динамика ставок аренды отражает ситуацию с изменением товарооборотов ритейлеров.
До конца года запланирован ввод еще трех ТЦ
К открытию до конца 2015 года заявлены 3 объекта совокупной GLA 104 тыс. кв.м. В совокупности, мы ожидаем, что по итогу года будет введено 60% от заявленного в начале года объема, то есть порядка 420 тыс. кв. м GLA.
Многие девелоперы перенесли сроки ввода объектов
Напомним, что в начале года к открытию были запланированы 13 ТЦ совокупной арендопригодной площадью 657,1 кв.м GLA. Из заявленного объема в первом полугодии введено 47% от плана, на второе полугодие заявлено еще 15%, а оставшаяся треть перенесена на 2016 год.
Основная причина переноса сроков ввода – заполняемость арендаторами
Многие девелоперы из-за сложностей с привлечением арендаторов принимают решение перенести сроки ввода и открыться с большим количеством функционирующих площадей. Ввод в эксплуатацию центра с низким уровнем заполняемости воспринимается как большой репутационный риск, который впоследствии, при восстановлении активности ритейлеров, может затруднить дальнейшую сдачу комплекса в аренду.
Источник: Магазин Магазинов
www.magazinmagazinov.ru
