Торговая недвижимость Петербурга. 1Q 2015
Аналитика:
Основные события рынка торговой недвижимости в первом квартале 2016 года по мнению аналитиков холдинга «АйБи ГРУПП»:1. В этом квартале произошла одна относительно крупная сделка с торговой недвижимостью: был продан гипермаркет на Выборгском шос., 214. На рынке аренды самая крупная сделка — передача 2,43 тыс. кв.м в ТРК «Галерея» (Лиговский пр., 30а) под флагманский магазин сети «Reserved».
2. Каких-либо крупных объектов введено не было. Прогноз ввода торговых объектов на текущий год незначителен, что связано и с переносом сроков для одной части объектов, и с полным отказом от реализации — для другой.
3. Было заявлено четыре проекта, в том числе строительство ТРК «Голливуд» (115 тыс. кв.м, Коломяжский пр., 22) на месте недостроенного кинотеатра «Русь» и окончание строительства второй очереди ТРК «Порт Находка», совмещённого с вестибюлем ст.м. «Рыбацкое» (17,85 тыс. кв.м).
4. Давний проект реновации территории Апраксина двора снова был пересмотрен. Теперь предполагается отдать треть площадей под апартаменты — с целью привлечения 20 млрд. руб. частных инвестиций. Авторы новой концепции — «Студия 44» по заказу «Glorax Development». Последняя готова вкладывать в проект средства, но при условии, что власти смогут решить ситуацию с существующими арендаторами комплекса. Общая площадь недвижимого имущества на всей территории исторического квартала — 170 тыс. кв. м. Для её управления создана управляющая компания АО «Апраксин двор».
Рынок торговой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам рассматриваемого периода можно охарактеризовать следующим образом:
I. Основные показатели рынка:
1. Общий объём предложения на рынке составляет ок. 6 774 тыс. кв.м (обеспеченность населения — 1 297,1 кв.м на тысячу человек).
2. Среднегодовая величина заполняемости составляет ок. 90,0%.
3. В этом квартале арендные ставки на площади торговых центров продолжали падение. В среднем ставки составляют для торговой галереи 3 400-3 800 руб./кв.м в месяц. Уровень арендных ставок для якорных арендаторов составляет от 630 до 830 руб./кв.м в месяц.
4. Средний уровень цен на рынке встроенных торговых помещений составляет 161 500-171 500 руб./кв.м (рост за последние три месяца составил 15,1%), арендных ставок — 1 260-1 360 руб./кв.м в месяц (рост за последние три месяца составил ок. 6,0%).
I. Основные тенденции рынка:
1. Рынок торговой недвижимости до недавнего времени вызывал у инвесторов больше интереса, чем рынок офисной недвижимости, но в данный момент здесь наблюдается стагнация и стремление вкладывать, прежде всего, в улучшение уже существующих объектов. Новых проектов на рынке торговой недвижимости нет, а сроки по старым проектам отодвигаются, что связано с несколькими факторами: рынок перенасыщен крупными торговыми центрами, а нездоровая экономическая и политическая ситуация привела к падению оборотов розничной торговли и уходу с рынка ряда иностранных компаний.
2. По прогнозам экспертов, объём ввода новых торговых центров не только в Санкт-Петербурге, но в России в целом в 2016 году может стать минимальным за последние десять лет. В 2016 году на петербургский рынок могут выйти только два новых торговых объекта суммарной арендопригодной площадью ок. 87 тыс. кв.м.
3. Тренд на уменьшение размеров строящихся объектов становится всё очевиднее. Объекты также получают специализацию, и ориентированы на новые форматы торговли. Доля специализированных и продовольственных гипермаркетов, введенных в прошлом году торговых площадей, составила 38,1%. Доля торговых центров небольшого районного типа, в том числе ориентированные на определенную нишу товаров — 23,9%. Ранее основной объём всех построенных торговых площадей в Санкт-Петербурге приходился на крупные торгово-развлекательные комплексы (в 2014 году — 58%, в 2013 — 75,4%, в 2012 — 44,4%).
4. Основными причинами снижения девелоперской деятельности стали неопределённость в части спроса со стороны ритейлеров и дорогое и малодоступное финансирование.
5. Многие торговые центры остаются на стадии проектов. В условиях снижения покупательской способности населения формируется определенный потенциал у концепции дисконт-центров, а также аутлетов. Так, существующие дисконт-центры Санкт-Петербурга демонстрируют высокий уровень посещаемости и 100% заполняемости. Среди будущих объектов такого формата можно выделить «Капитолий «Дисконт-центр» — проект реконцепции существующего ТРК.
6. В ответ на падение спроса торговые центры вынуждены пересматривать условия аренды: переговоры ведут о снижении арендной ставки на конкретный период (как правило, скидка в 3-7% предоставляется на срок в два месяца), либо договариваются о сокращении занимаемых площадей с сохранением размера арендной платы. Стремление управляющих сократить незаполненные площади любым способом повлекло за собой изменение структуры арендаторов; часто вакантные помещения отдают под низкодоходные проекты, например, под развлекательную зону, выставочное пространство и т.п., или же происходит переоборудование несколько малых помещений в одно крупное для якорного арендатора.
7. В сегменте стрит-ритейла продолжается ротация арендаторов. По оценкам экспертов на центральных торговых улицах к настоящему моменту сменилось больше 25% арендаторов. В целом наибольшие изменения происходят на Садовой улице, Владимирском и Каменноостровском проспектах, 6-7 линиях В.О. При этом, в структуре закрытых и открытых объектов стрит-ритейла ок. 20% приходится на fashion-арендаторов.
8. Вследствие оживления рынка и снижения доли вакантных площадей в стрит-ритейле увеличились ставки аренды. В первую очередь — на главных торговых улицах. Так, верхняя граница диапазона арендных ставок на Владимирском и Московском проспектах, а также на Большой Конюшенной улице увеличилась на 8-10%. В то же время на рынок продолжает влиять закрытие станции метро «Василеостровская», что привело к снижению в четвертом квартале арендных ставок на 6-7 линиях В.О. на 10-15%. Максимальные ставки аренды (характерны для Невского проспекта) остались на прежнем уровне и составляют 7,5-12,5 тыс. руб. за кв.м в месяц.
9. Снижение спроса достаточно сильно отразилось на сегменте заведений общественного питания. К концу первого квартала 2016 года превышение числа закрытых заведений общепита над открытыми составило более 25%. Так например, прекратили работу операторы, работавшие на местном рынке много лет. Закрылись две кофейни «Идеальная чашка» — на Среднем проспекте и Кирочной улице, «Теремок» закрывает старейший ресторан на Невском проспекте, 93, работавший более 12 лет, и др.
10. Обостряется конкуренция между торговыми центрами за потоки потенциальных потребителей. В данных обстоятельствах, по мнению экспертов, выигрывают объекты с современной моделью управления («фокус на покупателя») и оригинальными форматами.
11. Наиболее насыщенными с точки зрения торговых площадей остаются районы с активно развивающейся жилой застройкой: Московский, Приморский и Выборгский. Некоторые эксперты полагают, что с учётом активного жилого строительства в Ленинградской области — в локациях, прилегающих к черте города, там существует потенциал для появления небольших проектов окружных торговых центров. Что касается крупных торговых центров, то потенциал для их строительства сохраняется в зонах с низкой насыщенностью торговыми площадями, а также в уникальных локациях, где уже сформирована плотная городская застройка.
12. Наиболее востребованными в настоящий момент являются помещения площадью от 200 до 500 кв.м в центральной части города. Также наблюдается рост интереса к небольшим помещениям от 100 до 150 кв.м. По-прежнему пользуются спросом большие площади от 1 тыс. кв.м, причём не только в спальных районах города, но теперь и в прилегающих к городской черте районах области.
13. Более востребованы на сегодняшний день коммерческие встройки в современных жилых комплексах, чем площади в торговых центрах. С начала 2016 года средние цены на помещения такого рода практически не менялись. Размер большинства выставленных на продажу вариантов не превышает 350 кв.м. Стабильный интерес вызывают объекты, подходящие под магазины шаговой доступности. Около трети помещений предлагаются еще на начальном этапе строительства, а к моменту ввода дома не востребованными остаются 10–15% площадей. Как правило, это или очень крупные объекты, или варианты, не вполне подходящие для торговли.
Источник: АйБи Групп
www.ibgroup.ru
