Торговая недвижимость России. 1 полугодие 2016

Аналитика:
До конца 2016 года будет введено рекордное количество GLA за последние 10 лет

Во второй половине 2016 года ожидается один из самых масштабных вводов торговых площадей за последние десять лет – 466 тыс. кв. м. Если в первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр – «Ривьера» (100 тыс. кв. м), то во второй половине ожидается ввод 12-ти новых торговых центров. По объему вводимых торговых площадей это сопоставимо лишь с 2014 годом, когда было введено 415 тыс. кв. м. торговых площадей. Динамика открытия новых ТЦ в Москве отражает цикличность рынка торговой недвижимости. На графике можно увидеть 2 последних цикла: с 2008 по 2012 год, а также с 2013 по 2016 год. Наблюдения показывают, что максимальный объем нового предложения приходится на годы экономической нестабильности.

В период роста экономики стартует множество новых проектов, но из-за длительной инвестиционной фазы часто сроки открытия новых ТЦ приходятся на периоды спада в экономике. Сейчас мы наблюдаем описанную ситуацию, и в 2017-2018 годах на рынок будет выведено в 3 раза меньше торговых площадей, чем в 2015-2016 годах. Объем нового предложения будет со- поставим с уровнем 2010-2011 годов.

Стоит отметить, что если в течение последних двух лет новое предложение формировалось в основном за счет нескольких больших объектов («Авиапарк» и «Вегас Крокус Сити» в 2014 г., Columbus в 2015 г.), то в 2016 планируется открыть множество торговых центров меньшего формата. Их будет практически столько же, сколько было введено за последние 2 года. При этом GLA самого большого из них составит 80 тыс. кв. м, что примерно в 3 раза меньше площади «Авиапарка».


К концу 2016 года вакантность может достичь максимальной отметки за последние 7 лет

Сейчас наблюдается самая низкая вакантность (6,5%) за последние 2,5 года. Однако, это явление временное: согласно прогнозам, в дальнейшем вакантность может увеличится на 3,5% и достигнуть уровня 2015 года (10%).

Причина в том, что в 2016 году будет введено рекордное количество торговых площадей. Для сравнения, средняя вакантность по ТЦ Москвы, введенным в 2015 году, составила 19% по итогам 1 полугодия 2015 года.

Уровень обеспеченности торговыми площадями стабильно растет, но по итогу года Москва по-прежнему сохранит 4-е место в российском рейтинге После затянувшейся фазы оптимизации ритейлеры перешли к активным действиям Арендаторы вновь готовы рассматривать строящиеся объекты По результатам первого полугодия, Москва занимает 4-е место по обеспеченности торговыми площадями на душу населения (437 кв.м/тыс. жителей). Однако, если все заявленные объекты будут введены в срок, то расстановка сил к концу года изменится. На первом месте останется Краснодар, на второе место выйдет Самара за счет ввода ТЦ Good’Ok c GLA = 115 000 кв. м 536 кв.zм/тыс. жителей. Далее последуют Екатеринбург (499 кв.м/тыс. жителей) и Москва (475 кв.м/тыс. жителей), которая сохранит свое 4 место в рейтинге.

По сравнению с концом 2015 года, большая часть арендаторов возобновила свое развитие. Если в начале года у многих сетей не было четких планов по развитию и ритейлеры продолжали заниматься оптимизацией, то ближе к середине года многие игроки приступили к подбору объектов и переговорам. Связано это с положительной динамикой посещаемости ТЦ и признаками стабилизации макроэкономической ситуации.

Арендаторы долгое время занимали выжидательную позицию, преимущественно рассматривая предложения в действующих ТЦ. Однако, в связи с сокращением предложения в действующих ТЦ и соответствующим ростом ожиданий арендодателей, все большее количество сетей готовы рассматривать строящиеся объекты. Строящиеся ТЦ становятся привлекательны еще и потому, что в них арендодатели готовы предложить более комфортные условия, например, CAP на первый год аренды. Также в последнее время все чаще встречается схема оплаты, при которой ставка на второй год аренды фиксируется по среднему товарообороту за первый.


Самыми насыщенными округами с точки зрения ввода торговых площадей являются ЮАО, САО и СВАО

Самое большое количество объектов будет введено в тех округах Москвы, которые итак составляют достаточно высокую долю в общем предложении города. В ЮАО будет открыто еще 4 ТЦ, чья доля с учетом ввода составит 19% в совокупном предложении.

2 ТЦ откроется в САО (14%) и 4 ТЦ - в ЗАО (10%). На эти три округа придется около 70% от всего предложения в Москве. Наряду с этим, ВАО так и останется самым низкообеспеченным округом торговыми площадями: там не откроется ни одного торгового объекта до конца года.

Источник: Магазин Магазинов
www.magazinmagazinov.ru

Читайте также