Торговые центры Москвы. III квартал 2015

Аналитика:
В третьем квартале 2015 года на рынке торговой недвижимости Москвы появилось два торговых центра современного уровня совокупной арендопригодной площадью 55,3 тыс.кв.м. Общий объем столичного рынка по итогу сентября составил 5,2 млн кв.м. Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями выросла с 424 кв.м/1000 жит. на конец июня до 429 кв.м/1000 жит. на текущий момент.

В Q3 2015 в эксплуатацию были введены 2-ая очередь аутлет центра Vnukovo Outlet Village и ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе. Объекты, повторяя тенденцию прошлых кварталов, были открыты с высокой долей пустующих площадей. В ТРЦ «РИО» заработал только якорный продуктовый гипермаркет «Лента», то есть торговый центр по факту открытия был заполнен на 18%.

Объем ввода в третьем квартале 2015 сопоставим с данными аналогичного периода прошлого года, когда в Москве было также открыто два ТЦ («Водный» и «Алфавит») общей арендопригодной площадью 43,2 тыс. кв.м. Всего с начала 2015 года в Москве было открыто 7 торговых центров современного уровня совокупной GLA 367,1 тыс. кв.м.

Уровень пустующих площадей на столичном рынке сократился впервые с 2014 года

В третьем квартале 2015 года уровень пустующих площадей сократился с 10% до 9%. Этому способствовало несколько факторов. Во-первых, объем ввода нового предложения за квартал был небольшим. Рост доли пустующих площадей, как правило, спровоцирован открытием новых объектов с низкой долей заполняемости. Так, и во втором полугодии 2014 года, и во первом полугодии 2015 года, на рынке вводилось рекордное количество новых площадей (415 тыс. и 312 тыс. кв.м GLA соответственно). На фоне снижения реальных доходов населения и, как следствие, падающей активности ритейлеров, такая ситуация приводила к росту доли пустующих площадей (до 8,5% в 2014 и 10% в 2015).

Во-вторых, снижению доли пустующих площадей способствовало дозаполнение новых торговых центров. Так, если в торговых центрах, открытых с 2014 года на конец июня 2015 года пустовало в общей сложности 35% площадей, то всего за три месяца эта цифра сократилась до 29% (даны параметры LFL, без учета ТРЦ «РИО», открытого в Q3).

Среди ТЦ, открытых с 2015 года лидером по заполняемости торговых площадей стали ТРЦ Mari (+26%), «Авиапарк» (+14%), Центральный детский магазин на Лубянке (+ 11%) и Columbus (+4%).

В прошлом квартале мы отмечали, что в то время как новые торговые центры постепенно дозаполняются, в объектах, открытых до 2014 года, доля пустующих площадей растет. Сейчас такой тенденции мы не наблюдаем: по торговым центрам, которые существуют на рынке давно, уровень пустующих площадей за квартал сократился с 6% до 5%.

Участники рынка начали находить точки соприкосновения

По торговым центрам Москвы, открытых до 2014 года, мы фиксируем диапазон средних ставок аренды, номинированных в рублях. По итогу третьего квартала 2015, средние ставки аренды снизились примерно на 6% по сравнению с концом прошлого года. Увеличение затронуло лишь арендаторов профиля FMCG и DIY – тренд, который мы стали отмечать с середины года.

Диана Зазнобина, партнер, ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ отмечает: «В конце третьего квартала действительно наметилась позитивная динамика на рынке. Количество сделок увеличивается, что свидетельствует о том, что участники процесса (арендаторы и арендодатели) нащупали общие точки соприкосновения. Те коммерческие условия, которые считались неприемлемыми еще год назад, сейчас выглядят вполне рыночными, с которыми можно работать и планировать свой дальнейший бизнес. Хочется надеяться, этот тренд продолжит свое развитие».

В новых торговых центрах, введенных в эксплуатацию начиная с 2014 года, нет возможности оценить средний уровень ставок аренды, поскольку арендаторы платят либо % от товарооборота, либо ограничивают арендную плату CAP. В зависимости от ситуации в том или ином новом проекте, схема взимания арендной платы может сильно варьироваться – поэтому мы не выводим средних значений, а даем диапазоны CAP. Текущая динамика ставок аренды отражает ситуацию с изменением товарооборотов ритейлеров.

До конца года уровень пустующих площадей останется практически неизменным

До конца года на рынке ожидается появление еще двух торговых центров совокупной арендопригодной площадью 62 тыс. кв.м GLA: это ТРЦ «РИО» на проспекте Вернадского и ТРЦ «Калита» на Новоясеневском проспекте. Оба объекта находятся в финальной стадии готовности и, с высокой долей вероятности, будут введены до конца года.

Источник: Магазин Магазинов
www.magazinmagazinov.ru

Читайте также