ТПУ Москвы с точки зрения развития ритейла

Согласно градостроительным планам к 2020 году Правительство Москвы планирует строительство 255 ТПУ двух видов: плоскостные (одноуровневые) ТПУ – перехватывающие парковки и капитальные ТПУ – многоуровневые комплексы с размещением дополнительных сервисов: зал ожидания, попутная торговля и общественное питание, парковка личного транспорта и т.д. 

 Основываясь на собственном мировом опыте, в своем исследовании CBRE определили 3 критерия для оценки перспективных ТПУ с точки зрения организации торговли: объем пассажиропотока; количество видов транспорта; наличие торговых центров в районе ТПУ. В результате оценки CBRE разделили самые крупные московские ТПУ по трем моделям развития, принятым в мировой практике. Таким образом, получился рейтинг ТПУ в составе вокзалов, на станциях московской кольцевой железной дороги, а также ТПУ на станциях метро с высоким пассажиропотоком. Лидерами в каждой из приведенных моделей, стали соответственно ТПУ на Комсомольской, в Текстильщиках и на Щелковской.

Рейтинг привлекательности проектируемых ТПУ для развития в их составе торговой составляющей:

№	Станция	Суммарный пассажиропоток, тыс. чел. / день	Стадии реализации	Упоминаемость в СМИ
ТПУ в составе ж/д вокзалов
1	Комсомольская	>900	1	Низкая
2	Белорусская	450-500	1	Низкая
3	Павелецкая	300-350	2	Средняя
ТПУ на станциях МКЖД
1	Текстильщики	100-150	0	Средняя
2	Савеловская	100-150	1	Низкая
3	Петровско-Разумовская	100-150	2	Средняя
4	Царицыно	100-150	2	Высокая
5	Рижская	<100	1	Низкая
ТПУ на станциях метро с высоким пассажиропотоком
1	Щелковская	150-200	2	Высокая
2	Выхино	150-200	2	Средняя
3	ВДНХ	150-200	0	Низкая
4	Новогиреево	100-150	0	Низкая
5	Юго-Западная	100-150	2	Низкая
6	Тушинская	100-150	1	Высокая
7	Пражская	100-150	1	Низкая
8	Тёплый стан	100-150	2	Низкая
9	Кузьминки	100-150	2	Средняя
10	Красногвардейская	<100	2	Средняя
11	Речной вокзал	<100	1	Средняя
12	Партизанская	<100	2	Средняя

Кроме трёх моделей ТПУ представленных выше, также существует модель развития ритейла в метро. Но крайне важно понимать, что для станций метро с пассажиропотоком меньше 50 тыс. чел. в день достаточно присутствия лишь ограниченного числа магазинов сопутствующих товаров. Так, в качестве примера модели развития ритейла в метро приводится Лондонское метро. Ритейл там представлен, в основном, киосками. Киоски размещаются в кассовых зонах и в переходах между станциями. Их стандартная площадь 7-12 кв. м. Площадь киосков у входа в метро 30-50 кв. м, но чаще это мини магазины, площадью порядка 100 кв. м. При этом, следует отметить, что в планах Лондонской мэрии есть привлечение на станции метро ряда сетевых игроков, а также развития там инфраструктуры онлайн-покупок, например, пунктов выдачи заказов. Как отмечается в исследовании, в планах правительства Лондона размещать на станциях такие сети как WH Smith, Caffè Nero, John Lewis и Tesco, предлагая им выгодные условия аренды. В исследовании уделено большое внимание доли составляющей ритейла в общей площади ТПУ, а также типичным составам арендаторов. 

Оба показателя зависят от пассажиропотоков, проходящих через ТПУ. Так, на «сильных» ТПУ, через которые проходят 3-5 видов транспорта, торговые площади обычно в два раза больше, чем там, где проходят 1-2 вида транспорта. При этом доля торговых площадей от общей площади объекта может колебаться от 7% до 20-30%. На «сильных» ТПУ количество магазинов, как правило, в 1,5 – 2 раза больше, чем на «слабых». 

С точки зрения состава арендаторов, доминирующее положение занимают кафе и рестораны – 30-40%. Еще порядка суммарно 20% приходится на аптеки, киоски прессы, книг и прочие магазины сопутствующих товаров. С усилением транспортно-пересадочной функции, как правило, растет доля магазинов одежды и обуви, которая может достигать 20-25% от общего числа магазинов на ТПУ. 

Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка торговой недвижимости CBRE, комментирует результаты отчета: «Конкуренция на рынке торговой недвижимости Москвы с каждым годом растет, и найти удачную локацию для нового торгового центра становится все сложнее. Мировой опыт показывает, что развитие ритейла в рамках транспортно-пересадочных узлов крайне перспективно, поскольку они являются точками притяжения большого числа потенциальных покупателей. 

В зависимости от типа ТПУ ритейл может развиваться в рамках железнодорожного вокзала, как это сделано в Бирмингеме, или в виде комплексного освоения территорий, как это делается в районах Кингс-Кросс и Сент-Панкрас в Лондоне. Но чаще всего торговые площади размещаются в здании самого транспортно-пересадочного узла, как в случае станции Южный Кенсингтон в Лондоне. Создав выгодные условия для частных инвесторов, правительство Москвы сможет привлечь значительные средства для реализации своих планов по строительству ТПУ и улучшению транспортной ситуации в городе».