ТДК "АЭРО ПАРК сити": новая эра для старого города

Открытие первой очереди ТДК «АЭРО ПАРК сити», площадью 63 000 кв. метров, заявлено на октябрь 2013 года, второй и третьей – в 2014 и 2015 году соответственно

По оценкам аналитиков, появление в Брянске первого в Центральном федеральном округе суперрегионального торгово-делового кластера «АЭРО ПАРК сити» сначала откроет «новую эру» ритейла, а затем как минимум на пять лет закроет регион от аналогичных решений. Проект для города с населением менее полумиллиона человек в России можно считать беспрецедентным - игроки очень редко выходят на местные рынки со столь амбициозными планами.

Первый в Центральном федеральном округе комплекс такого уровня реализует многопрофильный холдинг с двадцатилетней историей - ООО «ИФК БинВест», планирующий использовать как собственные, так и заемные средства. Общая стоимость проекта – 6,7 млрд рублей. В свою очередь, региональные власти уже записали ТРЦ в крупнейшие налогоплательщики - по оценкам заместителя председателя Брянского горсовета Хвичи Сахелашвили, в бюджете ждут более 160 млн. рублей ежегодно.

Предполагается, что размещённый в географическом центре города кластер войдут ТРЦ «АЭРО ПАРК», гипермаркет товаров для дома, ритейл – парк «Аэропорт», специализированный мебельный центр «Мебель Гранд», офисный центр класса «В» «Аэробус», концертный зал «Шоу Макс» на 2 800 мест,  кинотеатр на восемь залов, гостиница 4* на 120 номеров со SPA – центром и мини – аквапарком, музей авиационной техники. Всего на 29 гектарах к 2016 году будет возведено более 230 000 квадратных метров. Проект предусматривает расширение дорожного полотна на участке по улице Объездной (соединяет два самых густонаселенных района Брянска - Советский и Бежицкий; здесь проживает 70 % горожан) и создание остановочных комплексов.

Открытие первой очереди ТРЦ «АЭРО ПАРК», площадью 63 000 кв. метров, заявлено на октябрь 2013 года, второй и третьей – в 2014 и 2015 году соответственно. С их введением «АЭРО ПАРК» уже увеличится почти вдвое – до 120 000 кв. метров. По словам Алексея Невструева, президента инвестиционно-финансовой компании «БинВест», с запуском проекта брянцы поменяются ролями, и из ездивших на шопинг в Москву  превратятся в принимающих покупателей из соседних Орла, Калуги и Смоленска у себя. «Когда мы приняли решение, что в Брянске будет не просто ТРЦ, но суперрегиональный кластер, решили существенно расширить развлекательную часть, - рассказывает г-н Невструев. – Будет всё то, чего не хватало региону, но так по разным причинам и не строилось – аквапарк, первый в городе концертный зал, современный кинотеатр на восемь залов».

Впрочем, главным достижением создатели «АЭРО ПАРКа» считают всё-таки вывод на региональный рынок брендов, за которыми доселе и ездили в Москву. На фудкорте ждут McDonalds, Burger King, «Шоколадницу» и рестораны группы РосИнтер Ресторантс; за электронику будет отвечать нашумевший Media Markt. БинВест планирует открыть и первый гипермаркет премиального формата – в данный момент в регионе представлены преимущественно жёсткие дискаунтеры. Прорыв обещается и в сфере универмагов – формата, который забыт в Брянске вовсе. Скорее всего, в итоге будет создан целый пул универмагов для широкого круга потребителей. Всё это, по прогнозам консультантов, обеспечит проекту внимание не только брянцев, но и покупателей из соседних регионов. К тому же, «иногородним предоставляется гостиница» - ожидается, что жители Орла или Смоленска день проведут в торговых галереях, вечер – в концертном зале или кинотеатре, а на ночь останутся в расположенном тут же отеле.

Показательно, что формат суперрегионального кластера приходит в ЦФО довольно поздно, лишь в 2013-м. Против Брянска всегда играла относительная близость Москвы – региональные игроки просто не видели смысла развивать принципиально новые концепции в условиях, когда большинству брянцев «проще сесть за руль, и через пять часов получить в Москве всё и сразу». Сказывалась и сложность определения правильной локации для большого проекта: в городе, территориально разделённом на четыре района и застраивавшемся в 50е годы XX века, было очень сложно найти «всем близкое» место, да ещё и с большим территориальным потенциалом.

«АЭРО ПАРК» нашёл земли во всех смыслах уникальные – «перекрёсток всех дорог», географический центр города, в районе старого аэропорта. К тому же, именно этот участок в ближайшее время станет частью проекта комплексного освоения территории, - таким образом, в шаговой доступности от кластера будут построены более 17 000 квартир для проживания 45 000 человек и создана вся необходимая социальная инфраструктура. Для ЦФО проект уникален прежде всего тем, что 232 гектара и 1, 5 миллиона квадратных метров застройки расположены в самом центре города. Здесь же, согласно планам региональных властей, будет возведён 170-метровый культурно-деловой центр.

«Хотя за последние несколько лет в Брянске было заявлено сразу о нескольких проектах в сфере торговой недвижимости, в итоге открываемся только мы, - говорит Алексей Невструев. – Остальные не вышли на рынок по разным причинам: кто-то начинал строиться накануне кризиса, кто-то заявил о «завоевании региона» в конце нулевых, в тот самый период, когда среди девелоперов было принято «набрать» как можно больше проектов, ещё не вполне представляя, как их реализовывать». Увлечение магазинами в стиле «лишь бы открыть» в Брянске прошло сразу после кризиса, тогда же канул в Лету и стереотип о том, что каждый новый торговый центр непременно должен быть больше предыдущего.

В Брянске впервые заговорили о том, что будущее – не за огромными, сложно наполняемыми качественными арендаторами площадями, а за принципиально новыми для региона концептуальными проектами.  По оценкам аналитиков, глобальные игроки всё реже расширяют бизнес в Москве, Петербурге и миллионниках, обращая внимание на «пятисоттысячники». Впрочем, несмотря на большой интерес, ритейлеры по-прежнему относятся к «малым регионам» весьма осторожно, предпочитая входить на такие рынки поэтапно или через франчайзи.

В последнем команда Алексея Невструева, считающая, что будущее – за качественно новыми решениями с понятными правилами игры,  видит для своих торговых площадей только плюсы. «Будущее в региональном ритейле – за профессиональными федеральными концепциями, - считает г-н Невструев. - Даже в малых городах практически уходит no name, локальный скучный неформат, а франчайзинг становится историей успеха для десятков предпринимателей. Торговые концепции там, где ещё вчера был ритейловый каменный век, изменяются на глазах». По оценкам аналитиков, соотношение в проектах группы БинВест федеральных и локальных марок уже сегодня 70 к 30, и со временем этот разрыв будет только увеличиваться в пользу первых.

Несмотря на то, что, по оценкам аналитиков, рынок Брянска с его особенностями ещё очень долго будет испытывать дефицит качественных торговых площадей – как в стрит-ритейле, так и в формате районных ТЦ, с выходом «АЭРО ПАРКА» город практически закроется для новых игроков крупноформатной недвижимости. Консультанты прогнозируют: если брянцам удастся создать качественный пул арендаторов (уже сейчас в БинВесте заявляют, что он сформирован и предложений по аренде практически нет), то «сборная» может стать нерушимой на ближайшие несколько лет, и зайти даже на уже имеющиеся площади новым ритейлерам будет довольно сложно.

«Ещё один комплекс подобного уровня в ближайшие пять лет вряд ли будет актуален, - подтверждает Алексей Невструев. – Впрочем, не думаю, что в ближайшие годы закроется потребность в мини-ТЦ, например. Говорить, что мы совсем «закрываем Брянск» во всех сегментах, конечно нельзя – хотя бы потому, что остаётся множество неосвоенных нишевых концепций, да и до наполнения рынка хотя бы наполовину ещё очень далеко». По оценкам консультантов, девелоперам нет смысла строиться и в соседних Орле и Смоленске: численность населения и покупательная способность в этих городах традиционно ниже. Исключение составляет, пожалуй, активно развивающаяся в последние годы Калуга, но и жителям пограничных с Брянщиной калужских районов пока будет удобнее добираться в «АЭРО ПАРК». Если прогнозы девелопера и аналитиков оправдаются, то имеющаяся парковка будет расширена до 5200 мест.

Ожидается, что наибольший интерес у посетителей вызовет развлекательная часть – в частности, восемь залов кинотеатра Люксор, один из которых рассчитан на 500 мест. Кинотеатров такого уровня в Брянске и соседних регионах нет – рынок делят между собой реконструированные советские кинотеатры на 40-50 мест или переделанные в мультиплексы более крупные объекты. Возведённый же в АЭРО ПАРКЕ фуд-корт частично разрядит обстановку с дефицитом качественных предложений в ресторанном сегменте.

«У нас есть локальные пиццерии, суши-бары, но игроков ресторанного бизнеса того уровня, к которому привыкли в Москве или миллионниках, конечно же, нет, - говорит Алексей Невструев. – В этом смысле приход в Брянск Il Patio или «Планеты суши» с их инопланетными для региона понятиями о стандартах качества, - безусловный прорыв, и толчок для всего местного бизнеса».  Впрочем, если разбираться, с современными форматами бизнеса в Брянске пока вообще сложно, добавил Невструев. Например, чтобы купить мебель, сейчас нужно объехать от пяти до десяти магазинов. Поэтому, наиболее доходной в «АЭРО ПАРКЕ» традиционно станет торговая часть, в которой непривычно для горожан окажется «всё и сразу».

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.