Эксклюзив: итоги года. Ирина Соколова, NAI Becar

Эксклюзив: итоги года. Ирина Соколова, NAI Becar

В начале нового сезона на рынке торговой недвижимости Моллы.Ru публикуют серию эксклюзивных интервью с топ-менеджерами ведущих торговых центров Москвы

В 2010 году рынок торговой недвижимости Москвы продолжает умеренное восстановление. После кризисного периода операторы розничной торговли, отталкиваясь от низкой базы, демонстрируют уверенную положительную динамику. Всплеск потребительской активности позволяет многим ритейлерам уже сейчас выходить на докризисные показатели.

А потому не удивительно, что с начала 2010 года арендные ставки на площади в торговых центрах Москвы постепенно дорожают, причем до конца года прогнозируется дополнительный рост. По данным консалтинговых компанией, в самых успешных комплексах, заполненных почти 100 процентов, лист ожидания позволяет управляющим компаниям проводить ротацию арендаторов с целью повысить среднюю арендную ставку по торговой галерее.

Впрочем, обо всем этом регулярно пишут брокеры и консультанты. Моллы.Ru решили пойти дальше и заглянуть в рынок изнутри. В начале нового сезона на рынке торговой недвижимости мы провели серию интервью с топ-менеджерами ведущих торговых центров столицы. Мы попросили экспертов подвести итоги посткризисного периода, а также поделиться с нами планами и ожиданиями на 2011 год.

Мы задали наши вопросы тем, кто формирует новые тренды на рынке торговой недвижимости. Наше следующее интервью – с Директором департамента управления объектами NAI Becar Ириной Соколовой.

Моллы.Ru: Как вы оцениваете итоги первого полугодия на рынке торговой недвижимости Москвы? Какие основные тенденции сформировались на рынке за последний период?

Ирина Соколова: Основные тенденции следующие:

·        Отмечается значительный ввод новых торговых площадей;

·        Рост оборотов розничных операторов и начало активного роста ритейл-сетей;

·        Диверсификация форматов продуктового ритейла;

·        Рост ставок аренды (в пределах 5-7%) на наиболее ликвидные площади;

·        Возобновление инвестиционной активности со стороны девелоперов;

·        Увеличение объемов заявленных проектов.

МR: Как изменились отношения с арендаторами в пост-кризисный период? Практикуется ли фиксированная ставка с оборота?

ИС: Арендодатель стал более жестко следить за финансовой дисциплиной арендаторов.  Из-за кризиса многие компании сокращают количество магазинов, снижают свои издержки – иногда это отражается на арендной плате. Как арендодатели, мы сейчас стали жестко следить за исполнением обязательных условий по договору, а именно - внесением арендной платы. Если раньше мы понимали, что арендатор – большой, стабильный и 100% оплатит, то теперь нет уверенности даже в крупных, т.к. они закрывают магазин даже несмотря на то, что открыли его в этом месяце. Они не ждут год, чтобы посмотреть насколько он рентабельный, они могут закрыть его в течение первых трех месяцев. Уже даже при открытии торгового центра поняв, что не будет ожидаемых доходов по этому магазину, несмотря на все издержки, наплевав на ремонтные работы уже заказанные коллекции, арендаторы могут закрыть магазин. Так, например, магазины Sela в нескольких торговых центрах вышли из проекта.   

МR: По какой схеме заключаются новые арендные договоры?

ИС: По времена кризиса все арендаторы настаивали на небольшой фиксированной арендной ставке -  «Процент от оборота»; сейчас  рынок оживает, процент от оборота остается, но при этом минимум становится больше. Если это не очень крупный магазин (я не беру в расчет IKEA, «Карусели» и продуктовые сети), многие магазины стараются сажать арендодателей на фиксированные арендные ставки. Условно говоря, за столом переговоров предлагают «$350 за кв.м плюс проценты от оборота (еще $350), т.е. всего получается $700; давайте сойдемся на $600 за кв.м как на фиксированной ставке». Они вступают в переговоры с арендодателями путем высчитывания ставки арендатора и арендодателя, заносят ее в фикс и, либо вообще исключают процент от оборота (т.е. ставят повышение, индексацию арендной ставки), либо (если арендодателя не устраивает $700 за кв.м) делают эту ставку как минимальную, опустив ее до $500 (но она будет не 350), добавив при этом какой-то небольшой процент от оборота. И все же сейчас арендодатели стремятся уходить от схемы «Процент от оборота», оставляя их только на гипермаркеты или  крупные сети. Небольшие ритейлеры сидят на «фиксе».

МR: Какой сейчас средний уровень арендной ставки для арендаторов торговой галереи? По сравнению с 2008г. этот показатель отличается?

ИС: В среднем, около $550-600 за кв.м в год – это фиксированная арендная плата без эксплуатационных расходов, НДС, рекламных и маркетинговых платежей. Еще в 2008г. ставка могла быть в районе $900, однако в 2009г. цифры поползли вниз.

МR: Как происходит ротация арендаторов в 2010 году?

Сейчас ротация небольшая – по нашим торговым центрам (ТЦ «ВиВа» в Бутово, детский торговый центр «Аэробус») она составляет 15-20% в год. Это естественная ротация, причем не только по арендаторам, которые сами захотели уйти. Это те ритейлеры, договоры которых мы сами не захотим продлевать из-за потери интереса к бренду у покупателей, ненужного товарного ассортимента, переизбытка товарной группы. Ротация идет как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателя. Постепенно все начали выходить из кризиса, поэтому настроены на долгосрочное сотрудничество. Еще в прошлом 2009 году ротация была большая: комплекс только открылся, торговые комплексы были заполнены арендаторами на 40-60%, кто-то уходил, новые не приходили.

Уровень ротации зависит от ТЦ – вовремя открытые грамотные торговые центры с хорошим месторасположением исключены из этой ротации. Если ТЦ открывается в кризис или «мертвый сезон», допустим летом, тратя кучу денег на ремонт, оборудование, товар, делая заказ сразу на несколько сезонов, то лучше подождать и открыться в августе или сентябре, чем терять деньги на обучение персонала, обслуживание, уходя тем самым в еще больший «минус». Открываться в «мертвый сезон» стоит, только если у ТЦ хорошее месторасположение, у вас есть продуманные PR-акции, и люди не буду разочарованны в торговом центре.

МR: Какой средний процент вакантных площадей отмечается в течение года?

ИС: В среднем, уровень вакантных помещений в ТЦ составляет порядка 7%. Причем, в большинстве  функционирующих концептуальных объектов он не превышает 3-5%.  Нововведенные объекты открываются заполненными на 60-80%, однако, благодаря возросшей активности ритейлеров,  процесс брокериджа осуществляется более быстрыми по сравнению с концом 2009 - началом 2010 гг. темпами. На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений (в основном, площадью более 500 кв. м) по-прежнему варьируется в пределах от 7  до 10%.

МR: Ведется ли плановое увеличение арендных ставок с целью сформировать более сильный пул арендаторов?

ИС: Да, конечно. Ведется работа по формированию идеального tenant-mix, естественно с учетом этого отмечается и повышение арендной ставки (если комплекс открывал в кризис, понятно, что и ставки были кризисные). Сейчас арендодатель ведет переговоры по увеличению арендных ставок, индексации некоторых объектов, которые открывались в период кризиса – прописывается, что через полгода ставка по обоюдному согласию может быть пересмотрена. Это делается потому, что неизвестно, как поведет себя сейчас рынок в ближайший год-два – либо он вообще рухнет, либо начнет выправляться. Рисковали как арендодатели, давая низкие ставки, так и арендаторы, заходя в этот проект, поэтому  обе стороны шли на какие-то компромиссы. Сейчас рынок оживает, все возвращается на круги своя, поэтому многие арендодатели предусматривали увеличение в течение короткого срока (по истечении 6-8 месяцев) и в случае долгосрочного договора прописывали индексацию арендной ставки. Так, например, по «Виве» она у нас была порядка 10-25%.

МR: Планируется ли заключение новых договоров?

ИС: Когда открывается ТЦ, арендодатель естественно заинтересован в долгосрочном сотрудничестве с арендатором. Если у объекта (например, «ВиВа») есть обременения – ипотека, ипотечные кредиты – для банков выгоднее, когда есть прогнозируемые доходы в течение долгого периода. Поэтому на «ВиВе» у нас все договоры (за исключением некоторых) долгосрочные. «Аэробус» - комплекс, который ничем не обременен, с определенным (детским) сегментом, основные арендаторы – индивидуальные предприниматели, поэтому с ним выгоднее заключать краткосрочные договоры.

Долгосрочные договоры с данном случае заключаются только с известными брендами или крупными арендаторами, которые занимают площадь от 600 кв.м. По условиям договора, наши арендаторы уведомляют о продлении договора. Если они выполняют все существенные условия, они имеют на это право. Если же они понимают, что не собираются продлять договор, выход из сделки будет только со штрафными санкциями.  Некоторые арендаторы «Вивы» вообще не могут выйти из проекта, допускается не менее 24 месяцев работы в комплексе. В «Аэробусе» если арендатор понимает, что он не будет арендовать помещение на следующий год, он уведомляет арендодателя за три месяца до истечения срока о своем решении.  

МR: Насколько сформирован лист ожидания?

ИС: В Аэробусе мы не прибегаем к услугам брокеров, потому что у нас свой лист ожидания арендаторов из своей базы. На объекте «ВиВа», где брокеридж осуществляется компания Colliers, истек период действия брокерского договора, поэтому в дальнейшем УК NAI Becar планирует заполнять свободные помещения самостоятельно; комплекс уже сформировал себя, есть определенный  пул арендаторов, которые хотят там размещаться, у NAI Becar есть прочные связи с ритейлерами.

МR: Как изменилась статистика посещаемости  торгового центра и потребительская активность покупателей по отношению к докризисному времени?

ИС: По «Аэробусу» статистика в период кризиса немного снизилась по сравнению с показателями 2007-2008гг., однако не существенно. Это объясняется тем, что как правило, родители не экономят на своих детях. У нас нет высокой проходимости в Аэробусе, НО у нас каждый посетитель рассматривается как покупатель, поскольку люди приезжают в Аэробус с целью покупок. И, несмотря на наличие развлекательной зоны, она  не является главным элементом привлечения посетителей, она идет как сопутствующая, поэтому люди приезжают сюда именно за покупками. В этом году состоялась глобальная рекламная кампания ТЦ Аэробус по ТВ, и по радио, и количество покупателей в конце августа-начале сентября значительно увеличилось. В целом, статистика по «Аэробусу» немного упала, т.к. люди начали покупать более дешевые вещи, меньше комплектов одежды и обуви, однако ротация арендаторов отсутствует, и никто не уходит из-за маленькой выручки. В процентном отношении посещаемость Аэробуса упала примерно на 10%.

ТЦ «Вива» открылся в конце апреля, на данный момент 90% всех площадей открыты, во всю мощь работает «Карусель», которая открылась в конце мая, поэтому проходимость там тоже растет. В прошлые выходные она составлял порядка 12 тыс. человек. Пока рано говорить о статистике посещаемости ТЦ, т.к. комплекс только открылся.

МR: Какие прогнозы Вы можете дать по столичному рынку торговых центров на ближайшие полгода-год? Как изменятся коммерческие условия для арендаторов?

ИС: Скорее всего, ставка с оборотов сойдет на «нет» и останется только у крупных арендаторов. Это произойдет вследствие того, что процент от оборотов – это всегда очень непрогнозируемая цифра. Арендаторы могут дать прогноз, однако как поведет себя магазин в конкретном ТЦ – никто сказать не может. Они рассчитывают процент из какой-то минимальной ставки, а это не те показатели, которые интересны арендодателю.

Ранее:

Интервью с Андреем Любимовым, Патэро Девелопмент

Интервью с Ольгой Антоновой, Crocus Group

Читайте также



Добавить

Предложения торговых площадей

Аренда, Москва и область

Триумфальный Триумфальный

Площадь: 42-92 кв.м.

Арендная ставка: от 12000 руб. кв.м./год

Аренда, Челябинск

Алмаз Алмаз

Площадь: 6-10 кв.м.

Аренда, Москва и область

Мещерин Мещерин

Площадь: от 60 кв.м.

Арендная ставка: 24661 руб. кв.м./год

Аренда, Зеленоград

Савелки Савелки

Площадь: от 15 кв.м.

Арендная ставка: 7000 руб. кв.м./год