Торговые коридоры Санкт - Петербурга

Количество традиционных для Петербурга торговых коридоров встроено-пристроенных помещений вряд ли будет увеличиваться в ближайшие годы. Активное развитие получат торговые коридоры на окраинах, состоящие из крупных торговых центров и гипермаркетов.

Количество традиционных для Петербурга торговых коридоров встроено-пристроенных помещений вряд ли будет увеличиваться в ближайшие годы – возможностей для размещения магазинов на центральных улицах города становится все меньше. Активное развитие получат торговые коридоры на окраинах, состоящие из крупных торговых центров и гипермаркетов.

Сегодня в Петербурге достаточно четко просматриваются однородные торговые коридоры, сформированные магазинами со схожим ассортиментом. На первый взгляд удивительно, что встроено-пристроенные торговые точки, которые должны конкурировать, тяготеют друг другу. Но это только на первый взгляд – от  такого соседства магазины только выигрывают благодаря эффекту синергии (совместные действия, которые приводят к положительному результату, тогда как действия каждого по отдельности к такому результату не приводят).

Наиболее известные торговые коридоры, состоящие из встроено-пристроенных магазинов, традиционно располагаются в центре северной столицы. Самые известные – это Загородный,  Владимирский и Невский проспекты, а также Большой проспект.

Электронно-бытовые и обувные коридоры

На Загородном проспекте традиционно расположены магазины бытовой техники и электроники. Здесь соседствуют друг с другом такие магазины как Pioneer, «Мир музыки», «Техношок», «Пингвин» и другие. На сегодняшний день Загородный проспект -  средоточие магазинов на отрезке от станции метро «Достоевская» до «Пяти углов» привлекает покупателей со всего города. До сих пор этот торговый коридор способен конкурировать со специализированными торговыми центрами бытовой техники и электроники такими как «Матрица», «М-Видео» и прочими. Сформировавшийся коридор притягивает и других продавцов электроники, однако за дефицитом мест и дороговизной аренды – ставка аренды составляет до $60 в месяц - они вынуждены размещать свои магазины во дворе. Попасть со двора можно, например, в магазины «Мой домашний дилер» и «Оникс». Кроме того, высокие ставки аренды способствуют некоторому оттоку операторов в торговые центры. Что касается возможности покупки, эксперты рынка недвижимости уверены, что она практически отсутствует. «Сделки по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости в этом месте крайне редки, - уверен Игорь Горский, директор по развитию АН «Бекар». – Стоимость 1 кв. метра может достигать даже $10 тыс. в виду эксклюзивности таких предложений».

Другой торговый коридор находится по соседству с Загородным проспектом – на Владимирском. На обеих сторонах этой магистрали традиционно располагаются обувные магазины. Здесь представлены «Галерея обуви», «Еврообувь», «Континенталь», «Ракурс», «Салон обуви», «Форум», Ecco, Alba, Francesco Donni, Left & Right и др. Ставки аренды -  примерно те же, что и на Загородном  – от $40 до $60 за кв. м в месяц. Сделки по купле-продаже также редки. Стоимость 1 кв. м составляет $3-5 тыс. Как известно, примерно 75-80% клиентов хотели бы приобрести помещения под магазины в собственность, однако из-за отсутствия предложения вынуждены соглашаться на аренду. В 2005 году  Петербурге рост спроса на аренду торговых помещений за прошедший год составил 33%, а на покупку - 48%.

Бутиковое многообразие

Невский проспект на сегодняшний день –  центр элитной торговли города. На главной магистрали города продолжают появляться модные бутики. Около 60% элитных магазинов сосредоточено на Невском  и прилегающих у нему улицах. Годовой объем рынка товаров класса люкс оценивается в сумму, превышающую $300 млн. в год. Наибольшее количество бутиков находится на участке от Дворцовой площади до Садовой улицы. Кроме многочисленных магазинов, здесь находятся и большие элитные торговые центры: «Гранд Палас», «Дом Мертенса», Vanity Opera, а также универмаги Stockmann, “Пассаж” и «Гостиный двор», торгующие в том числе марками элитного уровня.

Уровень арендной ставки уже сегодня на отдельных объектах зашкаливает за $200 кв.м. в месяц. По оценке Игоря Горского, в следующем году они вырастут не менее чем на 10-12%. Наиболее престижная часть Невского проспекта – это район метро «Маяковская», район станции метро «Гостиный Двор», а также район станции «Невский проспект» (оба выхода). Вблизи этих мест традиционно самые высокие арендные ставки – здесь наибольшая людская проходимость на всем Невском.

В будущем процесс формирования элитного коридора на Невском и на прилегающих к нему улицах продолжится. Скорее всего, новый элитный торговый центр разместится в здании универмага ДЛТ, перепрофилированием которого занимается компания Mercury. В бывшем рыбном отделе Елисеевского магазина расположится магазин компании Benetton – сделка по купле-продаже между собственником помещения холдингом «Парнас-М» и Benetton была заключена в феврале 2006 года (сумма пока не разглашается) Многообещающим элитным проектом обещает стать «Дом Зингера» (бывший Дом Книги).

Уровень цен на рынке купли-продажи на Невском проспекте, само собой, самый высокий в городе. Так, в 2005 году самая знаковая сделка – компания «Арбат-Престиж» хотела приобрести «Елисеевский» у холдинга «Парнас-М»  Престиж) - сорвалась благодаря вмешательству губернатора Петербурга. Зато благодаря обнародованным цифрам все узнали реальную стоимость 1 кв. м на Невском пр. Объект площадью более 1 тыс. кв. м хотели реализовать примерно за $9,5 тыс. за кв. м., такие цифры в Петербурге называются впервые. Тот же Арбат Престиж в 2005 году выкупил бывший магазин того же холдинга «Парнас» на Невском д. 11,  цена сделки – примерно $7 тыс. за кв. м.

Еще одним бутиковым торговым коридором на сегодняшний день является Большой проспект. Здесь также находится центр сосредоточения модных магазинов. Первоначально на Большом проспекте было достаточное количество нежилых помещений на первом этаже с витринными окнами. Это способствовало переводу жилых помещений в нежилой фонд и во многом определило специализацию будущих магазинов. Кроме того, на формирование торгового коридора оказал влияние тот факт, что Большой  проспект - это магистраль с односторонним движением, которая помогает автомобилистам из северных районов попасть на Невский. По данным IB Group, численность машинопотока в рабочие дни в часы работы магазинов (с 10:00 до 20:00) при отсутствии пробок равна 14500 машинам. Это очень высокий показатель для узкого проспекта в исторической части города. Наибольшая концентрация магазинов – на отрезке от площади Льва Толстого до кинотеатра «Мираж» Большого проспекта. Здесь находится центр притяжения покупателей элитных товаров.

Из 87 магазинов, расположенных на Большом проспекте, около 23 % относятся к группе, торгующей товарами класса премиум, а около 17 % магазинов специализируются на товарах высшей ценовой категории. Модные бутики постепенно вытеснили продовольственные магазины с Большого: последние оказались не в состоянии платить по высоким арендным ставкам. Сегодня ставка аренды здесь колеблется в пределах $40-60 в зависимости от места. 

Торговый коридор Большого проспекта включает в себя множество модных магазинов. Здесь расположены магазины Benetton, Motivi, Mexx, Four Seasons, Escada Sport, Hallmark, Baltman, Springfield, Berghaus, Women’s secret, Carnaby, Naf Naf, Iguana, Veneto Boutique, Симона и другие. Поскольку на этой магистрали города наблюдается дефицит парковочных мест, торговых центров на Большом  пока мало. Однако скоро в непосредственной близости друг от друга будут возведены три торговых центра.

На Большом проспекте  д. 48 откроется центр, состоящий из пяти двухэтажных магазинов с отдельными входами общей площадью порядка 1500 кв.м. На Большом проспекте д. 59 под торговый центр предполагается реконструировать историческое здание площадью 8000 кв.м.

На Большом д. 56 в августе 2006 года должен открыться элитный торговый центр Gallery Apriori (владелец – ООО «Атлас») площадью 8,5 тыс. кв.м. Арендная ставка в центре будет составлять от 1000 до 2000 у. е. за кв. м/в год. Первые четыре уровня (цоколь+три первых этажа) вместят в себя торговую зону (порядка 20 магазинов площадью от 50 до 200 кв. м), элитные кафе и рестораны, а на последних трех этажах разместятся офисы. Объект заявлен как новый Fashion-центр с очень дорогим и эксклюзивным ассортиментом.

За окраинами - будущее

Большинство специалистов полагают, что новые торговые коридоры встроено-пристроенных помещений не формируются: лишь происходят изменения в уже существующих за счет ротации арендаторов. Однако в перспективе все-таки можно ожидать формирования торгового коридора по Лиговскому проспекту, что связано с дальнейшим вовлечением в коммерческий оборот зданий предприятий на фасадной линии, вероятной реализацией проекта подземного торгового центра у Московского вокзала и решением транспортных проблем в районе Обводного канала. Кроме того, на увеличение сегмента встроенных торговых помещений и появление новых торговых коридоров будет влиять создание пешеходных зон (или, согласно новой концепции, зон повышенной комфортности) в центре города.

Однако большинство специалистов сходится во мнении, что будущее – за торговыми коридорами на окраинах города, которые формируются из новых торговых центров, расположенных по соседству. Лидерами по количеству таких коридоров являются Выборгский и Приморский районы, которые по-прежнему держат первенство по строительству объектов жилой и торговой недвижимости. Так, уже сформировавшийся торговый коридор можно наблюдать на Выборгском шоссе, где друг за другом разместились «О’Кей», «Лента», «Супер-Сива» (в составе ТЦ «Космополис») и др.

Подобный альянс можно наблюдать и на Приморском шоссе, где неподалеку друг от друга расположились все те же игроки рынка гипермаркетов. Своеобразный торговый коридор создают три крупнейших торговых центра у станции метро «Проспект Просвещения». Это уже давно функционирующий ТЦ «Шувалово», открытый два года назад ТЦ «Норд», а также в прошлом месяце распахнувший свои двери для посетителей ТРК «Гранд Каньон».

У станции метро «Ладожская» также продолжается формирование такого коридора, где уже функционируют ТЦ «Нео» и  два «Заневских каскада». На юге пока что таких коридоров гораздо меньше, однако тоже есть. Так, на Пулковском шоссе, на месте земель бывшей фирмы «Лето», когда-то распроданной задешево, один за другим появляются торговые центры.

Большинство экспертов уверено, что рынок торговых центров в Петербурге далек от насыщения и будет активно развиваться как минимум еще 3-4 года. Однако, в связи с ростом конкуренции, все большее количество девелоперов будет стремиться попасть в уже сформированную торговую зону или целый коридор торговых центров.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.