Упадок торговых цен

Ажиотаж на рынке жилой недвижимости задвинул в тень недвижимость торговую. Это неудивительно – за последние полтора года рост цен продажи торговых помещений составил всего 25,5 %.

Ажиотаж на рынке жилой недвижимости задвинул в тень недвижимость торговую. Это неудивительно – за последние полтора года рост цен продажи торговых помещений составил всего 25,5 %. В тени остался и тот факт, что в июне этого года цены на офисные помещения вне пределов Садового кольца обогнали традиционно более дорогие торговые площади. «Собственник» расследует, почему это произошло.

По данным еженедельного мониторинга, проводимого консалтинговой компанией RRG (Russian Research Group), «в последнюю неделю июня средняя стоимость продажи квадратного метра офисной площади за пределами Садового кольца составила $ 2319 за кв. м и превысила среднюю цену торговых помещений более чем на $ 50. Внутри Садового кольца средняя стоимость предложенной к продаже офисной недвижимости по-прежнему ниже торговой ($ 4776 и $ 6016 за кв. м соответственно)». Следует отметить, что такая диспропорция уже наблюдалась в феврале-марте 2006 года, но сейчас уже можно говорить об устойчивой тенденции.

«Наша компания проводит мониторинг предложения продажи объектов коммерческой недвижимости уже два года, – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – И в течение всего времени мы отмечали более высокий темп роста цен на офисную недвижимость по сравнению с торговой. Начиная с декабря 2004 года среднемесячная цена продажи квадратного метра офисной площади выросла на 32 %, а торговой – на 25,5 %. При этом офисный сегмент дорожает более высокими темпами именно за пределами Садового кольца».

В то же время на рынке аренды ситуация остается прежней: ставки в торговых помещениях превышают офисные. Константин Сахаров, исполнительный директор компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, обозначил рост арендных ставок на офисы класса А в размере 22 % за полгода, а на торговые площади в торговых центрах – 9-10 %. При этом средняя цена аренды помещений для торговли в Москве, по его данным, $ 1200 за кв. м, а аналогичный показатель по офисам класса А составляет $ 670-700, класса В – $ 460.

Таким образом, тенденция замедленного роста цен на торговую недвижимость налицо, однако на рынке аренды ставки еще не сравнялись, в отличие от рынка продаж. Что же послужило причиной такой диспропорции?

Торговля не в моде

По мнению Дениса Колокольникова, такая ситуация связана не столько с низкими ценами на торговую недвижимость, сколько с высоким спросом на офисы за пределами Садового кольца. В центре количество бизнес-центров ограниченно и стоимость их высока. Массовый спрос перемещается в менее дорогие районы за пределами Садового кольца, где в последнее время интенсивно развиваются деловые зоны, а также в «спальные» районы. С одной стороны, офисы там дешевле, а с другой – позволяют владельцам среднего бизнеса приобрести помещение для работы поближе к своему жилью. Несмотря на активное строительство, офисных площадей по-прежнему не хватает, что и приводит к интенсивному росту цен, существенно превышающему рост на торговые помещения. По данным RRG, в июне 2006 года объем предложения офисной недвижимости на продажу снизился с 778 тыс. кв. м в мае до 724 тыс. кв. м в июне. Подобное снижение при наличии постоянного неудовлетворенного спроса в этом сегменте не замедлило сказаться на цене: она выросла с $ 2793 за кв. м до $ 2875. При этом в пределах Садового кольца среднемесячная цена предложения офисов выросла незначительно – с $ 4828 до $ 4871 за кв. м (менее 1 %). Гораздо более высокие темпы роста наблюдались за пределами Садового кольца: среднемесячная стоимость квадратного метра офисной площади выросла на 4 % и достигла уровня $ 2360 за кв. м.

Тем временем объем предложения торговой площади вырос почти на треть: с 251 тыс. кв. м до 325 тыс. кв. м, что привело к снижению среднемесячной цены на 3,5 % в среднем по городу. Причем за пределами Садового кольца цена торговой площади увеличилась на 2 % и составила $ 2261 за кв. м, а внутри Садового кольца снизилась почти на 10 % (с $ 7623 за кв. м до $ 6897 за кв. м), в первую очередь за счет появления крупных недорогих помещений. Тем не менее, считает Денис Колокольников, о снижении цен на торговую недвижимость говорить не приходится: помещения в центре продолжают пользоваться огромным спросом,  – речь идет о незначительных колебаниях цены в зависимости от объема и структуры предложения в том или ином месяце. Следует учитывать, что количество объектов, предлагаемых к продаже, невелико (примерно 140-180 объектов за пределами Садового кольца и около 30 – в центре), и даже незначительные колебания количества предлагаемых объектов могут оказать существенное влияние на еженедельные и даже среднемесячные ценовые показатели.                                                      
Однако нельзя не отметить, что торговых центров в последнее десятилетие в Москве появилось достаточно много, в том числе и за пределами МКАД, что оттянуло многих покупателей из центра города. Росту цен на продажу и аренду торговых помещений, по мнению Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium, не способствует высокий уровень конкуренции между торговыми комплексами. Сегодня конкуренция переходит на качественно иной уровень, что влечет необходимость реконцепции для неактуальных торговых комплексов и более тщательный подход к выбору концепции для проектируемых и строящихся торговых комплексов, считает Кисарина. Она называет еще несколько тенденций, характерных для сегодняшнего рынка, в частности, отмечает усиление влияния западных сетевиков на рынок Московского региона и тенденцию к укрупнению формата торговых центров. Это скорее тоже оказывает сдерживающее влияние на рост цен. Консультанты называют наиболее «правильные» торговые центры, открывшиеся в этом году, которые стоит посетить как ритейлерам, так и покупателям: самый большой из них — «Город» на Рязанском проспекте (площадью 134 тыс. кв. м), Retail Park на улице Дорожной (площадью 47,5 тыс. кв. м), «Наш гипермаркет» возле метро «Бибирево», а также центры за пределами МКАД – «Красный кит» в Мытищах и Decathlon на 84-м км МКАД.

Снижение доходности не за горами

Два важнейших показателя на рынке коммерческой недвижимости – арендная ставка и цена продажи – взаимосвязаны. Этот показатель особенно важен для владельцев торговых площадей, сдающих их в аренду. Но в Москве это соотношение отличается от аналогичного в Европе. Как замечает Колокольников, сейчас в Москве арендные ставки составляют 12-15 % от цены продажи при стандартных 5-8 % в крупных европейских городах. Соответственно, в России недвижимость остается более доходным видом бизнеса, чем в Европе, а срок окупаемости инвестиций составляет 7-8 лет против 12-15 в Европе. По мнению Дениса Колокольникова, сейчас темпы роста арендных ставок еще ниже, чем рост цен продажи, так что, скорее всего, существующая тенденция к снижению доходности инвестиций в торговую недвижимость превратит рынок в более спокойный и «европейский». Ольга Кисарина тоже считает, что рынок ожидает стабилизация и сохранение текущих тенденций при планомерном наращивании площадей.

И это хорошая новость для обычных потребителей: стабильные цены на торговую недвижимость позволят ритейлерам предложить товар по ценам, действительно похожим на распродажные.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.