Торговая недвижимость: снять или купить?

Торговая недвижимость: снять или купить?

Коммерческая недвижимость до недавнего времени оставалась более спокойным сегментом рынка недвижимости. Однако по данным мониторинга одной из консалтинговых компаний, рынок торговых помещений в июле этого года пережил небывалый рост…

По данным Russian Research Group (RRG), июль 2006 года ознаменовался небывалым – почти в 30% — ростом средневзвешенной стоимости за квадрат торговой недвижимости в пределах Садового кольца. Цена предложения составила $8887. «Такого скачка не отмечалось за весь двухлетний период мониторинга, — рассказывает генеральный директор RRG Денис Колокольников. — Причина в появлении на рынке нескольких крупных и дорогих торговых объектов: торгового помещения на Смоленской, площадью 3 тыс. кв.м по $18000 за кв.м, и объекта на Арбате, площадью 8268 кв.м., предлагаемого по $9000 за метр».

Также по данным RRG, на 11% выросла цена торговой недвижимости и в отдаленных районах столицы, однако ее цена намного скромнее — $2620 за кв.м. «Виновниками» роста цен предложений стали торговые помещения, появившиеся  на проспекте Мира по цене в $18750 кв. м. и торгово-офисный комплекс на Калужской, площадью по $3218 кв.м. RRG отмечает, что объект на проспекте Мира стал самым дорогим предложением на рынке (за кв.м).

В верхних слоях атмосферы
Аналитики компаний «большой четверки» консалтеров не подтверждают информацию о бурном росте цен на продажу помещений. Впрочем, отмечает Олеся Лонгус, аналитик рынка торговой недвижимости Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, международные консалтинговые компании не занимаются отслеживанием цен в более дешевых сегментах рынка. Оттого все средние показатели, предоставляемые этими компаниями, отражают скорее верхние ценовые рубежи.

По словам Екатерины Голиковой, аналитика рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, в «качественных торговых центрах  отсутствует практика продажи помещений в собственность, так как концептуально это единый объект, управляемый девелопером, либо управляющей компанией в рамках единой маркетинговой стратегии". Только в некоторых случаях, когда крупные ритейлеры, такие, как ИКЕА или Ашан,  выступают в качестве содевелопера торгового центра, они являются собственниками занимаемой ими площади. "Согласно существующей практике рынка, стоимость аренды помещений в качественных торговых центрах индексируется на 1-5% в месяц, в целом с развитием рынка максимальные базовые аренды продолжают расти, так как на рынок продолжают выходить торговые объекты нового формата и спрос на качественные торговые площади по-прежнему высок", — добавляет она. По мнению Голиковой, предложения о продаже встречаются только в некачественных центрах или в отдельно стоящих торговых помещениях.

В условиях вакуума
А что же рынок аренды? По данным Jones Lang LaSalle, на рынке торговой недвижимости нет каких-то серьезных потрясений, цены аренды растут на 1-5% в месяц.

Олеся Лонгус отмечает, что на рынке торговых помещений, начиная с января, уровень свободных помещений в качественных торговых центрах практически равен нулю, что привело к повышению арендных ставок в качественных торговых центрах, что привело к росту цен. В июле цены тоже выросли немного больше чем обычно, в связи с малым предложением, которое составило менее 1% от общего объема качественных торговых центров. Отметим, что Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko отслеживают положение во всех качественных ТЦ, преимущественно в пределах МКАД, делая исключение буквально для нескольких мегамолов за МКАД, таких как МЕГА. По их данным, в июле ставки аренды в ТЦ составляют в центре города $2218 в год, а в районах — $967. Средневзвешенная цена аренды квадратного метра торговых площадей в ТЦ по Москве в целом в июле 2006 года составляет $1598.

При этом, по данным аналитиков, самой дорогой торговой улицей остается Тверская, где ставки аренды достигают $5000, впрочем, по таким же ставкам предлагаются и некоторые помещения в «Атриуме». Также в «Атриуме» предлагаются помещения к продаже по ставкам $18000, что заставляет говорить о нем, как об одном из самых дорогих объектов города, невзирая на его не очень удачное расположение и малую транспортную доступность.

На окраинах Москвы
Предложений за пределами Третьего транспортного кольца пока немного больше – около 4-4,5% по данным компании Blackwood, а еще больше – по основным торговым «коридорам», где арендодатели могут выбирать из 6-7% свободных помещений. По данным компании, в ТЦ на окраинах цены аренды составляют $600-1000 в год, и запросы на помещения приходят в основном от компаний, торгующих обувью, одеждой и аксессуарами. Хотя сейчас чуть увеличилась доля спроса со стороны салонов красоты и предприятий общественного питания.

Этот уровень говорит о большей насыщенности рынка, чем в центре города. Однако правительство Москвы сейчас намерено изменить нормы торговых площадей, дифференцировав их по районам Москвы. Фактически власти позволят бизнесу в 2,5 раза расширить торговые площади в центре города (с 120 до 300 кв.м на тысячу человек), в средней части Москвы норма обеспеченности будет выше в два раза, чем сегодня (250 кв.м). А вот в спальных районах торговли прибавится не сильно – до 170 кв.м на тысячу человек. К тому же через несколько лет в зоне пешеходной досягаемости (до 800 метров) у дома каждого москвича должны появиться супермаркеты.

Сейчас в городе имеется примерно 10 млн. кв.м площадей, таким образом, если исходить из численности городского населения в 10 млн чел., то дефицит составляет примерно 6-7 млн кв.м. До конца 2006 года, по данным компании Praedium, должны быть введены в строй 1,35 млн. кв.м помещений, среди них 15 крупных торговых центров, в том числе и в центре Москвы. Такими темпами необходимый уровень обеспеченности будет достигнут только через 4-5 лет. Этот уровень все еще не позволит обеспечить москвичам европейский показатель, однако будет достаточным, если смотреть в соотношении с доходами населения.

Источник: Источник: журнал Собственник

Читайте также

28 Июня 2017
L'Oreal продает The Body Shop L'Oreal продает The Body Shop
Покупателем всемирно известного бренда выступает бразильский производитель косметики Natura Cosmeticos SA.


Добавить

Предложения торговых площадей

Аренда, Москва и область

Опарк Опарк

Площадь: 30-130 кв.м.

Арендная ставка: 36000 руб. кв.м./год

Аренда, Зеленоград

Савелки Савелки

Площадь: от 15 кв.м.

Арендная ставка: 7000 руб. кв.м./год

Аренда, Москва и область

Перец Перец

Площадь: 40-140 кв.м.

Аренда, Москва и область

Триумфальный Триумфальный

Площадь: 42-92 кв.м.

Арендная ставка: от 12000 руб. кв.м./год