Многофункциональные комплексы: дело за малым

Многофункциональные комплексы: дело за малым

Рынок многофункциональных объектов развивается, а девелоперы вносят коррективы в свои планы. Сочетания функций, которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте, станут одними из самых перспективных. Компания Becar Commercial Property SPb рассмотрела плюсы, минусы и перспективы многофункциональных комплексов.

Рынок многофункциональных объектов развивается, а девелоперы вносят коррективы в свои планы. Сочетания функций, которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте, станут одними из самых перспективных. Среди профессионалов термин «многофункциональный комплекс» имеет множество значений. «Можно выделить два направления: единый объект, совмещающий две или более функций или комплексное развитие территорий и целых кварталов, как, например, «Охта-Сити». При этом, в многофункциональном комплексе одна из функций является доминирующей, а остальные «сателлитами», - говорит Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb.

Набор функций отдельного объекта и то, какая составляющая будет главенствовать, во многом зависит от его местоположения. При наличии активных транспортных и пешеходных потоков целесообразно включить в проект торговую функцию, при отсутствии пешеходных потоков и близости к метро, можно говорить о включении в состав офисов.

«В относительно удаленных от центра города районах, в промышленном поясе города будет развиваться несколько иной тип МФК – это может быть компактная группа прилегающих зданий, - утверждает Игорь Лучков. 

Тенденцией  рынка является совмещение не двух, а трех и более функций, но не на отдельном объекте, а на обширной территории В спальных районах девелоперы мыслят масштабнее и вкладывают больше. Высокая плотность населения и возможность реализации больших по площади объектов дает возможность комплексному  развитию целых кварталов. «Балтийская жемчужина» - яркий тому пример.

Вариантов сочетаний в МФК множество: торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения, рестораны, сфера услуг. При этом, с развитием рынка меняются и взгляды на допустимые сочетания.

«Еще несколько лет назад девелоперы считали определенные сочетания функций на одном объекте неприемлемыми. Так, считалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой. При этом испытывают неудобство постояльцы гостиницы, которым мешает соседство с шумной толпой торгового центра, - говорит Игорь Лучков. - Однако сейчас на рынке уже есть объекты, которые доказывают обратное. Главное – правильная концепция. Например, в МФК «Владимирский пассаж», где основной функцией является торговая, а гостиница сателлитом,  были максимально разделены потоки покупателей и постояльцев гостиницы, для этого были созданы два отдельных акцентированных входа».

На данный момент в Петербурге на стадии строительства находится около пяти объектов, которые совмещают офисную, торговую и гостиничную функцию. В планах у инвесторов еще девять.  Так, в Приморском районе во втором квартале этого года откроется МФК «Командор», а в Московском районе МФК «Пальмира» предложит объект с бизнес-центром класса «А», торговой зоной и гостиницей класса 3 звезды.

Существует мнение, что сочетать все три функции в одном объекте, чтобы они в равной мере были реализованы и приносили максимальный доход крайне сложно, особенно в центральной части Петербурга. Так, с точки зрения расположения, для гостиницы принципиально важно расположение в центре города. Офисному центру необходима просторная парковка, которая невозможна в центральных районах.  Более того, арендные ставки на торговые площади в центре настолько высоки, что необходимо искать арендатора, готового оказаться в минусе ради имиджа бренда. 

Доходность многофункциональных проектов средняя из доходности отдельных ее функций. Однако, многое зависит и от параметров каждого проекта в отдельности – где он расположен и какая функция будет преобладать.  «Доходность офисной недвижимости в Петербурге до 16%, торговой – до 19%. Гостиничная недвижимость принесет инвестору до 17%, а жилая функция до 40%.  Доходность зависит и от стадии вхождения в проект, - резюмирует Игорь Лучков.


 

Источник: Malls.ru

Читайте также



Добавить

Предложения торговых площадей

Аренда, Челябинск

Алмаз Алмаз

Площадь: 6-10 кв.м.

Аренда, Москва и область

Мещерин Мещерин

Площадь: от 60 кв.м.

Арендная ставка: 24661 руб. кв.м./год

Аренда, Зеленоград

Савелки Савелки

Площадь: от 15 кв.м.

Арендная ставка: 7000 руб. кв.м./год

Аренда, Москва и область

Триумфальный Триумфальный

Площадь: 42-92 кв.м.

Арендная ставка: от 12000 руб. кв.м./год