Согласовать возведение торгового центра в два раза дольше, чем его построить

В последние годы российская торговля стала активно развиваться сразу по нескольким направлениям. На смену хаотичным палаткам и неуютным рынкам пришли небольшие, но комфортные магазины, сетевые супермаркеты, крупные многофункциональные центры.

В последние годы российская торговля стала активно развиваться сразу по нескольким направлениям. На смену хаотичным палаткам и неуютным рынкам пришли небольшие, но комфортные магазины, сетевые супермаркеты, крупные многофункциональные центры. Тем не менее, до сих пор даже Москва значительно отстает от европейских столиц по уровню обеспеченности торговыми площадями. О перспективах развития рынка торговой недвижимости и о том, что этому мешает в интервью "Интерфаксу" рассказал президент финансово-промышленной корпорации "Гарант-Инвест" Алексей Панфилов.

Существуют ли, на Ваш взгляд, какие-либо законодательные или иные препятствия для развития торговых объектов в Москве и в России в целом?
Сегодня развитие бизнеса в России - это всегда определенные сложности и риски. Нельзя сказать, что эти проблемы совершенно не решаемы, из-за которых не стоит затевать бизнес в стране, но различные препоны, зачастую, затягивают решение вопросов. В некоторых случаях, речь идет об устаревших нормах и СниПах, которые к тому же не всегда диверсифицированы. Иногда эти требования просто не соответствуют реалиям сегодняшнего дня. Так, согласно нормативам автомобильные парковки необходимо предусмотреть как рядом с торговым комплексом, расположенным около МКАД на огромном участке земли, так и около небольшого магазина шаговой доступности вблизи метро, предназначенного, в основном, для пешеходов. Наверное, это не совсем правильно.
Кроме того, уйму времени приходится тратить на всевозможные согласования. Сейчас мы согласовываем в полтора-два раза дольше, чем строим. Торговый центр мы строим за год, а два - согласовываем. Маленький магазин шаговой доступности мы возводим за четыре месяца, а согласовываем строительство все равно год-полтора. Наше недовольство по этому вопросу разделяют и первые лица города. Сегодня, чтобы построить здание, надо получить около 160 согласований, некоторые из них - по два раза. Основная же проблема в том, что зачастую очень нечетко прописаны регламенты. Иногда мы просто не знаем, по какому пути идти, чтобы получить те или иные согласования. Но объективности ради, надо сказать, что такая проблема существует не только в России: за рубежом, процесс согласований тоже очень длительный.
Наша компания приветствовала бы и увеличение конкурсов на право освоения земельных участков. В Москве уже сейчас ощущается дефицит земли, и мы с удовольствием бы участвовали в конкурсах на право ее получения, так как чувствуем в себе силы побороться за лакомые участки, но, к сожалению, конкурсов таких не очень много.

Какова, по вашему мнению, потенциальная инвестиционная емкость рынка крупных торговых объектов в московском регионе?
Огромная. По экспертным оценкам Москва, несмотря на активное развитие последнего десятилетия, по-прежнему, очень сильно отстает по количеству торговых площадей от многих зарубежных стран. По разным данным, в российской столице этот показатель сегодня колеблется от 100 до 110 квадратных метров на тысячу жителей. Для сравнения: в Стокгольме это - 600 метров, в Праге - 300 метров, в Варшаве - 350. По этому показателю мы отстаем даже от восточноевропейских стран, несмотря на то, что в целом развиваемся быстрее их.
При этом до сих пор в Москве значительная доля покупок совершается в нецивилизованных условиях: на рынках и в палатках. По разным данным в таких некомфортных условиях совершается до 30-40% покупок. Это огромнейший, миллиардный потенциал! Между тем, немало состоятельных россиян предпочитают совершать шоппинг за рубежом, в том числе во время отпуска, так как считают, что в Москве недостаточно качественных торговых центров. Такие люди уезжают заграницу с одним чемоданом, а приезжают - уже с двумя-тремя. При этом обычных крытых рынков с вывеской "торговый центр" у нас более чем достаточно, а современных комплексов - всего два-три десятка. Поэтому я считаю, что емкость еще очень приличная. Это касается и небольших центров пешеходной доступности, и крупных комплексов.

С началом рыночных перемен в нашей стране, в первую очередь, стали появляться небольшие магазинчики, затем супермаркеты, а после - целые многофункциональные торговые комплексы, включающие в себя магазины различных фирм и торговые сети. Как вы считаете, каким будет следующий этап развития российской торговли?
Я думаю, в будущем нас ожидает мультиформатность. Тот, кто говорит, что нужны только торговые центры, только универмаги или только магазины шаговой доступности, мне кажется, не совсем прав. Мультиформатность - это развитие объектов торговли по различным направления и постепенное вытеснение уличных палаток, устаревших магазинов и рынков.
Например, магазины шаговой доступности целесообразно размещать в тех местах, где раньше не было никаких торговых площадей кроме палаток. Магазин шаговой доступности - реальная альтернатива ларькам, павильончикам. Через несколько месяцев после открытия такого магазина люди понимают, что товары в нем более качественные, а некоторые даже дешевле, чем в палатке. Кроме того, магазин предоставляет более комфортные условия для совершения покупок: теплое помещение, удобно расположенный товар, продавцы, которые могут что-то подсказать в случае необходимости. Люди тянутся к цивилизованным условиям приобретения товаров и продуктов.
Поэтому я считаю, что развитие получат все направления: магазины шаговой доступности, районные торгово-сервисные центры, супермаркеты, гипермаркеты, специализированные магазины, универмаги, мультибрендовые торговые центры с ресторанами и кафе. Конечно, свое развитие получат и так называемые мегамоллы, включающие в себя не только магазины, но и кинотеатры, парки развлечений и т.д.
Кроме того, популярность приобретут комплексы, имеющие свою изюминку. Например, полтора года назад практически в центре Мадрида был открыт торговый центр, в котором предусмотрен крытый горнолыжный склон длиной 300 метров. Там можно кататься круглый год, предусмотрен подъемник на 6 кресел и даже отдельное пространство для начинающих. Подобный комплекс открыт и в Дубаи. Естественно, возможность покататься на горных лыжах прямо в магазине притягивает большое количество посетителей, что положительно сказывается и на продажах. Думаю, что-то подобное должно скоро появиться и у нас.

Одним из основных направлений деятельности корпорации "Гарант-Инвест" является строительство торговых объектов. Почему из всех сегментов разнообразного рынка недвижимости выбран именно этот?
Финансово-промышленная корпорация "Гарант-Инвест", которая работает на рынке уже в течение 12 лет, определила для себя три приоритетных направления деятельности: инвестиционно -банковский сектор, строительство коммерческой недвижимости и собственная торговля. Действительно, в сфере недвижимости нашим коньком является строительство крупных торговых центров. И этот выбор не случаен: каждая компания ищет для себя то направление деятельности, в котором она имеет определенные преимущества и наиболее конкурентоспособна. Мы не стали вкладывать средства в строительство жилья потому, что эта ниша почти полностью занята, и добиться успеха в этом сегменте рынка сегодня очень сложно. На рынке офисных центров тоже достаточно мощная конкуренция, а вот сектор торговых центров оказался относительно свободным. По крайней мере, сетевых девелоперов - компаний, которые строили бы и владели, скажем, десятью торговыми центрами, пока еще очень немного. Поэтому мы посчитали, что именно в этом направлении сможем достигнуть серьезных успехов и стали вкладывать деньги. Сегодня мы владеем уже пятью торговыми центрами.
При этом торговая недвижимость интересна для нас не только как для девелопера, но и для нашего финансового подразделения - входящего в состав корпорации "Гарант-Инвест": мы сдаем площади в аренду крупным компаниям, которые становятся еще и клиентами нашего банка. В итоге, помимо прямых доходов от аренды мы получаем еще и косвенные доходы от банковского обслуживания клиентов, и они весьма приличные. Таким образом, мы можем предоставлять и некоторые скидки своим клиентам, и сами работать более эффективно. Именно поэтому примерно 70% наших инвестиций направляются в строительство и управление торговой недвижимостью.

Вы специализируетесь на возведении только крупных торговых центров или небольшие магазины тоже находятся в зоне Ваших интересов?
Мы - универсальная компания, которая занимается мультиформатными торговыми центрами. Это и крупные комплексы типа "Ритейл-парк", и средние торговые центры, такие как "Галерея "Аэропорт", расположенный на Ленинградском проспекте. За последние два года этот центр, кстати, неоднократно получал признание специалистов и был награжден как лучший торговый центр России и Москвы, и лучший реализованный проект в области инвестиций и строительства в столице. Мы занимаемся также и небольшими торговыми объектами районного масштаба, а также магазинами шаговой доступности. В результате наша компания охватывает все форматы, от маленьких магазинчиков, площадью всего 400 кв. метров, до крупных комплексов, площадью под 50 тыс. кв. метров.
Причем даже небольшие магазины мы превращаем в многофункциональные центры, которые, кроме супермаркета, включают предприятия сферы бытовых услуг и общественного питания. В 2005 году мы открыли два таких магазина и очень довольны, потому что сосредоточение товаров и услуг в одном месте притягивает большее количество покупателей.

Открытый недавно комплекс "Ритейл-парк" заявлен как центр, отвечающий самым современным технологиям, уже применяемым в Европе и Америке. Расскажите о них. Планируете ли Вы внедрять новые подходы к торговле и на других объектах?
Безусловно. Наш девиз - "пришло время создавать лучшее". Этот девиз означает, что мы создаем современную торговую инфраструктуру, соответствующую последним американским и европейским технологиям. И это не пустой звук. Например, индустрия торговых центров в Америке насчитывает уже 50 лет. Кроме того, за рубежом действует Международный совет торговых центров - очень известная и серьезная организация. Его российский национальный филиал несколько лет назад был создан и у нас в стране. Основная задача национального совета, одним из основателей и вице-президентом которого я являюсь - содействие внедрению современных торговых технологий на территории всей России.
Международные эксперты считают, что на сегодняшний день даже в Москве современных международных центров, действительно отвечающих понятию shopping center, не так уж и много. Современный торговый центр - это и современная архитектура, подразумевающая галереи, хорошее освещение, высокие потолки, удобные и большие паркинги, а также присутствие известных сетевых арендаторов. Причем, речь не идет о бутиках с высокими ценами, а именно о сетевых компаниях, продукция которых популярна и доступна для большинства населения. Надо отметить, что сетевая торговля набирает обороты в нашей стране, и люди отдают предпочтение известным маркам.
Кроме того, под понятием "современные технологии" необходимо понимать и менеджмент, в задачи которого входит не только эксплуатация здания, но и раскрутка торговых центров, которая подразумевает и промо-акции, и фестивали, и распродажи, и ярмарки. Торговый комплекс будущего - это постоянный праздник, постоянный фестиваль. Люди идут в центры не только для того, чтобы что-то купить. Они посещают их не только для того, чтобы присмотреть себе что-то новое, но и отдохнуть, и перекусить. Обеспечить все это - очень сложная задача. Но в каждом нашем новом торговом центре мы будем развивать те успехи, которые уже имеем в промоушене. В каждом из них будет своя изюминка.

Рынок торговых комплексов сейчас бурно развивается. Вы не боитесь конкуренции?
Конкуренция торговых центров заключается, прежде всего, в их месторасположении. Серьезная конкуренция возникает, когда два или несколько объектов стоят рядом, практически на одном участке земли. Например, в районе Рублевского шоссе семь торговых комплексов находятся в радиусе трех километров. Но мы свою торговлю стараемся разворачивать в районах уже сложившейся застройки, где конкуренция сама по себе пока весьма незначительна. Это касается торгового центра "Галерея "Аэропорт", и центров, расположенных в районе Пролетарского проспекта и Шипиловской улицы.
Конечно, возрастает конкуренция и со стороны иностранных компаний, но пока она больше заметна на территории Подмосковья, прежде всего в районе МКАД, тогда как в Москве торговые центры в большинстве принадлежат российским фирмам.

Несомненно, столичный мегаполис наиболее привлекателен для размещения торговых комплексов. Но крупнейшие торговые сети уже начали активно осваивать и другие российские регионы. Намерена ли Ваша компания продвигаться в провинцию и страны СНГ?
У нашей компании очень долгосрочные инвестиционные планы. Мы видим себя не только московской, но и российской компанией и присматриваемся к регионам очень внимательно: в составе "Гарант-Инвеста" уже создана специальная региональная группа по развитию сотрудничества с субъектами федерации. Несмотря на то, что в ближайшие год-два наши основные усилия будут сосредоточены в Москве, где все еще остается значительный потенциал для развития, мы уже сегодня имеем конкретные предложения из российских регионов. В провинции нас, в первую очередь, интересуют города - миллионщики, вроде Санкт-Петербурга или Новосибирска. В перспективе мы не прочь замахнутся и на страны СНГ, например дружественную Белоруссию.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.