Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость

Первое полугодие 2013 года можно смело назвать рекордным по объему прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвестиционными аналитиками компании Praedium Investment Capital было отмечено несколько крупномасштабных инвестиционных  транзакций, заключенных в различных сегментах на рынке коммерческой недвижимости России.

Общий объем инвестиций в 2013 году составил 5,26 млрд долл.США. Среди крупнейших инвестиционных сделок следует отметить завершившуюся в начале года покупку БЦ White Square за 1.0 млрд долл. США, покупателем выступила российская компания O1 Properties. Второй по объему инвестиций стала сделка продажи ТРЦ АУРА (784 млн долл.США) в Новосибирске компаний РосЕвроДевелопмент. Крупнейшим иностранным инвестором стал пенсионный фонд США California Public Employees Retirement Fund, купивший за 600 млн долл.США 50% ТРЦ Метрополис.

В сегменте офисов Класса А второй по объему инвестиционной транзакцией стала продажа AFI Development БЦ Four Winds, расположенного на 1-ой Тверской Ямской улице, объем сделки оценивается в 450 млн долл. США. В начале февраля завершилась покупка БЦ Олимпия Парк, принадлежащего O1 Properties, Лабораторией Касперского за 350 млн долл.США. Компания GHP Russia Real Estate (FF&P) продала складской комплекс Класса А в Томилино за 100 млн. долл.США.

Ставки капитализации в 2013 году претерпели незначительную корректировку в сторону снижения. Минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в Москве по состоянию на начало июля 2013 года составляют: для офисных объектов – 8,0-8,5%, для торговых объектов – 9,0-9,5%, для складских и производственных объектов – 11,5-12,0%. В Санкт-Петербурге значения данного показателя выше на 50-100 базисных пунктов, в других регионах России – на 150-200 базисных пунктов.

В 2013 году, несмотря на негативные прогнозы многих аналитиков, инвестиционный рынок коммерческой недвижимости ожил с новой силой, продемонстрировав по итогам полугодия внушительный рост. В первом полугодии 2013 преобладание российского капитала над иностранным в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России по-прежнему остается значительным. Только 11% общего объема инвестиций было осуществлено иностранными инвесторами. Доля региональных сделок составила 27%, крупнейшие сделки были отмечены в Новосибирске, Екатеринбурге, Казани и Санкт-Петербурге.

Стоимость заемного капитала для рефинансирования высококачественных объектов коммерческой недвижимости в настоящее время составляет: 3mLibor+6.5-7.5%, уровень LTV – 65-70%, средний срок кредита – 7-10 лет. Для проектного финансирования ставка по кредиту составляет порядка 3mLibor+8.5-9.0%.

Есть все основания полагать, что 2013 год будет достаточно результативным для рынка коммерческой недвижимости России: общий объем инвестиций по истечении года может превысить $8,0 – 8.5 млрд.