Итоги IV квартала 2016 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Аналитика:
Масштабы ввода и процент заполняемости новых ТЦ на момент открытия привели к тому, что средний уровень вакансии в сегменте на протяжении всего 2016 года показывал рост, а арендные ставки – падение. Так, на конец декабря рост доли свободных площадей составил 21,4% относительно IV квартала 2015 года, а заявленные арендные ставки в среднем снизились на 8,5-11%. Но, несмотря на это, говорить о стагнации отрасли не приходится: помимо ввода в эксплуатацию качественных проектов, на рынок не побоялись выйти и новые торговые сети.

В 2016 году сегмент торговой недвижимости Москвы преследовали как позитивные, так и негативные тренды. «Вышедшие на рынок за прошедший год 530 тыс. кв. м арендопригодных площадей в целом свидетельствует о снижении темпов нового строительства. Так, в 2016 году рынок вырос только на 9%, в то время как в 2015 году он увеличился на 11,5%, а в 2014 году – на 18,6%. Однако в современной реальности небольшой ввод позволяет сдержать уровень вакансии, поэтому с поправкой на экономическую ситуацию этот итог года можно назвать скорее удачным», - полагает Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar.

По мнению экспертов, начало 2017 года принесло рынку торговой недвижимости ряд положительных изменений. «Возросший спрос на качественные площади со стороны международных торговых сетей и выход на Московский рынок крупных региональных ритейлеров спровоцировали незначительный рост арендных ставок, что свидетельствует о постепенном восстановлении и наличии потенциала в этом сегменте», - отмечает Егор Левченко, руководитель департамента торговой недвижимости ILM.

Предложение


По данным департамента управления активами NAI Becar, общий объем предложения на рынке качественной торговой недвижимости российской столицы по итогам IV квартала 2016 года увеличился на 2% относительно предыдущего квартала и составил 6,41 млн кв. м арендопригодных площадей.

Так, в IV квартале на рынок было выведено 4 торговых комплекса совокупной площадью 273 тыс. кв. м, что на 56% ниже показателей III квартала и на 50% ниже результатов аналогичного периода 2015 года.

Особая активность в 4Q наблюдалась на рынке Подмосковья. Так, в Пушкине был запущен гипермаркет строительных и отделочных материалов «Леруа Мерлен» общей площадью 17,7 тыс. кв. м, а торговая сеть «Globus» открыла гипермаркет на 23 тыс. кв. м. Планируется, что он станет частью будущего ритейл-парка в Одинцовском районе Московской области. Кроме того, на территории ТРЦ «Вэйпарк» заработал горнолыжный комплекс со сноупарком.

Спрос


Несмотря на не самые утешительные показатели года, среди магазинов, открывшихся в торговых центрах Москвы в IV квартале 2016 года, были бренды, выходящие на российский рынок впервые. Так, первый флагманский бутик итальянского бренда «Elisabetta Franchi» открылся в ТРЦ «Метрополис», первый в России монобрендовый магазин британского фэшн-ритейлера «Superdry» начал работу в ТРЦ «Мега Химки», новый бар-ресторан Steak It Easy – в ТРЦ «Афимолл Сити».

В отчетном периоде было отмечено и несколько крупных сделок по аренде, заключенных, как маститыми игроками рынка, так и новичками. Так, ГК «Детский мир» арендовала 8,3 тыс. кв. м на трех этажах торговой галереи «Модный сезон». Этот супермаркет станет самым большим магазином сети в России. Две крупные сделки были заключены в строящемся ТЦ «4DAILY». Торговая сеть «Мираторг» арендовала 3,5 тыс. кв. м и еще на 1,7 тыс. кв. м откроется первый магазин «Эконом Универмаг №1», который будет предлагать одежду и обувь для всей семьи, товары для дома и пр.

Первые два фитнес-клуба новой сети «Raketa» площадью 2,7 тыс. кв. м каждый планируется открыть в январе 2017 года в ТЦ «Mari» и ТРЦ «Columbus». Якорным арендатором в ТЦ «Зеленый» выступил супермаркет «SPAR», который арендовал площадь 1,32 тыс. кв. м.

Интересным событием стал анонсированный выход на московский рынок регионального игрока – сети парфюмерных супермаркетов «Золотое Яблоко». Первый магазин бренда в столице займет 1,2 тыс. кв. м в ТРЦ «Кунцево Плаза». Эксперты сомневаются, что это будет началом экспансии региональных ритейлров в столицу, но прецедент сам по себе достаточно значительный.

Вакансия и коммерческие условия


Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы выросла за IV квартал 2016 года еще на 4,2%, и на конец отчетного периода средний уровень вакансии составил 12,5%. Наиболее проблемная ситуация наблюдалась во вновь открывшихся ТЦ, где свободно порядка 40-60%, за исключением 2-й очереди «FASHION HOUSE Outlet Centre Moscow».

В тоже время аналитики NAI Becar отметили незначительный рост арендной ставки торговой галереи до 38,9 тыс. рублей за 1 кв. м/год, который, по мнению экспертов, был обусловлен ротацией свободных помещений. Средняя заявленная арендная ставка для якорных арендаторов вполне ожидаемо снизилась еще на 2,4% – до 12,9 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Прогноз


Согласно прогнозам Минэкономразвития России в 2017 году предполагается возобновление экономического роста и выход реальных располагаемых денежных доходов населения в область положительных значений, а это повлечет за собой и оживление розничной торговли.

Пока же игроки рынка строят осторожные планы. На текущий момент в 2017 году анонсирован ввод порядка 450 тыс. кв. м арендопригодных площадей в качественных торговых центрах. Однако, эксперты NAI Becar полагают, что наиболее вероятным является прогноз в 260-300 тыс. кв. м., из которых порядка 30% придется на Московскую область.

Ожидается, что доля свободных площадей в уже работающих объектах снизится примерно до 10-11%. Но вывод новых торговых центров негативно скажется на среднерыночном уровне вакансии. С учетом расчетной заполняемости новых ТЦ на уровне 50% вакансия в целом по рынку может возрасти до 15%.

При этом, ТЦ, открытие которых анонсировано на начало 2017 года заявляют более высокие арендные ставки, чем в среднем по рынку, что может привести к росту средних показателей на 3-4%.

Источник: NAI Becar
www.naibecar.ru

Читайте также