Влияние санкций США и Евросоюза на российский рынок коммерческой недвижимости
Аналитика:
Стоимость долга увеличится- Во-первых, государственные банки станут более избирательными к своим заемщикам. Мы полагаем, что государство не может полностью прекратить финансирование существующих качественных объектов коммерческой недвижимости или проектов на стадии девелопмента. Для поддержания бизнес-активности на рынке государственные банки, вероятнее всего, продолжат сотрудничество по наиболее качественным проектам коммерческой недвижимости.
- Во-вторых, еще одной составляющей санкций является их влияние на спрос. Повышение стоимости потребительских кредитов отразится на розничных продажах. Дополнительное давление на розничные продажи может оказать налог с продаж в размере до 3%, который могут разрешить вводить регионам с 2015 года для покрытия дефицита бюджета, образовавшегося в результате санкций. В результате уже сейчас прогноз роста розничных продаж в 3,5% на 2015 год выглядит оптимистичным. Что касается офисного рынка, то потенциальное снижение спроса на помещения может отразиться на объеме сделок, т.к. арендаторы могут взять паузу в реализации планов по расширению. Девелоперы должны учитывать текущую ситуацию при подсчете своих будущих денежных потоков. В таких условиях становится очевидным, что только коммерчески успешные проекты смогут позволить себе возросшую стоимость риска, а собственники проектов, уже имеющих долговые обязательства, будут повышать ставки и цены. Мы не исключаем возможности, что для девелоперов, располагающих финансовыми ресурсами, этот период будет характеризоваться пополнением портфелей объектов.
Экономика (и рубль) будут находиться под давлением
Как и офисный рынок, сектор складской недвижимости переживает рост доли свободных площадей на фоне ввода большого объема площадей в этом году (в 1 квартале 2014 года введено 630 тыс. кв. м), но, тем не менее, она остается ниже среднего показателя в по Европе (4,4% в Москве в сравнении с 7-10% в европейских столицах). Учитывая обеспеченность складскими помещениями на уровне 0,8 кв. м на душу населения в Москве, существует огромный потенциал для будущего развития этого рынка. Тем не менее, несмотря на все вышеперечисленное, мы считаем, что девелоперы будут вынуждены адаптироваться к новой среде слабого роста, снижения инвестиций и ослабления потребительского спроса. Мы видим три области, которые будут затронуты.
Эта тенденция будет усугубляться инфляционным давлением в результате запрета импорта сельскохозяйственной продукции из стран, которые ввели санкции против России. В июле продовольственная инфляция составила 9,8%, и мы считаем, что в текущих условиях этот показатель продолжит расти. В долгосрочной перспективе это может оказать значительное влияние на долю вакантных площадей и условия аренды, которые уже становятся более гибкими, особенно учитывая рекордный объем нового предложения в Москве на уровне 750 тыс. кв. м. Девелоперский бизнес в сегменте жилой недвижимости будет находиться под влиянием двух факторов: сокращение объемов ипотечных покупок, с одной стороны, но в то же время увеличение объемов инвестиционных приобретений, ведь жилая недвижимость по- прежнему воспринимается безопасным активом для вложения средств.
В-третьих, курс рубля к иностранным валютам окажет влияние на рынок. Он может оказаться под таким же давлением, как в первом квартале этого года, в зависимости от того, насколько сильной окажется экономика и насколько правительство может полагаться на золотовалютные резервы. За этот период мы стали свидетелями того, как многие арендаторы пытались пересмотреть условия договоров аренды, закрепляя фиксированный валютный коридор, либо переходя на рублевые контракты. Эта тенденция ослабла во втором квартале, поскольку рубль стабилизировался, однако повторение подобного сценария возможно во второй половине года.
Европейские рынки капитала будут закрыты для российских игроков рынка недвижимости
Следует отметить, что MSCI, подсчитывающая индекс MSCI для России, не только поставила под вопрос включение ВТБ в данный индекс, но и сформировала несколько новых индексов развивающихся рынков, которые не включают в себя Россию, поскольку многие инвесторы не готовы рассматривать вложения в российский рынок акций. Это не лучший контекст для компаний, предпочитающих листинг на растущем рынке.
Источник: JLL
www.jll.ru
