Торговая недвижимость Петербурга. Итоги 2012 года

Предложение.

В 2012 году в Санкт-Петербурге было открыто 12 торговых центров. В результате общая арендопригодная площадь в торговых комплексах составила 2 797 тыс. кв.м в абсолютном выражении – увеличилась на 10,8% по сравнению с показателем 2011 г.

Открытие торговых центров в основном происходило в спальных районах Петербурга. Во Фрунзенском районе открылось 43,2% от общего объема открываемых арендопригодных площадей, в Приморском – 35,8%, в Московском – 12,3%. Девелоперы существующих торговых центров занимались увеличением торговых площадей (Заневский Каскад, Гарден-Сити), в том числе открытием новых очередей (Шкиперский молл), и реконструкцией (ДЛТ).

В 2013 г. планируется ввести около 345,6 тыс. кв. м торговых площадей. В случае реализации всех заявленных проектов общая арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится на 12,4% и составит 3 142,7 тыс.кв.м. Показатель обеспеченности населения площадями торговых центров достигнет отметки 622 кв.м на 1000 жителей города. Среди наиболее крупных проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2013 году, можно выделить торговые центры «Балкания NOVA» (2-я очередь), «Жемчужная Плаза» (1-я очередь) и «Лондон Молл» (после реконцепции). Территориально прирост арендопригодных площадей придется преимущественно на Фрунзенский, Невский и Выборгский районы.

Спрос.

Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге (по данным Петростата) вырос за 11 месяцев 2012 г. на 16,7% – с 62,7 до 73,2 млрд. руб. Рынок торговой недвижимости как в street retail, так и в торговых центрах также показывал стабильный рост. Особым спросом среди арендаторов продолжали пользоваться качественные торговые центры, в которых уровень вакансии сохранялся практически на нулевом уровне. Согласно данным ASTERA, большим спросом среди потенциальных арендаторов торговых центров пользовались помещения от 50 до 100 кв. м, на их долю пришлось чуть менее 40% всех заявок; помещения от 1 000 кв.м. готовы были рассматривать 8% арендаторов. По профилю деятельности 43% арендаторов представляли обувные магазины, магазины одежды и аксессуаров.

В прошедшем году одними из самых активно развивающихся в формате street retail клиентов оставались продуктовые сети и сети общественного питания.

Развитие первых происходило в крупном формате (500-2 000 кв.м, 2 000-5 000 кв.м) и в формате небольших магазинов шаговой доступности (50-200 кв.м). География их развития охватывала всю территорию Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом крупные продуктовые сети, помимо аренды в стрит-ритейле и торговых центрах, рассматривали покупку объектов недвижимости, в том числе земельных участков под строительство своих магазинов. Как вариант, рассматривалась также покупка других, более слабых сетей. Развитие сетевых компаний шло как под уже известными рынку брендами, так и путем открытия новых (Верный, Фасоль и др.). На рынок Петербурга вышли и региональные сети.

Коммерческие условия.

В 2012 году ставки аренды в торговых комплексах выросли в рамках ежегодной индексации по действующим договорам (от 5 до 10% либо согласно уже заключенным долгосрочным договорам). В отдельных случаях, при замене арендатора ставка могла возрасти на 10-20%.

К концу 2012 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сложилась довольно стабильная ситуация относительно арендных ставок в торговых центрах. На данный момент уровень арендных ставок ниже уровня докризисного периода на 5-20%. Существуют предпосылки к тому, что, при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в стране, арендные ставки смогут достигнуть докризисного уровня к концу 2013 года. Однако превышение уровня докризисного периода маловероятно. Это связано, прежде всего, с изменением модели поведения арендаторов. Ранее арендаторами рассматривалась возможность содержания торговой точки из имиджевых или иных соображений, теперь приоритетным является показатель рентабельности торговой точки. В случае нулевой или отрицательной рентабельности, арендаторы предпочтут либо закрыть ее, либо перенести в другое место, где они смогут получать прибыль.

В востребованных торговых центрах со 100%-ой заполняемостью около 70% договоров являются краткосрочными, и пока доминируют договоры с фиксированной арендной ставкой. Но даже в них получают распространение схемы с процентом от товарооборота и долгосрочными договорами для якорных, федеральных и международных операторов.