Основные события и тенденции
· В 2012 г. рынок складской недвижимости продолжил активное развитие. Несмотря на отсутствие стабильности в мировой экономике, в России наблюдается высокая активность компаний – арендаторов и покупателей складских площадей. 2012 г. стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складов Московского региона: по итогам 2012 г. общий объем поглощения складских площадей на рынке составил более 1,5 млн.кв.м, превысив тем самым показатель знакового 2007 г. (1,29 млн.кв.м). При этом средний объем сделки значительно вырос по сравнению с показателем 2008–2010 гг., достигнув в 2012 г. 13,8 тыс.кв.м.
· Свыше 60% сделок – более 940 тыс.кв.м – заключено с участием ведущих компаний-консультантов рынка складской недвижимости, из которых почти 20% площадей арендовано и приобретено при участии компании S.A.Ricci.
· В 2013 г. ожидается возвращение докризисных темпов строительства складских комплексов: может быть введено около 1,5 млн.кв.м складов – максимальный показатель с 2007 г. Стоит отметить, что для многих из запланированных к вводу в 2013 г. площадей арендаторы и покупатели уже определены .
· Тенденция поглощения складских помещений задолго до окончания строительства – с соблюдением сроков и юридической чистоты оформления документации – приближает рынок складской недвижимости Московского региона к западной практике, предполагающей строительство складов исключительно под заказ.
· Все больше компаний приобретает складские площади в собствинность. По итогам 2012 г. доля сделок купли-продажи составила 19% от общего объема арендованных и купленных площадей.
· Компании, занимающиеся интернет торговлей и ранее включаемые в сегмент торговых операторов, по итогам 2012 г. увеличили свою долю до 10%, в связи с чем были выделены в самостоятельный сегмент, что, несомненно, является одной из наиболее заметных тенденций года.
На инвестиционном рынке сумма сделок по покупке объектов складского сегмента в России в 2012 г. превысила $570млн. (с учетом покупки земельных участков под дальнейшее строительство складских объектов), что оказалось ниже на 20% по сравнению с показателем прошлого года (795 тыс.кв.м).Из заметных инвестиционных сделок 2012 г. можно отметить 2 крупные транзакции с участием иностранного капитала: компания Raven Russia приобрела два актива (СК «Шолохово» и участок под застройку на Новорижском шоссе), общая сумма сделок превысила $72 млн.
Предложение
· Прирост предложения качественных складов в 2012 г. составил более 525 тыс.кв.м – на 42% выше, чем в 2011 г. (370 тыс.кв.м), и на 40% выше, чем в 2010 г. (375 тыс.кв.м).
· Предложение качественных спекулятивных складов в Московском регионе по итогам 2012 г. составило более 7,1 млн.кв.м, из которых около 70% относятся к классу А, 30% - к классам В+ и В.
· При соблюдении девелоперами заявленных сроков строительства в 2013-2014 гг. объем предложения складов класса А может увеличиться более чем в полтора раза – с 5,0 млн.кв.м в конце 2012 г. до 8,3 млн.кв.м к концу 2014 г.
Снижение девелоперской активности в 2008-2009 годах привело к значительному сокращениею темпов ввода складских площадей в 2010 и 2011 гг. В 2012 г. впервые с начала кризиса зафиксировано увеличение годового объема нового строительства складов.
Среди крупнейших введенных в 2012 г. объектов можно назвать новые фазы следующих складских комплексов:
· PNK-Внуково (введено более 125 тыс.кв.м девелопер – PNK group);
· «МЛП-Подольск, II фаза» (80 тыс. кв.м, «МЛП»);
· «Тушино Пиво» (70 тыс.кв.м,«Внуково Логистик»);
· «Инфрастрой Быково» (более 135 тыс. кв.м, «Инфрастрой Быково»);
· «Промзона Люторецкая» ( 20 тыс.кв.м,«Стентон Трейд ЛТД»);
Спрос
· Объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями в 2012 г. превысил 1,5 млн.кв.м, что является рекордно высоким показателем за всю историю развития рынка складов Московского региона, из них 81% (1,22 млн.кв.м) пришлось на сделки аренды, и 19% (0,28 млн.кв.м) - на сделки купли-продажи.
Одной из наиболее ярких тенденций последних лет является увеличение доли приобретаемых складских площадей в общей структуре поглощения. По итогам 2012 г. было приобретено около 280 тыс.кв.м складских площадей, т.е. 19% от общего объема поглощенных площадей. Многие российские компании сделали выбор в пользу приобретения площадей в собственность.
Наиболее активным по объему спроса в Московском регионе стал III квартал 2012 г., на него пришлось почти 40% общего объема сделок аренды и продажи за весь 2012 г. – около 575 тыс.кв.м.
По итогам 2012 г. доля сделок, заключенных в строящихся объектах, возросла с 20% (показатель конца 2011 года) до 35%.
Средний объем сделки, сократившийся в результате острой фазы кризиса 2008 г., по итогам 2012 г. значительно увеличился: с 9,1 (минимальный показатель с 2007 г., зафиксированный в 2010 г.) до 13,8 тыс.кв.м. Это связано с тем, что, во избежание проблем с дефицитом площадей в будущем, арендаторы и покупатели стремятся занять больший объем площадей, чем необходимо на текущий момент.
