Офисный рынок Москвы. Итоги 2012 года

·      Объемы ввода новых офисных площадей по-прежнему находятся на невысоком, по сравнению с докризисным периодом, уровне.

·      Начиная со 2 полугодия 2012 г. на рынке увеличивается девелоперская активность. Так, общая площадь заявленных (в том числе «размороженных» и подвергшихся реконцепции проектов) во 2 полугодии 2012 г. проектов превысила 500 тыс. кв.м офисных площадей.

·      Продолжается децентрализация рынка. Наиболее популярны и востребованы, как среди девелоперов, так и среди арендаторов, юго-западное, западное и северо-западное направление.

·      По-прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии Shell&Core.

·      Отдельной тенденцией остается высокий спрос на покупку небольших офисных помещений/лофтов/апартаментов готовых или на этапе строительства в зоне между ТТК и МКАД.

·      Сохраняется высокий спрос на площади внутри Садового кольца. Уровень вакантных площадей в этом сегменте практически сравнялся с докризисным и составляет не более 5%.

Финансовые условия.

В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. При этом основное повышение ставок пришлось лишь на некоторые качественные объекты А класса, расположенные преимущественно в ЦАО. В офисах класса В за пределами ТТК изменений за год не наблюдалось.

По итогам 2012 г. уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 250/кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ составляют $650 - $750/кв.м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550/кв.м в год - вне делового центра города, класса В- – $250 - 400/кв.м. в год.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110-140/кв.м в год, в классе В+ - $80 - 115 кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7 500 - 15 000/кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500-6 500/кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500- 7 500/кв.м; класс В- – $2 500-4 000/кв.м).

В 2013 г. можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%.

Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем году в этом районе может составить 10-15%.