Обзор рынка торговой недвижимости 2007
Аналитика:
На московском рынке торговой недвижимости наметилось снижение темпов роста. Однако темпы роста предложения качественных торговых площадей превышают 20%, что ставит Москву на первое место среди всех европейских столиц. Несмотря на это, рынок московской торговой недвижимости еще не насыщен. Строительство более 800 000 кв. м качественных площадей запланировано на 2007–2008 годы. Самые крупные из них: “Каширский Молл” (200 000 кв. м, открытие – I1 квартал 2008 года), “Лотте Плаза” (22 700 кв. м, открытие – III квартал 2007 года) и “Метрополис” (205 000 кв. м, открытие – II квартал 2008 года). В 2006 году Юго-Восточный округ был самым быстроразвивающимся районом. Его рост с 2005 года составил 6% в основном за счёт того, что Северо- Западный округ, напротив, за тот же период сократил свою долю на 7%. Количество качественных торговых площадей на 1000 жителей распределено весьма неравномерно – с очень высокого уровня в ЦДО (1200 кв.м) до минимального в районе ТТК (24 кв. м). Это объясняется разной заселенностью районов, например, наименьшее количество жителей живет в ЦДО, несмотря на то что количество существующих торговых центров здесь значительно выше, чем в других районах. У Северо- Западного округа большой пассажиропоток, и местные жители района имеют высокий уровень дохода, что делает район еще более привлекательным для торговых девелоперов. В этом районе уже существуют два Метромаркета, а также “МЕГА Химки” (250 000 кв. м, открытие – IV квартал 2004 года) и “Гранд 2” (103 000 кв. м, открытие – IV квартал 2003 года). Третье транспортное кольцо (ТТК) присоединилось к торговым районам в 2005 году. На данный момент "рынки" до сих пор имеют свою лояльную аудиторию, все больше и больше москвичей понимают, что они могут найти лучший выбор по качеству и цене в торговых центрах. Активное строительство в торговом секторе дало возможность повыситься уровню свободных помещений. Однако в торговом секторе он остается менее 1%, отражая высокий спрос на качественные торговые помещения. Помещения в лучших торговых центрах пользуются таким высоким спросом, что уровень свободных помещений там равен нулю. Такие торговые центры полностью сданы еще до открытия, и арендаторы встают в очереди, чтобы разместить в них свои магазины. В 2006 году арендные ставки в торговых центрах восстановились после падения в 2005-м. Уровень арендных ставок в 2006 году был обусловлен в основном более высоким уровнем качества новых проектов, которые сдавались по более высоким ставкам и пользовались высоким спросом. Открылись следующие качественные торговые центры: “Город” (общей площадью 134 000 кв. м, открытие – май 2006 г.), “Час Пик” (25 000 кв. м, открытие – август 2006 г.) и “Золотой Вавилон 2” (21 000 кв. м, открытие – август 2006 г.). В 2006 году Юго-Восточный район при средней арендной ставке $2128 стал лидером по уровню арендных ставок. Этот район имел интересное развитие: в 2004 году средние арендные ставки здесь были ниже $400, в 2005 году уровень ставок утроился и повторно удвоился в 2006 году. Этот рост был обусловлен открытием высококачественных торговых центров в этом районе в течение 2005–2006 г., как, например, торговых центров “РИО” (общая площадь – 92 000 кв. м, открытие – II квартал 2005 г.) и “Рамстор” на Севастопольском проспекте (общая площадь 55 500 кв. м, открытие – III квартал 2005 г.), а также торгового центра “Город” (общая площадь – 134 000 кв. м, открытие – май 2006 г.). Эти торговые центры были более высокого качества, чем в среднем по району. Арендные ставки в торговых центрах разнятся в зависимости от размера, категории, месторасположения и его обозримости. Ставки для якорных арендаторов, таких как супермаркеты и гипермаркеты, составляют от $100 до $250 за кв. м в год, от $180 до $350 для операторов сегмента бытовой техники и от $100 до $250 за кв. м в год для операторов развлекательного сегмента. Арендные ставки в регионах варьируются от $300 до $1500 за кв. м в год. Спрос на новые качественные торговые помещения в регионах в основном стимулируется московскими сетевыми операторами и международными торговыми сетями, а также в меньшей мере местными компаниями. Ведущие российские и международные компании в торговом секторе, такие как ИКЕА, Metro Cash&Carry, “Реал”, “Рамстор”, “М.Видео”, “Эльдорадо”, “Техносила”, “Мир”, “Старик Хоттабыч” и “Спортмастер”, продолжили свою экспансию в регионы, открывая новые торговые точки и выходя на новые рынки. Регионы развиваются, однако предложение качественных торговых центров остаётся на низком уровне по сравнению с Москвой и европейскими городами. Рост объёма торговых площадей в основном стимулируется ростом доходов и платёжеспособности местного населения, а также растущим оборотом региональной торговли. Самыми динамично развивающимися в торговом сегменте российскими городами, не считая Москву и Казань, являются Самара, Санкт-Петербург, Новосибирск, Краснодар и Екатеринбург, где доля торговых площадей на душу населения выше всего. Многие девелоперы, такие как ИКЕА, “Метро Групп”, “РТМ Девелопмент”, “Корстон”, DVI Group, “КИТ-Капитал”, “РГС Недвижимость” и другие, начинают экспансию в региональные города со своими торговыми проектами. Ежегодные темпы роста арендных ставок в торговых центрах по регионам ожидаются на уровне до 30%. В торговых центрах средние арендные ставки варьируются от $165–250 за кв. м в год для якорных арендаторов до $600–2400 за кв. м в год для торговой галереи. Уровень заполняемости в качественных торговых центрах в российских городах близок к 100%. Размер территории России требует различных подходов к анализу рынка недвижимости в разных областях страны. Аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko выделили 12 макрорынков, являющихся кластерами относительно больших городов, расположенных недалеко друг от друга. Московская и Ленинградская области рассматриваются отдельно в связи с их выдающейся ролью в развитии недвижимости. Европейская часть России густо населена, и макрорынки в этой зоне определены по административным границам областей и в некоторых случаях напоминают федеральные субъекты. В азиатской части страны выделяются отдельные кластеры.
Источник: Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko
www.cushmanwakefield.com
