Обзор рынка офисной недвижимости Москвы. I квартал 2011 года

Отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса отразились на объеме ввода нового предложения в 1 квартале 2011 года. За этот период было введено в эксплуатацию 208 841 кв.м качественных офисных площадей. Это в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, общий объем качественных офисных помещений по результатам первых трех месяцев 2011 года в Москве составил около 11,458 млн.кв.м.

По состоянию на конец 1 квартала 2011 года 42% всего активного строительства в Москве находится на стадии проекта. Это проекты, реализация которых была заморожена в кризисные 2008-2009 гг. из-за недостатка финансирования. Среди них ряд проектов был отменен (по решению московских властей, связанному с запретом строительства новых бизнес- и торговых центров в пределах Садового кольца). Официально заявлено об отмене строительства 7 объектов коммерческой недвижимости.

На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов. Из них 1,405 млн. кв. м заявлены к сдаче до конца 2011 года. Однако существует понимание, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов (с точки зрения расположения и технической оснащенности). Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 года составит до 1 000 000 кв.м. офисных площадей.

В связи с невысокими темпами ввода новых объектов в эксплуатацию, вызванными заморозкой многих проектов во время кризиса, объем качественного предложения офисов в Москве по результатам 1 квартала 2011 г. не является высоким. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов. Банковский сектор охотнее кредитует жилищное строительство, поскольку сроки окупаемости жилых проектов по сравнению с офисными существенно меньше.

1 квартал 2011 года пока обозначил тенденцию дефицита офисных помещений класса А. В рамках намерений правительства Москвы о запрете строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК дефицит помещений класса А и В+ будет со временем увеличиваться. Объем офисных помещений класса B пока остается достаточным для удовлетворения существующего спроса.

Наиболее востребованными со стороны арендаторов являются объекты с высоким уровнем технической оснащенности и расположенные преимущественно в пределах ТТК (объекты класса А и В+).

Показатель объема поглощения в 1 квартале 2011 г. корректируется в сторону увеличения. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти в 1,4 раза (180 тыс.кв.м по сравнению с 130 тыс. кв.м). По итогам 2011 года можно прогнозировать увеличение объема  поглощения  качественных офисных площадей до 1,4 млн. кв. м.

Вследствие увеличения интереса компаний, заинтересованных в аренде и приобретении в собственность офисных помещений, началось постепенное снижение уровня вакантных площадей. В 1 квартале 2011 года показатели вакантности составили по классу А – 14-17%, по классу B – 10-13%. Таким образом,  очевидно плавное снижение доли вакантных площадей. Можно ожидать, что эти показатели в случае сохранения текущей макроэкономической ситуации на конец текущего года могут составит 12 и 8% соответственно.

Общее оживление рынка выявило наиболее активных арендаторов – представителей добывающей отрасли, финансовых структур, сферы товаров народного потребления. Поэтому наиболее активными арендаторами в 1 квартале 2011 года по-прежнему являются компании индустриального, потребительского и финансового секторов. Распределение спроса на аренду помещений между ними составило 16 и 11% (промышленность, энергетика), 31% (сфера потребления) и  27% (финансовые сектор).