Москва. Отчет по инвестициям за первое полугодие 2011 года

Финансирование

В первом полугодии 2011 г. продолжался рост кредитной активности в реальном секторе в целом, и на рынке недвижимости в частности. Об этом свидетельствует более чем двукратное увеличение количества сделок по кредитованию банками девелоперских проектов по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Наращиванию объемов кредитования способствовали в целом благоприятные условия, сложившиеся на рынке. С одной стороны, избыток ликвидности позволил банкам увеличить объемы финансирования корпоративного сектора, с другой, постепенное снижение процентной ставки по кредитам – в мае среднее значение составило 8% – обусловило рост спроса на кредиты со стороны потенциальных заемщиков. В результате за 12 месяцев объем выданных кредитов увеличился на 17%.

Что касается кредитования строительного сектора, то ситуация неоднозначна. В целом, банки, как и прежде, охотно предоставляют  кредиты на достаточно выгодных условиях хорошо проверенным партнерам. В то время как «новичкам» практически невозможно привлечь финансирование на таких условиях.

Наученные горьким опытом кризисных лет, банки обращают пристальное внимание на качество залогового обеспечения по кредиту. В силу чего при финансировании проектов недвижимости одним из ключевых параметров для кредитора становится ликвидность проекта. Иными словами, проекты на финальных стадиях готовности, с центральным расположением и хорошим пулом арендаторов, как правило, не будут испытывать сложностей с привлечением финансирования.  Более того, банки фактически вступают в конкурентную борьбу за проекты с такими характеристиками, учитывая их традиционную малочисленность.

Спрос / Предложение

Повышение инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости, наметившееся в 2010 г., ближе к середине текущего года стало очевидным.  За прошедшие с начала года 6 месяцев объем инвестиций в коммерческую недвижимость увеличился более чем в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Данному тренду, в том числе, способствовали избыточная ликвидность, присутствующая на рынке, в совокупности с отложенным спросом, сформировавшимся за последние годы.

Офисы

Более скромная доля инвестиций в офисный сегмент по сравнению с торговым за прошедший с начала года период объясняется тем, что ряд ключевых для сегмента сделок пока находятся на стадии переговоров. Среди проведенных транзакций можно отметить продажу ВТБ-Капиталу компанией Coalco почти всей своей доли (около 47%) офисных комплексов «Белая Площадь» и «Белые Сады». Основным инвестором выступила американская компания TPG Capital.

В общем, ситуация на рынке инвестиций в офисную недвижимость определяется несколькими ключевыми факторами, в частности, дефицитом качественных проектов с центральным местоположением, как для аренды, так и для приобретения. Данная ситуация возникает на фоне растущего спроса и сокращения объемов ввода новых площадей. Спрос на офисную недвижимость премиум сегмента традиционно высокий, и ставки аренды в таких условиях показывают значительный рост – в среднем около 10% ежеквартально с начала текущего года. Для удаленных от центра объектов ставки  остаются довольно стабильными или незначительно растут. Эти факторы и сказываются на инвестиционной составляющей: за счет сохранения и роста спроса при низком предложении происходит повышение рыночной стоимости объектов и уменьшение риска для инвесторов. Это приводит к снижению ставок капитализации, хотя оно не будет значительным: около 0,5 процентных пунктов до конца года.

Торговля

По итогам первой половины 2011 г. максимальное количество сделок было заключено в сегменте торговой недвижимости. Совокупный объем инвестиций по сравнению с прошлым годом увеличился в 10 раз, количество сделок - втрое. Такая разница в приросте объема и количества транзакций свидетельствует о значительном увеличении размера сделок, заключенных на рынке в текущем году. Крупнейшей сделкой на московском рынке за последние 5 лет стало приобретение компанией «Комплексные инвестиции» ТЦ «Горбушкин Двор» и «Филион».

Столь высокая инвестиционная активность, вероятно, обусловлена значительным объемом отложенного спроса. Данное предположение, в том числе, подтверждается единичными сделками в сегменте, заключенными в течение последних 2 лет. Покупка функционирующего торгового центра требует значительных единовременных вложений, что было практически невозможно в последние 2-3 года в условиях дефицита ликвидности.