Офисный рынок Москвы в 2011 году

Общая площадь сданных в аренду офисных помещений в 2011 году составила 325 тысяч кв.м. Количество сделок уменьшилось по сравнению с 2010 годом, когда уровень арендных ставок только начинал расти, и арендаторы стремились воспользоваться выгодной ситуацией. Чаще других тогда меняли офисную прописку предприятия малого и среднего бизнеса, поэтому наибольшим спросом пользовались помещения площадью 300-500 кв.м. В 2011 году ситуация поменялась: ряд крупных компаний и корпораций решили сменить офисную прописку в связи с появлением более удобных на их взгляд новых объектов недвижимости.

В данном сегменте наметилась тенденция к увеличению размера арендуемых помещений: 29% сделок за 2011 год приходится на офисы площадью от 1 до 5 тысяч кв.м, хотя наибольшей популярностью по-прежнему пользуются предложения до 1 тысячи кв.м.

Прогноз

В 2012 году на рынке ожидается ввод порядка 700 тысяч кв.м офисной недвижимости. Все заявленные к строительству объекты соответствуют классу А. География нового предложения сместится в сторону СЗАО: здесь планируется ввод 47% новых объектов, значительная часть из которых будет располагаться на Ленинградском проспекте. Еще на 26% может пополниться предложение в ЦАО, где достраивается бизнес-центр «Аквамарин III» на Озерковской набережной и БЦ «Оружейный» на одноименном переулке. Последний проект вызывает определенные сомнения относительно сроков ввода в эксплуатацию, так как работы по возведению офисного центра были приостановлены сразу после запрета на строительство в пределах ТТК, и окончательного решения по его судьбе правительство еще не приняло.

«Политика новых московских властей пока не сильно отражается на состоянии рынка офисной недвижимости, так как существует некий докризисный «задел» по новому предложению, который образовался в результате «заморозки» значительной части проектов в период экономического спада, - поясняет Максим Жуликов. – Кроме того, правительство все же идет на уступки некоторым девелоперам и разрешает строительство объектов в самом центре столицы. Например, AFI Development получила право реализовать сразу три бизнес-центра в районе Белорусского вокзала. Пока не ясно, по какому принципу утверждаются те или иные проекты, однако потенциал для строительства новых объектов коммерческой недвижимости в ЦАО все же есть».

Вместе с тем ощутимые изменения могут произойти на рынке уже в 2013-2015 годах. Массовый пересмотр инвестконтрактов заставил девелоперов по-новому взглянуть на свои проекты. Некоторые бизнес-центры, находящиеся на ранней стадии строительства подверглись редевелопменту в апартаменты. Среди крупных застройщиков, выполнивших перепрофилирование, можно выделить AFI Development, Coalco, MR Group, и Дон-Строй. Общая площадь проектов, которые в результате редевелопмента станут жилой недвижимостью, составляет порядка 1 миллиона  кв. м. Еще 1 миллион кв.м в ЦАО арендаторы и покупатели не досчитаются из-за запрета на строительство. 

«Я вижу три варианта развития рынка, - резюмирует Максим Жуликов. - Оптимистичный прогноз, который вряд ли сбудется, – рост на 15-20% в год. На фоне кризиса еврозоны и самой нестабильной за последние 10 лет политической и экономической ситуации в России, явных  предпосылок к тому, что в ближайшие два года произойдет ощутимый скачок цен, нет. По более реалистичному сценарию будет происходить «боковой тренд» с плавным повышением ставок в пределах 7-10% на фоне крайней низкого предложения при отсутствии позитивных и негативных внешних факторов. При самом пессимистичном исходе уровень ставок и цен резко упадет, но вряд ли ниже показателей 2008-2009 годов».