Офисная недвижимость Москвы. Прогноз на 2012 год

Четвертый квартал 2011 года внушает участникам офисного рынка умеренный оптимизм: объем сделок аренды офисов растет, инвесторы продолжают проявлять интерес к покупке офисной недвижимости.

Учитывая высокую инерцию офисного рынка, вследствие которой он медленно реагирует на изменение макроэкономических факторов, нельзя отрицать, что в 2012 году картина может измениться. Тем не менее, мы склонны разделять оптимизм участников рынка. Пока нет серьезных предпосылок для резкого падения цен на нефть, от которых в конечном итоге зависит динамика деловой активности в России, московский рынок офисной недвижимости будет стабильно развиваться, повторяя показатели уходящего года с небольшой коррекцией за счет осмотрительности его участников.

Спрос

Спрос на офисные площади в 2012 г. сохранится на уровне показателя уходящего года. Объем арендованных и купленных офисных площадей может достигнуть 900 тыс. кв.м.

В 2011 г. почти 40% (более 300 тыс. кв.м) арендованных и купленных площадей пришлось на зону Садового и Бульварного колец (предварительные итоги анализа сделок аренды и купли-продажи офисов конечными пользователями). Это более, чем в полтора раза выше показателя 2010 г., когда на эту территорию пришлось около 190 тыс. кв.м, или 29% общего спроса).

В связи с ограничением прироста предложения в историческом центре города мы ожидаем дальнейшей централизации спроса, однако рост объема сделок в центре столицы будет ограничиваться нехваткой предложения офисов в зоне Садового и Бульварного колец.

Текущий объем вакантных площадей в центре столицы составляет около  270 тыс. кв.м, или 11% от всего центрального предложения офисов. В 2012 г. прирост предложения в этой зоне не превысит 100 тыс. кв.м, из которых около 40% уже нашли своих обитателей. Таким образом, не исключено, что в 2012 г. будут поглощены практически все качественные офисные площади в зоне Садового кольца.

Предложение

Почти половина ожидаемых к вводу в 2012 г. офисных площадей приходится на расширенную зону Третьего транспортного кольца (48%). На исторический центр города – зону Садового и Бульварного колец – приходится всего 13% планируемых к вводу площадей.

30% запланированных на следующий год офисных площадей сосредоточено в Центральном административном округе столицы. Такую долю в структуре спроса ЦАО обеспечили проекты в составе ММДЦ «Москва-Сити», который находится на территории округа.

Среди остальных административных округов лидерство по объему нового предложения принадлежит Северному административному округу – 22% площадей, основная доля которых приходится на два крупных проекта: SkyLight и Алкон, расположенные на Ленинградском проспекте.