Анализ рынков торговой недвижимости на примере городов Подмосковья

С середины 2000-х гг. на фоне роста доходов населения в регионах федеральные ритейлеры и девелоперы стали осваивать рынки городов-миллионников, к 2007-2008 гг. вектор внимания сместился в сторону городов с населением от 500 тыс. чел. Затем наступил экономический кризис и данная поступательная тенденция нарушилась. В 2011 г., когда многие ритейлеры стали заявлять планы по агрессивному развитию, небольшие города вновь стали привлекать внимание.

Консалтинговая компания Praedium Oncor International провела сравнительный анализ нескольких городов Подмосковья в 100-километровой зоне от столицы, основанный на проведенных исследованиях рынка торговой недвижимости, а также на опыте реализации (сдачи в аренду) торговых центров в данных городах в 2011 году. Одной из целей исследования было понимание того как близость к Москве влияет на рынок торговой недвижимости небольшого города.

ü       г. Красногорск - активно развивающий город-спутник Москвы  (2 км от МКАД);

ü       г. Дзержинский -  менее развитый город-спутник Москвы (1 км от МКАД),

ü       г. Обнинск – пример развития индустриального кластера с размещением производств крупных компаний (85 км от МКАД).

Экономическая база рынков торговой недвижимости

Г. Красногорск

Основными факторами развития экономики города являются: близость к Москве, расположение на престижном направлении с хорошей экологической обстановкой, наличие ряда действующих производств («Кнауф Гипс», «Экстра-М», «Депо Компьютерс»). В городе очень активно развивается жилищное строительство – в год строится по 150 тыс. кв.м жилья, а цены на квартиры ненамного уступают московским. Квартиры в новостройках пользуются спросом, и поэтому население города ежегодно растет на 2-4 тыс. чел.

40% трудоспособных жителей Красногорска работает в Москве. Транспортная инфраструктура города на текущий момент перегружена (основная дорога  в город расположена на Волоколамском шоссе, также попасть в Красногорск можно через Новорижское шоссе).

Г. Дзержинский

Основным фактором развития экономики Дзержинского является близость города к Москве. Из успешных действующих производственных предприятий можно отметить лишь ТЭЦ-22, которая обеспечивает более 60% выпуска промышленной продукции города.

В Дзержинском также 40% занятого населения работает в Москве, что приводит к маятниковой миграции. В плане территориального расположения город уступает близлежащим Люберцам и Котельникам, т.к. находится в стороне от ключевой местной трассы М5, и подъезд к городу через Дзержинское шоссе может занимать много времени. Кроме того, город расположен не в самом лучшем месте с точки зрения экологии (поблизости находится район Капотня).

Г. Обнинск

Город удачно расположен на Киевском шоссе, что позволяет добраться от него на автомобиле до столицы за 1,5-2 часа. Активная инвестиционная политика властей Калужской области привела к тому, что рядом с городом развивается индустриальный кластер, где представлены такие компании как Samsung Electronics, Lotte, Nestle, L’Oreal. Таким образом, из советского наукограда город превратился в промышленный центр.

В ближайшие годы в Обнинске планируется построить фармацевтический завод, расширить в несколько раз местный индустриальный парк «Ворсино», а также «Муниципальную промышленную зону». В общей сложности под освоение под индустриальную функцию предполагается более 16 000 Га.

Экономические условия развития рынков торговой недвижимости малых городов ЦФО

* Прогноз на 2011 г.

Рынки торговой недвижимости малых городов: общее и различия

Опыт компании Praedium Oncor International позволил выделить общие черты рынков торговой недвижимости небольших городов, которые повторяются от городу к городу.

В среднем по рынкам небольших городов отмечается низкий уровень вакантных площадей. Обычно доля свободных площадей в общем объеме предложения не превышает 5-8% (для наиболее удачных объектов – 0-3%).

В структуре спроса преобладают местные арендаторы. Основной спрос на торговые площади формируют индивидуальные предприниматели, которым нужны небольшие площади 10-50 кв.м. При этом подобные арендаторы нередко платежеспособны и готовы платить до 2000-3000 руб./кв.м/мес. ради того, что быть представленными в популярном торговом центре. 

Федеральные сети в той или иной степени представлены в любом городе. Обычно проникновение начинается с продуктовых универсамов эконом-класса. Затем в городе открываются небольшие магазины электроники, одежды, ювелирные и мебельные магазины. Более крупные форматы (продуктовые супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, универмаги одежды для взрослых и детских товаров) обычно приходят на стадии, когда в городе уже представлено 1-2 современных торговых центра. Средний размер запроса сетевых операторов на аренду помещений в небольших городах составляет 100 – 1 200 кв. м.

Гипермаркеты в городах с населением до 100 тыс. чел. обычно не открывают, однако их жители обычно пользуются гипермаркетами, которые находятся в зоне влияния ближайших крупных городов (в данном случае Москвы). Единственное исключение – гипермаркет «Наш» общей площадью 6000 кв. м в городе Обнинск.

Обеспеченность торговыми площадями малых городов ЦФО, кв.м на 1000 чел.