Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости

·   В I полугодии 2012 года объем сделок аренды и покупки складов по предварительным данным превысил 670 тыс.кв.м – на 22% больше показателя аналогичного периода 2011 года (550 тыс.кв.м).

·   По-прежнему значительная доля площадей поглощается в строящихся проектах на высокой стадии готовности.  

·   К концу 2012 года активность арендаторов и покупателей может несколько снизиться в связи с валютными колебаниями, которые затрудняют принятие решений и увеличивают расхождение между ценовыми ожиданиями собственников и арендаторов/покупателей складских площадей.

·   Наблюдается тенденция увеличения доли приобретаемых складских площадей в общей структуре поглощения складов. В I полугодии 2012 года эта доля составила 14% (в 2008 г. было продано 6% из всех поглощенных – арендованных и купленных – складских площадей, в 2009 г. эта доля составила всего 3%).

В абсолютном выражении объем приобретенных площадей увеличился с 51 тыс. кв.м в 2008 г. до 130 тыс.кв.м в 2011, т.е. в 2,5 раза. Данное изменение в структуре спроса отражает две тенденции, одна из которых – стремление ряда компаний одновременно выгодно вложить средства и зафиксировать затраты на хранение продукции, выкупив склад в собственность. Вторая укрепляющаяся тенденция – давно прогнозируемый рост сделок формата built-to-suit, который позволяет девелоперу прогнозировать спрос на строящиеся площади и наилучшим образом удовлетворять потребности пользователей складов. Стоит отметить, что в 2012 г. все крупные сделки купли-продажи современных складов были заключены в проекте PNK Внуково (Киевское ш., 20 км от МКАД).

Что касается структуры спроса по направлениям, то она отражает структуру существующего и планируемого предложения складских площадей, т.к. у арендаторов и покупателей нет большого выбора из-за дефицита предложения.

Так, наибольшее количество сделок в I полугодии было заключено на Юге Московского региона, за которым следуют прилегающие к нему направления – юго-запад и юго-восток. При этом введенные и ожидаемые к вводу в 2012 году так же сосредоточены в «нижнем» – южном – сегменте Московского региона.

Вакантные площади

·   Доля вакантных площадей в сегменте складов класса А сохраняет стабильность и составляет около 1% (для введенных в эксплуатацию объектов).

·   В складах класса В в среднем по рынку свободно 3-4%, при этом в востребованных объектах (качественных, удачно расположенных), свободных площадей практически нет.

·   В строящихся складских объектах, запланированных к вводу в 2012 году, доступно для аренды/покупки в среднем около 30% площадей.

·   Превышение объема поглощаемых площадей над темпами прироста предложения сохранится до конца 2012 г., поэтому уровень вакантных площадей сохранится на низком уровне.

Ставки

·   В течение I полугодия 2012 года выраженного роста арендных ставок на качественные складские площади в Московском регионе не зафиксировано. В среднем арендная ставка для сухого склада класса А составляет $135-140 за кв.м в год (без НДС и операционных расходов).

·   В отдельных проектах, расположенных вдоль наиболее востребованных направлений, ставки аренды могут превышать $150 за кв.м в год.

·   В сегменте складов класса B ставки аренды на 5-7% ниже, чем в сегменте складов класса А, однако ряд проектов по стоимости аренды сопоставим со складами класса А.

До конца 2012 года средняя стоимость аренды качественных складских площадей будет стабильной. Дальнейшему росту ставок в долларах США будут препятствовать такие факторы, как валютные колебания и другие признаки