Эксклюзив Моллы.Ru: интервью с Эдуардом Цехетнером, гендиректором Immofinanz Group

Immofinanz также рассматривает инвестиции в качественные продукты в складском и офисном сегментах рынка, причем исключительно в Москве и в прилегающих территориях.

Моллы.Ru: Как вы оцениваете итоги первого полугодия на рынке торговой недвижимости Москвы? Какие основные тенденции сформировались на рынке за последний период?

Эдуард Цехетнер: Итоги первого полугодия 2011 показали, что наблюдается положительная тенденция на российском рынке недвижимости. Что касается сектора коммерческой недвижимости, ставки капитализации для качественных активов еще больше ужесточились, а арендные ставки возрастают. Сохраняется тенденция фокусировки на более качественных активах на выгодных участках с целью обеспечения устойчивого развития.

— Как вы оцениваете перспективы торгового девелопмента в краткосрочной перспективе в Москве и регионах России? Когда стоит ожидать насыщения столичного рынка качественными торговыми объектами? В какой момент девелоперы полностью переключат свое внимание на другие регионы? Какие из регионов могут оказаться самыми перспективными в 2012-2015 годах для развития торгового девелопмента?

— Качественные розничные активы, особенно в Москве и в прилегающих зонах, а также в некоторой степени и в региональных городах по-прежнему являются востребованными инвестициями. Уровень спроса от предприятий розничной торговли и их клиентов по-прежнему выше, чем в сопоставимых городах и организациях. В ближайшее время не ожидается насыщение рынка качественными розничными активами, поскольку крупный пакет акций существующих розничных активов в России все еще далек от того чтобы называться качественным продуктом. Что касается деятельности в других регионах, повышенный аппетит очевиден, но, тем не менее, степень риска в других регионах значительно выше, чем в Москве и в прилегающих зонах.

— В настоящее время в активе Immofinanz находятся торговые центры в Москве. Рассматривает ли компания возможность покупки объектов в регионах? Есть ли заинтересованность в инвестициях в других торговых центрах в российской столице? «Метрополис», «Атриум», «Европейский» – теоретически могут ли эти объекты оказаться в портфеле компании?

— В настоящее время Immofinanz владеет четырьмя торговыми центрами в Москве, деятельность которых  оценивается как весьма эффективная. Компании также принадлежит GoodZone, девелоперский проект торгового центра. Сейчас мы также рассматриваем инвестиционные возможности, но исключительно в Москве и в прилегающих территориях. Есть несколько привлекательных качественных розничных активов, которые в принципе соответствуют нашим критериям, применяемым к инвестициям.

— Какую нишу сегодня занимает российский рынок торговой недвижимости в Европе? Какие рынки являются наиболее приоритетными для Immofinanz в Европе на сегодняшний день?

— Российский рынок торговой недвижимости с его сравнительно высокими, но также и стабильными доходами, является важным компонентом в хорошо диверсифицированном европейском портфеле. Среди восьми ключевых рынков Immofinanz Россия, в частности, Москва, является наиболее важным рынком торговой недвижимости, за которым следует Австрия, Польша, Словакия, Венгрия, Чехия и Германия.

— Планирует ли компания инвестировать в складские или офисные объекты в России в ближайшие годы?

— Так как складская и офисная недвижимость входит в четыре основных класса активов компании Immofinanz (офисная и торговая недвижимость, логистика, жилой сектор), мы также рассматриваем инвестиции в качественные продукты в этих двух классах активов.

— Расскажите о вашем стратегическом партнерстве с «Патэро девелопмент». Планируете ли вы полностью выкупить ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» в Москве? Есть ли заинтересованность в торговом центре в Ростове-на-Дону?

— У нас хорошие деловые отношения с Patero. Что касается наших дальнейших планов, мы надеемся, вы понимаете, что мы не можем комментировать проведение переговоров или запланированные шаги в будущем, так как мы должны соблюдать строгие правила представления информации, будучи компанией, зарегистрированной на фондовой бирже.

— ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» в короткий срок стал одним из самых успешных торговых центров в Москве. В какую сумму сейчас оценивается этот объект? Какой средний уровень арендной ставки для арендаторов торговой галереи? Насколько этот показатель увеличился за последние полтора года?

— Наш торговый центр на проспекте Мира действительно стал успешным благодаря высокому качеству (визуальная доступность, состав арендаторов, зона обслуживания  и другие важные факторы). Средний уровень арендной ставки в Ростокино соответствует среднему уровню арендной ставки качественной торговой площади в Москве. Так как мы открыли торговый центр в четвёртом квартале 2009 года, средний уровень арендной ставки соответственно увеличился.

— Расскажите о Вашем проекте ТРЦ «Гудзон» в Москве. Какая доля в проекте принадлежит Immofinanz, планируете ли Вы покупку объекта? В какую сумму на данном этапе оценивается ТРЦ «Гудзон»?

— Группа Immofinanz является единственным владельцем GoodZone. Это второй по величине инвестиционный проект Immofinanz в Москве, который охватывает более 50 000 кв.м. торговых площадей, расходы на его завершение составят порядка 85 миллионов евро.

— Когда планируется открытие торгового центра? Какие концептуальные особенности готовит проект, учитывая высокую концентрацию качественных торговых комплексов на Юге Москвы? Будут ли привлечены новые для российского рынка международные ритейлеры?

— В соответствии с существующим графиком мы планируем открыть GoodZone в 2012 году. Этот первоклассный торговый центр предоставит площадь для 200 магазинов розничной торговли, ресторанов и сервисных компаний, а также для зоны отдыха и развлечений и киноцентра. Отечественные и зарубежные ритейлеры уже проявляют большую заинтересованность в аренде в GoodZone.

— Как обстоят дела в торговых центрах «Золотой Вавилон» и «Пятая Авеню»? На каком уровне находится заполняемость объектов? Можно ли говорить о том, что активность арендаторов, арендные ставки, посещаемость объектов полностью вернулись к докризисному уровню? Нет ли в планах компании реконцепции действующих объектов, качественного усиления пула арендаторов?

— Что же касается других наших торговых центров в городе, уровень заполняемости варьируется от 98% до 100%. Арендные ставки вернулись на докризисный уровень, в некоторых случаях даже выше. Мы постоянно работаем над улучшением  наших торговых центров, чтобы сделать их еще более привлекательными для ритейлеров и их клиентов. Недавно мы смогли приобрести новых международных арендаторов в «Пятой авеню», и мы также рассматриваем возможности расширения на других участках, если существующие условия позволят это.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.