Итоги 2011 года: интервью с главным исполнительным директором Группы Immofinanz

Предложение торговых площадей в Москве остается значительно ниже показателей европейских городов

Каким запомнился 2011 год на рынке коммерческой недвижимости в России? Можно ли говорить об особых сформировавшихся трендах в торговом и складском сегментах?

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости значительно улучшилась после экономического кризиса, особенно в прошлом 2011 году. Россия, а точнее, Москва входит в число стратегических рынков для развития розничных проектов Группы. Предложение торговых площадей в Москве по-прежнему остается значительно ниже показателей других европейских городов. В Москве около 3,1 млн квадратных метров торговых площадей. Исходя из численности населения это примерно 26 кв.м на 100 жителей. Сопоставимые значения для Бухареста, Варшавы и Праги - 40 кв.м, 44 кв.м и 66 кв.м соответственно, то есть на треть и более чем на 50% выше, чем в столице России. Таким образом, спрос на торговые площади высок. Наиболее востребованные помещения находятся в высококачественных торговых центрах, которые предлагают инновационные концепции и удачное расположение. Такие качественные торговые центры составляют профиль нашего бизнес-сегмента, в котором мы активно работаем.

Размышляя об арендных ставках, можно отметить, что из-за ограниченного предложения торговых площадей и высокого спроса на  новые качественные помещения, уровень арендной платы на московском рынке коммерческой торговой недвижимости будет расти. Отражая это развитие ситуации, доходы на рынке сделок по недвижимости сокращаются.

Как сложился год для российских проектов в портфеле Immofinanz? Можем ли мы сказать, что посткризисное восстановление полностью завершено?

В течение почти шести лет мы являемся активным участником российского рынка недвижимости, и он всегда предлагал нам хорошие инвестиционные возможности. Наши инвестиции в Россию доказали высокую доходность активов и даже в кризис продемонстрировали устойчивость. Российский рынок принадлежит к нашим восьми ключевым регионам деятельности, куда также входят Австрия, Германия, Польша, Чехия, Словакия, Венгрия и Румыния. Российский портфель составляет 10,6% от общего портфеля Immofinanz и занимает в нем второе место после Австрии (41,3%).

В 2010/11 и 2011/12 финансовых годах основным направлением инвестиционной деятельности является наш розничный девелоперский проект GoodZone  в Москве, расходы на завершение строительства которого составляют 85 миллионов евро. Помимо 100% приобретения GoodZone в мае 2011 года, что позволило нам приступить к строительным работам, мы также рады констатировать успешное рефинансирование ЛЦ «Шушары» (наш логистический комплекс в Санкт-Петербурге) и московского торгового центра «Пятая Авеню».

Что касается второй волны кризиса, которая по сути является процессом исцеления от первой, то она, вероятно, вообще не достигнет сектора недвижимости, за исключением роста финансирования затрат.

Каковы планы компании на российском рынке в краткосрочной перспективе?

В настоящее время, в России мы будем продолжать уделять особое внимание сегменту качественного московского торгового центра. В 2011/12 финансовом году, мы сосредоточимся на нашем розничном девелоперском проекте GoodZone. Кроме того, мы оставляем за собой возможность оценить привлекательность жилых проектов  в Москве и Московском регионе  в целях укрепления российского портфеля Группы.

Наша цель заключается в получении 80% дохода от управления активами и по 10% от девелоперской деятельности и торговли. Тем не менее, девелоперские проекты имеют большое значение для нашей компании, так как мы нацелены на то, чтобы стать «машиной недвижимости» производя и управляя  высококачественными активами, извлекая преимущества из эффекта масштаба по всей цепочке создания стоимости. Идея заключается в разработке стандартизированных проектов  и приведению их к полному завершению для дальнейшего управления ими, интенсификации дохода от аренды, пока не будет достигнут пик, и последующей продажи активов с привлекательной доходностью для наших инвесторов для реинвестирования денежных средств в новые проекты.

Какие прогнозы можно сделать по рынку коммерческой недвижимости на 2012 году? действительно ли в ближайшей перспективе крупные игроки рынка будет рассматривать возможность выхода на региональные рынки как альтернативу Москве, или  потенциал столичного региона все еще не использован в полной мере?

Я хотел бы сосредоточиться на розничном рынке. Как вы уже упомянули, возможны две тенденции для будущего развития на российском розничном рынке: рынок коммерческой торговой недвижимости будет расширяться в крупных городах или же будет развиваться в небольших городах.

Учитывая сложившуюся ситуацию, мы ожидаем, что обе тенденции будут иметь место. В связи с благоприятными рыночными условиями, например, сравнительно высокой покупательной способностью и недостаточным предложением торговых площадей в основных городах России, таких как Москва, Санкт-Петербург и других миллионниках, рост рынка будет продолжаться, стремясь погасить неудовлетворенный потенциал спроса. Параллельно, рынок коммерческой торговой недвижимости будет расширяться в небольших городах в долгосрочной или среднесрочной перспективе.

Спрос на помещения в небольших городах неуклонно растет, несмотря на усилия ритейлеров по реализации существующего там рыночного потенциала. В общем, можно ожидать, что наряду с развитием сектора коммерческой недвижимости в более зрелый рынок, критерии, определяющие успех или неудачу торгового центра будут заключаться в следующем: правильная оценка общих стандартов качества и их детальное применение в розничных проектах, краткая концепция, учитывающая  микро- и макро-местоположение, охват и покупательскую способность, плюс значительный и стабильный набор арендаторов вместе с подходящей архитектурной концепцией. Этот набор факторов будет являться предварительным условием в борьбе за дифференциацию на рынке.

Как будут развиваться взаимоотношения собственников объектов коммерческой недвижимости и арендаторов?

В связи с тем, что ритейлеры сталкиваются с увеличением товарооборота и внедрением стратегий расширения, рынок торговой недвижимости вновь принадлежит арендодателю, а не арендатору. По крайней мере, в Москве. В будущем, вопрос относительно того, кто определяет условия аренды, будет во многом зависеть от качества самого проекта и результатов переговоров заинтересованных сторон: чем лучше местоположение и концепция проекта, тем лучше положение арендодателя. Чем более влиятелен ритейлер или розничная сеть, выступающая в роли потенциального арендатора, тем сильнее и крепче ее позиции на переговорах о сроках и условиях аренды.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.