ТЦ: три составляющих успеха

Торговый центр окупится, если инвестор, арендатор и покупатель встретились в одном месте.

Торговый центр окупится, если инвестор, арендатор и покупатель встретились в одном месте.
Решившись на строительство торгового центра, любой уважающий себя иностранный девелопер обязательно вспомнит про формулу трех «L»: location, location, location. Что означает – местоположение, местоположение и еще раз местоположение. А как же иначе?

Место

Теория успешной торговли гласит: главное – разместить свой торговый центр в правильном месте. О простом везении в таких вопросах говорить не приходится: расчет, расчет и еще раз расчет. Причем учитывать приходится множество составляющих: например, в непосредственной близости от торгового центра расположены жилые кварталы, в которых обитает более-менее состоятельная публика. Или под строительство будущего центра удается заполучить участок земли в весьма людном (читай, часто посещаемом) месте. Разумеется, такое место может по праву считаться самым настоящим подарком судьбы. Наиболее яркой иллюстрацией данного постулата могут служить бизнес-центры класса А или В. В этом случае только местоположение правит бал. Согласитесь, едва ли кому-то придет в голову идея построить центр хай-класса в спальном районе.

Концепция

Процветание торгового центра во многом зависит от того, какая именно концепция лежит в его основе. Однако не менее важно увязать эту концепцию и с местоположением. По большому счету профессионализм девелопера заключается именно в способности умело использовать потенциал места будущего строительства.

«У любого земельного участка, выделенного под строительство, есть свои характеристики, – говорит генеральный директор компании Leeds Елена Флоринская. – Окружение (то есть что именно находится в непосредственной близости от будущего торгового центра), ресурсное качество (сколько торговых площадей сможет поместиться на этой территории), транспортная доступность». Именно из этих нюансов и складывается концепция будущего торгового центра. То есть его основная направленность.

При изучении характеристик земельного участка становится очевидной не только его будущая специализация, но и возможность, а также целесообразность строительства на этой территории торгового центра. Ведь зачастую наличие земельного участка вовсе не означает того, что он предназначен именно для торгового центра. И причин тому найдется немало. Одной из них вполне может стать пресловутое местоположение. Например, на участке в 10 га вполне уместно разместить торговый комплекс типа «МЕГИ». Даже если в непосредственной близости от него нет населенных пунктов или жилых кварталов. И абсолютно бессмысленно планировать строительство торгового центра на территории в один га, вокруг которой никто не живет. Критерии местоположения для разных (по направленности) торговых центров будут значительно различаться. Место, подходящее для «Рамстора», едва ли удовлетворит девелопера «МЕГИ». Поэтому, выбирая место, надо четко представлять, что на нем будет построено. Чаще всего именно местоположение задает определенные рамки будущей направленности торгового центра. Хотя вполне распространена и обратная ситуация. Когда под уже существующий формат специально подбирается земельный участок. Если же потенциал используется грамотно, если девелопер четко осознает не только то, что он делает и зачем, но и всю степень рисков, если торговому центру будет обеспечено квалифицированное управление – его будущее процветание практически гарантировано.

Потенциал местоположения нужно уметь не только использовать, но и поддерживать
Кстати, потенциал местоположения нужно уметь не только использовать, но и поддерживать. Зачастую девелоперы надеялись на успех лишь потому, что смогли разместить торговый центр в более чем удачном месте. И жестоко ошибались. Примеров тому найдется немало. Наиболее яркий из них – «Французские галереи», которые получили в свое время прописку неподалеку от ГУМа. Казалось бы, что может лучше самого центра Москвы? Однако бизнесу не суждено было раскрутиться. Теперь в помещении, ранее облюбованном владельцем «Французских галерей», более уверенно обосновались антикварные ряды.

Ассортимент

Успех торгового комплекса обеспечивает также масштабность предложений. А иными словами, грамотная концепция. Кстати, это еще одно непременное условие успешности российского девелопера. Можно даже сказать, что концепция – это своеобразный инструмент. С его помощью девелопер не только определит целевую аудиторию будущего торгового центра, но и доходность каждого квадратного метра.

Разбор полетов

Казалось бы, все так просто и понятно: находи участок, определяй задачи, выбирай ассортимент и получай доходы. Однако все еще не редкость у нас и неудачные проекты торговых центров. В чем причина их неудач?

Торговый центр «Европарк», расположенный, казалось бы, на такой «хлебной» магистрали, как Рублевское шоссе, не оправдал ожиданий инвесторов по числу посетителей. А компания «МЕГА», построив очередной мегамолл на Белой Даче, столкнулась с проблемой транспортной доступности.

Не лучшим образом обстоят дела и у торгового центра «Наутилус», что на Лубянке. Несмотря на засилье арендаторов, этот торговый центр мог быть куда прибыльней для своего владельца. Эксперты легко вскрывают причину неудач: слишком уж разнонаправленные арендаторы собрались под одной крышей этого торгового комплекса. Он рассчитан немножко на одну категорию покупателей, немножко на другую. А в целом – ни на кого конкретно.

Определенные проблемы могут возникнуть у девелопера, которому захочется превратить в торговый центр бывший «Военторг» на Воздвиженке. С одной стороны, место замечательное: практически самый центр столицы, Красная площадь рядом, Тверская неподалеку. Но вот именно в местоположении и скрыта прямая угроза для будущего торгового центра. Во-первых, Воздвиженку едва ли назовешь многолюдной улицей. Даже днем в будние дни здесь мало пешеходов. Во-вторых, это здание расположено аккурат между несколькими покупательскими потоками – Старый Арбат, Новый Арбат, торговый центр «Охотный ряд», Тверская улица. О ГУМе и ЦУМе даже говорить не приходится. Да и со стоянками обязательно возникнут проблемы. Большой паркинг здесь просто не удастся сделать. Скорее уж, из бывшего «Военторга» могла бы получиться неплохая гостиница.

Вместо заключения

По прошествии некоторого времени существенно изменилась концепция торгового центра «Охотный ряд»
Поддерживать нужно не только потенциал местонахождения. Концепция также требует к себе пристального внимания. Нередки случаи, когда ее приходится перестраивать уже по ходу торговли. Конечно, если хочется удержать торговый центр. По прошествии некоторого времени существенно изменилась концепция торгового центра «Охотный ряд». С самого начала была неверно сделана ставка на посетителей бутиков, тогда как основной поток потенциальных покупателей на Манежной площади – молодежь, собирающаяся в центре города. Таким же festival-центром постепенно становится и «Атриум». Здесь основной покупательский поток, как и в случае с «Охотным рядом», притягивают в первую очередь развлечения, всевозможные кафетерии и закусочные. Так что торговля идет, скорее, неким параллельным курсом.

Вот и получается, что нашим, то есть отечественным, торговым центрам мало формулы трех «L». Помимо местоположения, необходима еще хорошая концепция, а также профессиональное управление. Даже если будет удачно выбрано место, и концепция окажется продуманной что называется «от» и «до», но подведет управляющая компания – торговый центр долго не просуществует. Такая же ситуация сложится при хорошем месте, но плохо разработанной концепции. Кстати, об управлении в данном случае даже говорить не приходится. Оно положение точно не спасет. Правда, хорошо продуманная концепция и отличное управление могут сгладить негативные последствия плохого местоположения. И все же идеальной представляется ситуация, при которой все три составляющие в полную силу работают как на девелопера и арендатора, так и на покупателя.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.