Бизнес-центр на деревне: строить торговые и офисные комплексы выгоднее в регионах


Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики.


Подписывайтесь на нашу email-рассылку, каналы в Facebook, Telegram и Дзен.

Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики.

Первые проекты коммерческой недвижимости в регионах были реализованы 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных центров за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Наиболее яркий пример - санкт-петербургская компания «Строймонтаж», пришедшая на московский рынок недвижимости в 2000 году, а в 2004-м создавшая подразделение Mirax Group. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы. Ко второй - проекты крупных сетевых компаний. «Первые проекты иностранных сетевых операторов - Metro Cash&Carry, IKEA, "Раменка", OBI, McDonalds, "Патэрсон" - вышли в регионы довольно давно, около пяти лет назад, - делится гендиректор «РГС Недвижимости» Александр Попов. - В каждой компании существует своя, индивидуальная политика входа в регионы».

 

"В деревню, к тетке, в глушь..."


Однако два года назад ситуация серьезно изменилась. Дефицит участков под застройку и высокая конкуренция подтолкнули московских инвесторов и застройщиков к освоению российской глубинки. «В это время большинство инвестиционно привлекательных площадок в столице уже было поделено, и в Москве остались работать игроки, обладающие значительными финансовыми и иными ресурсами, тогда как условия выхода на региональные рынки были доступны для многих компаний», - объясняет вице-президент «ДиалСтройИнвест» Александр Пляцевой. Старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин добавляет, что с прошлого года привлекательность столичного рынка коммерческой недвижимости начала постепенно снижаться, тогда как в регионах формируется платежеспособный спрос на качественные проекты. К числу активно осваиваемых городов можно отнести города-миллионники, среди которых Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Пермь, Самара, Новосибирск, идет строительство и развиваются проекты в Краснодарском крае, Калининградской области, добывающих регионах.


По мнению Александра Пляцевого, самый динамичный сектор рынка коммерческой недвижимости - торговые центры: только за первые полгода 2006 года инвестиции в этот сегмент составили 1,6 млрд. евро. «Сегодня в городах-миллионниках России успешно функционируют по два-три крупных торговых центра, а в ближайшее годы их число увеличится в два-три раза», - уверен он. По данным «РГС Недвижимости», сегодня, например, в Казани реализуется 16 пилотных проектов торгово-развлекательных центров общей площадью 510 тыс. кв. м; в Новосибирске запланировано к сдаче в 2006 году 360 тысяч кв. м торговых площадей, а на ближайшие два года - еще около 270 тысяч кв. метров. Для сравнения: по данным компании Praedium, в Москве в течение текущего года запланировано к сдаче 350 тысяч кв. метров.


Что касается офисных проектов, то они пока менее популярны у региональных застройщиков. «В той же Казани за первое полугодие 2006 года введено в эксплуатацию около 60 тысяч кв. метров, а до конца 2007 года прогнозируется ввод около 60 тыс. кв. м офисных площадей; в Новосибирске в ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м», - перечисляет Александр Попов.


«Можно отследить тенденцию: крупнейшие девелоперы в регионах предпочитают торговые проекты офисным, - говорит управляющий директор DTZ в России Ферит Йылдырым. - Это связано с тем, что процессы сдачи в аренду, а также управление объектами торговой недвижимости представляется возможным и дистанционно, из Москвы, что с бизнес-центрами гораздо сложнее». Впрочем, ситуация постепенно меняется. По словам Ферита Йылдырыма, сегодня многие девелоперы и даже консультанты планируют открытие своих филиалов в регионах.

 

Далеко и выгодно


Массовая экспансия игроков рынка недвижимости в регионы объясняется достаточно просто. «Общая черта для региональных рынков - высокая доходность», - уверен Александр Пляцевой.


Ферит Йылдырым полагает, что доходность от проектов в регионах можно обозначить формулой Москва+1,5 %. По данным «ДиалСтройИнвеста», доходность торгового центра в Москве составляет около 10-12%, в Санкт-Петербурге - 15-17%, а в городах-миллионниках, несмотря на более низкую покупательную способность населения, еще выше. «Доходность офисных проектов в Северной столице сегодня оценивается в 14-16%, тогда как в столице этот показатель для бизнес-центров высокого уровня составляет в среднем 12,5%», - считает Пляцевой. По словам Андрея Жамкина, сегодня доходность региональных офисных объектов составляет от 14 до 18%, а в некоторых случаях может доходить до 35%, в то время как доходность проектов этого сегмента в Москве постепенно снижается. «На данный момент она составляет порядка 11-15%, но можно прогнозировать, что в будущем она будет снижаться до уровня, сопоставимого с европейским», - уверен он. Также эксперт обращает внимание на то, что требования со стороны арендаторов к уровню торговых площадей в регионах в целом гораздо ниже, чем в Москве, при этом сами проекты по размерам, как правило, меньше столичных.


Данные факторы играют на повышение доходности. «В среднем в регионе можно рассчитывать на окупаемость за пять-шесть лет, а в Москве эти показатели уже практически недостижимы», - уверен Жамкин. «Сегодня в столице дорогая земля, а арендные ставки вряд ли будут сильно расти, тогда как в регионах, наоборот, перспектива роста арендных ставок довольно значительна», - предполагает руководитель департамента маркетинга компании «РосЕвроДевелопмент» Мария Воронова.


Однако высокая рентабельность региональных проектов вполне компенсируется темпами роста цен на столичную недвижимость, который, по мнению Пляцевого, за последние полгода составил 50%. «Поэтому рентабельность инвестиций, сделанных в недвижимость Москвы до 2006 года, существенно выше по сравнению с самыми перспективными проектами регионов», - уверен он.


Это не единственный минус для девелоперов, запускающих объекты в регионах. «Здесь существует больше возможностей для развития бизнеса, но и больше рисков», - уверен Александр Пляцевой. По его мнению, основной проблемой работы застройщиков в регионах являются риски, связанные со спецификой взаимоотношений с местной администрацией. «Например, смена главы местной администрации может поставить под угрозу весь проект", - делится Андрей Жамкин.


Плюс при выходе на новый рынок компании приходится заново выстраивать линию поведения, что связано с разногласиями в местном законодательстве разных регионов. "Суть проблемы в непонимании местной специфики и отсутствии наработанных связей", - уверена Мария Воронова. С ней согласен и Ферит Йылдырым. "Но в регионах процедуры согласования всех процессов проходят несколько проще в связи с менее ярко выраженной бюрократией "на местах", - добавляет он. - Регионы в целом более доброжелательны и открыты всему новому, так как там по-прежнему есть потребность в проектах и уровень конкуренции не такой высокий, как в Москве".


Однако эта ситуация постепенно меняется. Некоторые застройщики уже столкнулись с переоценкой локальных рынков, имеющих по сравнению с московским небольшую емкость, просчитать которую достаточно трудно. «С этой проблемой уже столкнулись застройщики в Казани, у которых возникли сложности с реализацией новых офисных площадей», - рассказывает Ферит Йылдырым. Мария Воронова добавляет, что предложение торговых площадей Самары тоже близко к насыщению. «Сегодня этот город больше интересен ритейлерам, чем девелоперам», - считает она.


Впрочем, по мнению экспертов, пик ухода девелоперов в регионы еще впереди. По мнению Андрея Жамкина, в дальнейшем конкуренция на столичном рынке коммерческой недвижимости только усилится, что приведет к снижению доходности. "А сегодняшняя экономическая ситуация способствует росту доходов регионов", - уверен он. Активный интерес к российской глубинке проявляют и западные инвесторы. "Образ "неосвоенной целины" в их сознании практически стерся в связи с присутствием в регионах таких компаний, как IKEA, "Рамстор" и другие, а что может быть убедительнее успешно реализованных проектов игроков такого уровня", - считает Ферит Йылдырым. По мнению Андрея Жамкина, в ближайшем будущем активная экспансия девелоперов в регионы распространится не только на города-миллионники, но и на регионы с меньшей численностью населения. "Постепенно эта планка будет снижаться", - подытожил он.

 

Источник: Источник: ГАЗЕТА.


Читайте также


Новости
27 Января 2020
X5 Retail может создать сеть суперэкономичных магазинов
Ожидается, что команда под руководством Якубсона представит на рассмотрение совету директоров X5 модель жесткого дискаунтера.
Новости
27 Января 2020
На Моллы.ру стартовали специальные акции «Киберпонедельника»
В честь крупнейшей ежегодной онлайн-распродажи «Киберпонедельник» проект Моллы.ру представляет специальную скидку 20% на самые популярные виды размещения на сайте.
Новости
27 Января 2020
Доля дискаунтеров на российском рынке продуктов питания достигла 55%
Суммарная доля продуктовых магазинов в сегменте дискаунтера увеличилась по итогам 2019 года до 55,1%.
Новости
27 Января 2020
Основатель кооператива LavkaLavka стал топ-менеджером «Азбуки вкуса»
Один из основателей кооператива LavkaLavka перешел в розничную сеть «Азбука вкуса», заняв пост директора по развитию фермерского направления ритейлера.
Новости
27 Января 2020
KFC появится в российских городах с населением от 10 тысяч жителей
В небольших населенных пунктах KFC будет работать в формате до 120 квадратных метров с ограниченным меню.

Архив новостей

Январь 2020
ПН ВТ СР ЧТ ПТ СБ ВС
30 31 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 1 2
70 новостей за месяц

Подписка на рассылку:

Предложения Добавить
Аренда , Москва и область
Lite Mall

Площадь: 14-100 кв.м.

Арендная ставка: 24 000 руб. кв.м./год

Аренда , Москва и область
Богатырь

Арендная ставка: 20 340 руб. кв.м./год

Аренда , Москва и область
ТЦ Солнечный Рай

Арендная ставка: 54 000 руб. кв.м./год

Возьмем в аренду Добавить
Аренда Москва и область
ВкусВилл

Площадь: 100-200 м2

Арендная ставка: 4 000 руб.

Аренда Москва и область
Homemarket

Площадь: 270-350 м2

Арендная ставка: 20 000 руб.

Аренда Москва и область
Francesco Donni

Площадь: 120-250 м2

Аренда
Мебельгуд

Площадь: 500-10000 м2

Каталог моллов Добавить
5 Планет

Площадь: 25 000 м2

Адрес: Поселок Птицефабрики, д.50.

Перекресток

Москва и область
Город Лефортово

Площадь: 240 000 м2

Адрес: Энтузиастов шоссе, 12, к. 2

Ашан, Леруа Мерлен, Декатлон, М.Видео

Москва и область
Конфитюр Долгопрудный

Площадь: 13 300 м2

Адрес: г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д.64

O'Stin, oodji, Sela, Алые Паруса

Москва и область