Торговые центры будущего: какие они?

В продолжение разговора о концепции торговых центров сегодня мы озвучим некоторые тенденции развития данного сегмента рынка и расскажем о связи между классом ТЦ и его территориальным положением.

Темпы строительства на востоке за прошедшее полугодие возросли. Максимальная концентрация ТЦ с четко разработанной концепцией наблюдается в центре города. В наиболее полной мере обеспечены торговыми площадями север и запад столицы, дефицит продолжает ощущаться на востоке Москвы. Впрочем, как отмечает директор департамента торговых центров компании Becar. Commercial Property Константин Андрианов, в ближайшее время ситуация начнет меняться: «Темпы строительства на востоке за прошедшее полугодие возросли. Был построен торговый центр «Город» на Рязанском проспекте (ЮВАО), два торговых центра в Мытищах (северо-восток), торговый центр в Балашихе (восток). До конца 2006 года в микрорайоне «Белая дача» планируется открытие ТЦ «Мега» суперрегионального масштаба (240 тыс. кв. м). Ввод такого количества площадей существенно улучшит ситуацию с обеспеченностью торговыми площадями на востоке столицы».

Говоря о связи между классом ТЦ и его расположением на карте столицы, начать надо с того, что Московский регион с точки зрения размещения коммерческих площадей традиционно делится на 3 зоны. Первая зона – территория внутри Садового кольца, вторая – между Садовым и Третьим транспортным кольцом, и третья, соответственно, за ТТК (сюда относятся и все объекты, расположенные на МКАД и загородных магистралях). Учитывая такое территориальное деление, мы можем проанализировать некоторые закономерности расположения ТЦ. Как рассказывает Константин Андрианов, особых изменений по сравнению с прошлым годом  в этой области не произошло. «По-прежнему наибольшее количество объектов расположено в 3-й зоне – в спальных районах и на загородных магистралях, включая МКАД. Несмотря на то что в 1-й территориальной зоне концентрация объектов торговли выше, в количественном отношении на нее приходится только 16,4% от общего числа торговых центров Москвы», — говорит эксперт. Если оперировать численными значениями, то свыше 70% от всех торговых площадей региона приходится на 3-ю зону,  и лишь 12,3% – на вторую.

Напомним, что Торговые центры принято делить на микрорайонные, районные, окружыне и региональные. Так, микрорайонный ТЦ рассчитан на торговлю товарами повседневного спроса и, располагается внутри жилой застройки. Для районного ТЦ «якорем» традиционно выступает продовольственный супермаркет, расположенный на первом этаже, в быстром доступе от входной группы. Что касается формата community center (окружной, суперокружной, городской), его торговая площадь составляет от 10 до 35 тыс. кв. м. Отличительной особенностью формата является то обстоятельство, что он не включает в себя крупноформатные магазины (более 5 тыс. кв. м). Региональный ТЦ (более известный как молл) обладает общей площадью порядка 40-80 тыс. кв. м; «якорями» выступают не менее двух крупноформатных магазинов (50-60% торговой площади), кроме того – торговые галереи, магазины электроники, фудкорты, мультиплексы, аттракционы.

В пределах Садового кольца от общего числа торговых объектов 8,3% составляют районные ТЦ, 75% – окружные, 16,7% – региональные. Для второй зоны распределение выглядит следующим образом: 22,2% – районные, 55,6% – окружные, 22,2 – региональные. В третьей зоне больше всего окружных ТЦ – 55,8%, затем идут районные – 19,2%, следом региональные – 19,4%. Несмотря на то что, казалось бы, доля последних в общем объеме меньше, чем двух предыдущих категорий, вывод о том, что региональных ТЦ за МКАД мало, будет неверен: во-первых, такого процента крупноформатных ТЦ нет ни в пределах ТТК, ни тем более в центре. Во-вторых, только за ТТК можно встретить и такой формат, как суперрегиональный ТЦ (площадью от 50 до 150 тыс. кв. м; это наиболее крупный из всех существующих типов торговых центров). «Увеличение доли предложения за пределами ТТК демонстрирует общую тенденцию к децентрализации рынка торговой недвижимости Москвы», – считает Константин Андрианов. Кроме того, тяготение крупноформатных ТЦ к «заМКАДовым» территориям наглядно демонстрирует дефицит участков под застройку в центре города: по мере удаления от центра средняя площадь торговых комплексов пропорционально возрастает.

 Вообще, укрупнение форматов является одной из самых характерных на сегодняшний день тенденций рынка торговых помещений: «Стоит отметить, что активно развиваются такие типы ТЦ, как специализированный, а также ритейл-парк», – отмечает руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Стремление к новым, еще не опробованным на отечественном рынке форматам отмечает и старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин: «С этой точки зрения интересными и перспективными представляются форматы power-центров и life-style-центров». Напомним, что по американской классификации ULI, в адаптированном виде применяемой в России, под power-центром понимается ТЦ, занятый несколькими профильными гипермаркетами, расположенными на большой площади под одной крышей и соединенными помещениями, на которых располагаются операторы развлечений и фудкорт. «В качестве таких арендаторов, например, могут выступать OBI, IKEA и «Техносила», – рассказывает Жамкин, – А life-style-центры представляют собой целые торговые кварталы под крышей. Например, они могут быть выполнены в виде большой центральной площади, от которой лучами расходятся торговые улицы. В России таких проектов пока не существует, но думаю, они будут популярны».

Чтобы привлечь действительно большой поток покупателей, крупному ТЦ необходимо организовать фуд-корт и интересную досуговую составляющуюПерспективность вышеназванных форматов вполне оправданна в свете еще одного характерного сегодня тренда – постепенного перехода от ТЦ как такового к развлекательному комплексу. «Сегодня покупателям неинтересно просто идти за покупками. Чтобы привлечь действительно большой поток покупателей, крупному ТЦ необходимо организовать фуд-корт и интересную досуговую составляющую (мультиплекс, детскую площадку, боулинг, каток, и проч.), – считает Андрей Жамкин. – Чем интереснее и продуманнее концепция, тем больше времени покупатель проведет в ТЦ, увеличив тем самым количество совершенных покупок, что в свою очередь привлекает арендаторов». С ним соглашается и Константин Андрианов: «На мой взгляд, современный ТЦ просто немыслим без развлекательной функции. Кроме того, изменений стоит ждать в плане наполняемости комплексов, появления новых торговых брендов внутри ТЦ, которые в силу разных причин слабо представлены в российских торговых центрах, но очень востребованы за рубежом. Дело в том, что существующие ТЦ по набору арендаторов являются фактически клонами друг друга. А это уже всем порядком надоело». Что ж, при описанных тенденциях есть шанс, что скоро в столиции и ее окрестностях торгово-развлекательные центры внушительного формата будут представлены в изобилии. А значит, и поводов для претензий к ТЦ станет меньше.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.