В погоне за Китаем

Для российского рынка коммерческой недвижимости 2006 год, по прогнозам экспертов, станет рекордным по числу привлеченных прямых инвестиций. Если несколько лет назад общий объем инвестиций в российскую недвижимость не превышал и четверти миллиарда долларов США в год, то сейчас, как утверждают аналитики Jones Lang LaSalle, он превысит $3 млрд. По этому показателю Россия стремительно догоняет Китай, в недвижимость которого было вложено немногим больше - $5 млрд.

С января по сентябрь 2006 года, по данным Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $2,84 млрд., что на 1000% превышает аналогичный показатель за тот же период прошлого года. Эксперты уверены, что по итогам года этот показатель по России превысит $3 млрд. "В дополнение к уже работающим в России международным инвесторам на рынок выйдут более консервативные игроки, которые заинтересованы в получении более высокой, чем в Европе, доходности",- говорит заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Джеймс Корриган.

Такой объем инвестиционной активности ставит Россию приблизительно на один уровень с Китаем, где объем вложений иностранцев в недвижимость в прошлом году составил $5 млрд.

Время дешевых денег

"Рынок недвижимости становится более цивилизованным и более прозрачным, что, естественно, привлекает на него крупных международных игроков",- рассуждает старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Иван Вашурин. И они с легкостью вытесняют россиян. "Российские инвесторы ожидают большего возврата капитала, нежели иностранные",- поясняет управляющий партнер инвестиционной компании Fleming Family & Partners Real Estate Adviser Holdings Ltd. Олег Мышкин. Дешевые деньги позволяют иностранцам проводить более гибкую политику, договариваясь о цене, при заключении сделок, отмечают эксперты.

Ставки доходности на российском рынке тем не менее все равно остаются более высокими, чем в европейских странах: 9-11% в Москве против 4-7% в городах Восточной и Западной Европы. "Ставки капитализации стремительно снижаются, к примеру, здание "Дукат-2" было продано по ставке ниже 9%. Ставки капитализации по торговым центрам также опустились ниже 11,5%, а по складским помещениям - ниже 12%",- перечисляет Олег Мышкин. И все же подобные показатели являются более привлекательными, чем ставки долгосрочных облигаций, в третьем квартале 2006 года составлявшие 6,58%, вторят эксперты Jones Lang LaSalle. По их словам, "рынок коммерческой недвижимости предлагает доходность, сопоставимую с доходностью на рынке акций, и при этом является менее рискованным, что делает его привлекательным при формировании диверсифицированного инвестиционного портфеля".

Склады - любимцы иностранного капитала

Особенно привлекательными для прямых инвестиций можно считать рынки складских и офисных помещений, полагает управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян. Заинтересованность иностранцев именно в этих двух сегментах объясняется тем, что западный капитал изначально ориентирован на поиск гарантированных инвестиционных потоков. "В случае с офисными или складскими помещениями гарантия обеспечивается долгосрочной арендой",- поясняет Олег Мышкин.

Однако, по мнению Рубена Алчуджяна, они наиболее активны на рынке складской недвижимости. "Офисы предпочитают российские инвесторы. В основном их инвестиции - это не покупка здания, а строительство этого здания и последующая его эксплуатация",- полагает эксперт. В этом смысле московский рынок более закрыт для западных инвесторов, говорит Алчуджян, поскольку все упирается в вопрос земельных отношений. Как поясняют консультанты, западные компании очень настороженно относятся к принятым на московском рынке арендным отношениям, полагая, что это существенно повышает риски по проекту. "Складские комплексы обычно более интересны иностранцам, поскольку они обычно располагаются за МКАД, где все земельные вопросы решаются намного проще",- объясняет Алчуджян.
Иными словами, землю под складами в области можно выкупить в собственность, под торговыми комплексами, которые по большей части находятся в черте Москвы, это затруднительно.

Крупнейшие инвесторы

Около трети из $3 млрд. инвестиций международных компаний дали уже давно вышедшие на российский рынок инвестфонды Fleming Family & Partners и The Raven Group. Также в 2006 году стало известно о первых крупных сделках London & Regional Properties и AIG Global Real Estate Investment: первая инвестиционная компания сообщила о своем намерении вложить в коммерческую недвижимость России около $1 млрд, а вторая приобрела у компании Hines один из самых успешных объектов- элитный поселок "Покровские холмы".

Также в уходящем году был заключен ряд знаковых сделок на рынке торговой недвижимости, которым наконец заинтересовались иностранцы. К примеру, австрийский фонд Immoeast Immobilien Anlagen AG купил два торговых центра "Золотой Вавилон".

Вполне может быть, что в следующем году рекорд по объему иностранных инвестиций в российскую недвижимость будет обновлен, более того, Россия, возможно, догонит по этому показателю Китай. Так, только компания Quinn Group, контролируемая ирландским миллиардером Шоном Куинном, в ближайшие пять лет собирается инвестировать в недвижимость российских городов-миллионников около $5 млрд.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.