Как построить рентабельный торговый центр


Рентабельность торгового центра обуславливается целым рядом факторов. Но прежде всего ТЦ остается коммерческой недвижимостью. И от того, как распорядится ею владелец, зависит окупаемость вложенных инвестиций. «Собственник» рассказывает о том, какие аспекты нужно учесть на самых начальных этапах строительства торговых и развлекательных комплексов.

Рентабельность торгового центра обуславливается целым рядом факторов. Но прежде всего ТЦ остается коммерческой недвижимостью. И от того, как распорядится ею владелец, зависит окупаемость вложенных инвестиций. «Собственник» рассказывает о том, какие аспекты нужно учесть на самых начальных этапах строительства торговых и развлекательных комплексов.

Пока не заложен фундамент
Опытные девелоперы отмечают: самой распространенной ошибкой при строительстве торговых центров остается отсутствие серьезных маркетинговых исследований. Казалось бы, это так естественно – прежде чем делать что-либо, узнай, нужно ли это кому-то. И если нужно, то кому и в каком виде. Но на практике часто выходит, что инвесторы просчитываются с важнейшими характеристиками торгового центра. На них мы остановимся подробнее.

Первое, о чем нужно подумать инвестору, – это концепция центра. Иными словами, необходимо определиться, будет это просто торговый комплекс, торгово-развлекательный или, например, торгово-офисный; районного или окружного формата; специализированный или «традиционный». От этого зависит и архитектурный облик будущего здания, и строительный проект, поэтому так важно начать именно с определения профиля ТЦ.

Второй шаг – это выбор месторасположения. Этот фактор является одним из основополагающих для любого заведения, будь то пафосный ресторан или маленький книжный магазинчик. Что уж говорить о торговом центре, под крышей которого могут с одинаковым успехом оказаться и тот, и другой!

Не менее важен архитектурный проект – внимание нужно уделить не только внешнему облику центра, но и его «начинке». Неправильно спроектированные и оборудованные площади под аренду могут стать причиной серьезных проблем, вплоть до провала всего проекта.

Бросаем якорь
В указанном выше перечне важных «отправных точек» намеренно не упоминаются «правильные» арендаторы – этот пункт достоин отдельного разговора. Прежде всего хочется разбить сложившийся стереотип: не арендаторы выбирают торговый центр, а наоборот. Во всяком случае, так должно быть. И выбор этот нужно основывать опять-таки на тщательных исследованиях потребностей и предпочтений целевой аудитории.

Как правило, у любого центра есть основной арендатор, которого девелоперы называют «якорем». Будучи крупной и известной компанией, «якорь» способен обеспечить максимальное количество посетителей, которые пойдут в торговый комплекс именно «на него». То, какой у «якоря» будет профиль, зависит, прежде всего, от выбранной арендодателем концепции (развлекательный центр немыслим без кинотеатра, молл – без супермаркета и т. д.). Именно под «якорь» выделяются самые большие площади, а договор аренды заключается с ним еще на предпроектной стадии. Конечно, расположение «якорного» арендатора предельно важно для остальных точек комплекса. Последние должны быть расположены на пути к «якорю», чтобы по дороге посетитель получал дополнительный стимул к покупке.

Одной из «излюбленных» ошибок собственника центра является неоднородность арендаторов. Согласитесь, соседство бутиков элитной коллекционной одежды со стоками выглядело бы по меньшей мере нелогично. Впрочем, ценовая категория товаров – не единственная характеристика для подбора. Разумеется, нужно ориентироваться на выбранную концепцию торгового центра.

Размещаем избранных
Итак, когда с потенциальными арендаторами достигнута предварительная договоренность, самое время подумать о том, какие именно помещения им предложить. Самые большие площади, как было отмечено, сдаются «якорям», и именно последние становятся первыми и основополагающими в будущем заведении, определяющими характер остальных точек. «Почетным съемщикам» желательно предоставить помещения на первом этаже, где наблюдается самый плотный поток посетителей. Кстати, сомнительной в свете этого представляется практика расположения супермаркетов на «нулевых» этажах.

Вторыми получают помещения фастфуды, кафе и ресторанчики. За ними идут представители наиболее популярных марок одежды и косметики, ну а остальным приходится занимать те площади, которые все еще остаются пустыми после «расселения» предыдущих категорий съемщиков.
Впрочем, даже если все торговые площади сданы, арендодатель не застрахован от пустеющих или завешанных баннерами «Скоро открытие» магазинов. Конечно, гости комплекса относятся с пониманием к тому, что той или иной марке необходимо наилучшим образом приготовиться к запуску нового бутика. И все же, чем больше торговых мест простаивает, тем чаще возникает мысль о невостребованности и непопулярности всего комплекса. Поэтому лучше дать арендатору какое-то время на подготовку до открытия.

Некоторые арендаторы предпочитают заигрывать с посетителями, сохраняя интригу, и не сообщают, какой именно магазин появится на арендованной площади. Такая политика приносит свои плоды: движимые любопытством люди обязательно придут посмотреть на «новинку». Особенно, если сам торговый центр им уже полюбился и стал постоянным местом совершения покупок и проведения досуга.

Источник: Источник: журнал "Собственник"

Подписывайтесь на Моллы.Ru в Facebook, VK, Telegram и Дзен!



Читайте также

Новости
20 Марта 2019
«Стокманн» открывает в Москве первый в мире аутлет
Торговое пространство площадью 625 квадратных метров расположится на территории дисконт-центра «Орджоникидзе 11».
Новости
20 Марта 2019
В Москве начнут продавать квартиры с мебелью IKEA
Первые квартиры в стиле IKEA поступят в продажу в жилом комплексе «Саларьево парк» в Новой Москве.
Новости
20 Марта 2019
X5 Retail снизила чистую прибыль на 9%
По итогам года прибыль крупнейшего российского ритейлера сократилась на 8,8% и составила 28,6 млрд рублей.
Новости
20 Марта 2019
ТРЦ «Мега Дыбенко» ждет реконструкция на 3 млрд
На втором этапе строительства арендная площадь комплекса будет увеличена еще на 20 тысяч кв.м.
Новости
20 Марта 2019
В Калининграде будет построен торговый центр «Форт Z»
Комплекс общей площадью 26 100 квадратных метров будет возведен на улице Черняховского.
Новости
20 Марта 2019
Sela откроет магазины Home и Underwear
Sela Home планируется открывать в формате около 300-400 квадратных мет.ов, а Sela Underwear - до 100 кв.м.
Новости
20 Марта 2019
Zenden получил контроль над сетью Alba
Ожидается, что к Zenden перейдут права аренды на действующие магазины, а также бренд конкурента.


Архив новостей

Март 2019
ПН ВТ СР ЧТ ПТ СБ ВС
25 26 27 28 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
86 новостей за месяц

Подписка на рассылку:

Предложения Добавить
Аренда , Воронеж
Центр Галереи Чижова

Площадь: 70-1800 кв.м.

Продажа , Челябинск
Радуга

Площадь: 16333

Цена продажи: 550 000 000 руб. кв.м./год

Аренда , Москва и область
Шолохов

Площадь: 51-240 кв.м.

Арендная ставка: 18 000 руб. кв.м./год

Возьмем в аренду Добавить
Аренда
ZENDEN Group

Площадь: 1000-5000 м2

Аренда Москва и область
Homemarket

Площадь: 270-350 м2

Арендная ставка: 20 000 руб.

Аренда
Вкусвилл

Площадь: 130-500 м2

Арендная ставка: 24 000 руб.

Аренда Москва и область
Francesco Donni

Площадь: 120-250 м2

Каталог моллов Добавить
DEPO

Площадь: 48 000 м2

Адрес: ул. Свердловское шоссе, д. 31.

Нижний Тагил
Март

Площадь: 3 830 м2

Адрес: Большая Семеновская, д.17а

Москва и область
5 Планет

Площадь: 25 000 м2

Адрес: Поселок Птицефабрики, д.50.

Перекресток

Москва и область