Девелоперы мыслят функционально


Рынок многофункциональных объектов развивается, а девелоперы вносят коррективы в свои планы. Сочетания функций, которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте, станут одними из самых перспективных.

Рынок многофункциональных объектов развивается, а девелоперы вносят коррективы в свои планы. Сочетания функций, которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте, станут одними из самых перспективных.

Дальше – больше

Среди профессионалов термин «многофункциональный комплекс» имеет множество значений. «Можно выделить два направления: единый объект, совмещающий две или более функций или комплексное развитие территорий и целых кварталов, как, например, «Охта-Сити». При этом, в многофункциональном комплексе одна из функций является доминирующей, а остальные «сателлитами», - говорит Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb.

Набор функций отдельного объекта и то, какая составляющая будет главенствовать, во многом зависит от его местоположения. При наличии активных транспортных и пешеходных потоков целесообразно включить в проект торговую функцию, при отсутствии пешеходных потоков и близости к метро, можно говорить о включении в состав офисов. 

Типы объектов меняются и в зависимости от удаленности от центра Петербурга.

В центре города девелоперам будут интересны проекты редевелопмента с изменением функционального назначения. И, как правило, такие МФК – это одно здание. На данный момент из всех строящихся многофункциональных проектов три находятся в центре, как, например, МФК на месте разобранных зданий на Невском 59 и «Невский Плаза» на Невском 55.  Планируются МФК «Лиговский» на месте «ямы» у Московского вокзала, «Дом Северовых» на Гороховой, «Никольские ряды» на Садовой улице.

«В относительно удаленных от центра города районах, в промышленном поясе города будет развиваться несколько иной тип МФК – это может быть компактная группа прилегающих зданий, - утверждает Игорь Лучков. 

Тенденцией  рынка является совмещение не двух, а трех и более функций, но не на отдельном объекте, а на обширной территории В спальных районах девелоперы мыслят масштабнее и вкладывают больше. Высокая плотность населения и возможность реализации больших по площади объектов дает возможность комплексному  развитию целых кварталов. «Балтийская жемчужина» - яркий тому пример.

Спорные сочетания

Вариантов сочетаний в МФК множество: торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения, рестораны, сфера услуг. При этом, с развитием рынка меняются и взгляды на допустимые сочетания.

«Еще несколько лет назад девелоперы считали определенные сочетания функций на одном объекте неприемлемыми. Так, считалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой. При этом испытывают неудобство постояльцы гостиницы, которым мешает соседство с шумной толпой торгового центра, - говорит Игорь Лучков. - Однако сейчас на рынке уже есть объекты, которые доказывают обратное. Главное – правильная концепция. Например, в МФК «Владимирский пассаж», где основной функцией является торговая, а гостиница сателлитом,  были максимально разделены потоки покупателей и постояльцев гостиницы, для этого были созданы два отдельных акцентированных входа».

На данный момент в Петербурге на стадии строительства находится около пяти объектов, которые совмещают офисную, торговую и гостиничную функцию. В планах у инвесторов еще девять.  Так, в Приморском районе во втором квартале этого года откроется МФК «Командор», а в Московском районе МФК «Пальмира» предложит объект с бизнес-центром класса «А», торговой зоной и гостиницей класса 3 звезды.

Существует мнение, что сочетать все три функции в одном объекте, чтобы они в равной мере были реализованы и приносили максимальный доход крайне сложно, особенно в центральной части Петербурга. Так, с точки зрения расположения, для гостиницы принципиально важно расположение в центре города. Офисному центру необходима просторная парковка, которая невозможна в центральных районах.  Более того, арендные ставки на торговые площади в центре настолько высоки, что необходимо искать арендатора, готового оказаться в минусе ради имиджа бренда. 

Будущее - сейчас

Спальные районы уже завоевал формат МФК, объединяющий функции торговли и развлечений. А бутики на нижних этажах в центре города давно «паразитируют» на гостиничной функции, привлекая состоятельных постояльцев. Каким будет популярный формат МФК в будущем?  Максимально приемлемое «соседство» - жилье, офисы и торговые площади, объединенные в единый квартал. 

Остаются перспективными торгово-офисные комплексы – большая часть всех строящихся МФК. Одно из направлений развития – офисно-складские комплексы, необязательно с преобладанием офисов.  Кроме того, постепенная офисная децентрализация привела к тому, что бизнес-центр в спальном районе уже не кажется чем-то нереальным. «Что касается развития территорий в более широком смысле, спальные районы перестанут быть исключительно жилыми. Будут появляться отдельные вкрапления офисной функции в жилых кварталах. Это позволит жить и работать в одном районе, что не так уж плохо, - говорит Игорь Лучков. – Это тенденция будущего, но зарождается она уже сейчас».

Сложить прибыли

Доходность многофункциональных проектов средняя из доходности отдельных ее функций. Однако, многое зависит и от параметров каждого проекта в отдельности – где он расположен и какая функция будет преобладать.  «Доходность офисной недвижимости в Петербурге до 16%, торговой – до 19%. Гостиничная недвижимость принесет инвестору до 17%, а жилая функция до 40%.  Доходность зависит и от стадии вхождения в проект, - резюмирует Игорь Лучков.

Плюсы многофункциональных комплексов

  • Максимально эффективное использование земельного участка под застройку;
  • экономия ресурсов;
  •  наличие возможности адаптивного многократного использования, преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;
  • несколько функций, выполняемых одним комплексом, дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения, обеспечивают привыкание к комплексу;
  • удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;
  • застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении), при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;
  • уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте, и, следовательно, увеличение инвестиционной привлекательности проекта;
  •  универсальный формат, позволяющий лучше учитывать возможные ограничения на развитие участка;
  • возможность организации поэтапного ввода объекта и финансирование последующих очередей за счет уже построенной части.

Минусы многофункциональных комплексов

  • Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети);
  • потенциальные сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов;
  • плохие концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу;
  • «логистические сложности»: конкуренция между функциями за парковочные места.
  • возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);
  •  более дорогие и сложные эксплуатация и управление – может потребовать участия профессионалов из разных областей;
  • сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.

Подписывайтесь на email-рассылку Моллы, каналы в Facebook, Telegram и Дзен.

Источник: Becar Commercial Property SPb.

Читайте также

Новости
30 Марта 2020
Названы ТЦ и магазины, которые будут открыты на нерабочей неделе
Крупные торгово-развлекательные центры в Москве и Подмосковье технически остались открытыми для посетителей в нерабочую неделю.
Новости
30 Марта 2020
Электронная «Галя» заменит старших кассиров в магазинах «Лента»
Внедрение бота позволит ускорить обслуживание на кассах, сократит очереди и увеличит пропускную способность магазинов
Новости
30 Марта 2020
Российские онлайн-магазины сформировали запасы товаров
Российские онлайн-магазины обладают достаточными запасами товарных позиций для того, чтобы обеспечить потребителей всем необходимым в сложившейся ситуации.
Новости
30 Марта 2020
«М.Видео-Эльдорадо» закрывает магазины и переходит на торговлю онлайн
Как и многие другие крупные розничные сети «М.Видео-Эльдорадо» присоединяется к борьбе с распространением коронавируса COVID-19 и закрывает свои магазины.
Новости
30 Марта 2020
«Лента» ввела специальные часы обслуживания пенсионеров
До 30 апреля во всех магазинах «Лента» с 9 до 11 утра пожилые покупатели обслуживаются на отдельных кассах и в приоритетном порядке.
Новости
30 Марта 2020
Торговые центры в России теряют по 50-100 млн рублей в день
Потери от приостановки операционной деятельности российских торговых центров оценили в триллионы рублей.

Архив новостей

Март 2020
ПН ВТ СР ЧТ ПТ СБ ВС
24 25 26 27 28 29 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 1 2 3 4 5
195 новостей за месяц

Подписка на рассылку:

Предложения Добавить
Аренда , Москва и область
Карат

Площадь: 820-820 кв.м.

Арендная ставка: 27 000 руб. кв.м./год

Возьмем в аренду Добавить
Аренда Москва и область
Homemarket

Площадь: 270-350 м2

Арендная ставка: 20 000 руб.


Каталог моллов Добавить
Планета Уфа

Площадь: 154 000 м2

Адрес: ул. Энтузиастов, 20.

Media Markt, Спортмастер, О'Кей, Леруа Мерлен

Уфа
Конфитюр Железнодорожный

Площадь: 15 500 м2

Адрес: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный ул. Рождественская

Sela, Л' Этуаль, Милавица, МТС, Ригла, Том Фарр

Москва и область
Аура Новосибирск

Площадь: 152 000 м2

Адрес: ул. Военная, 5

Новосибирск