Девелоперы мыслят функционально
14 мая 2007 г.Рынок многофункциональных объектов развивается, а девелоперы вносят коррективы в свои планы. Сочетания функций, которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте, станут одними из самых перспективных.
Рынок многофункциональных объектов развивается, а девелоперы вносят коррективы в свои планы. Сочетания функций, которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте, станут одними из самых перспективных. Дальше – больше Среди профессионалов термин «многофункциональный комплекс» имеет множество значений. «Можно выделить два направления: единый объект, совмещающий две или более функций или комплексное развитие территорий и целых кварталов, как, например, «Охта-Сити». При этом, в многофункциональном комплексе одна из функций является доминирующей, а остальные «сателлитами», - говорит Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb. Набор функций отдельного объекта и то, какая составляющая будет главенствовать, во многом зависит от его местоположения. При наличии активных транспортных и пешеходных потоков целесообразно включить в проект торговую функцию, при отсутствии пешеходных потоков и близости к метро, можно говорить о включении в состав офисов. Типы объектов меняются и в зависимости от удаленности от центра Петербурга. В центре города девелоперам будут интересны проекты редевелопмента с изменением функционального назначения. И, как правило, такие МФК – это одно здание. На данный момент из всех строящихся многофункциональных проектов три находятся в центре, как, например, МФК на месте разобранных зданий на Невском 59 и «Невский Плаза» на Невском 55. Планируются МФК «Лиговский» на месте «ямы» у Московского вокзала, «Дом Северовых» на Гороховой, «Никольские ряды» на Садовой улице. «В относительно удаленных от центра города районах, в промышленном поясе города будет развиваться несколько иной тип МФК – это может быть компактная группа прилегающих зданий, - утверждает Игорь Лучков. Тенденцией рынка является совмещение не двух, а трех и более функций, но не на отдельном объекте, а на обширной территории В спальных районах девелоперы мыслят масштабнее и вкладывают больше. Высокая плотность населения и возможность реализации больших по площади объектов дает возможность комплексному развитию целых кварталов. «Балтийская жемчужина» - яркий тому пример. Спорные сочетания Вариантов сочетаний в МФК множество: торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения, рестораны, сфера услуг. При этом, с развитием рынка меняются и взгляды на допустимые сочетания. «Еще несколько лет назад девелоперы считали определенные сочетания функций на одном объекте неприемлемыми. Так, считалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой. При этом испытывают неудобство постояльцы гостиницы, которым мешает соседство с шумной толпой торгового центра, - говорит Игорь Лучков. - Однако сейчас на рынке уже есть объекты, которые доказывают обратное. Главное – правильная концепция. Например, в МФК «Владимирский пассаж», где основной функцией является торговая, а гостиница сателлитом, были максимально разделены потоки покупателей и постояльцев гостиницы, для этого были созданы два отдельных акцентированных входа». На данный момент в Петербурге на стадии строительства находится около пяти объектов, которые совмещают офисную, торговую и гостиничную функцию. В планах у инвесторов еще девять. Так, в Приморском районе во втором квартале этого года откроется МФК «Командор», а в Московском районе МФК «Пальмира» предложит объект с бизнес-центром класса «А», торговой зоной и гостиницей класса 3 звезды. Существует мнение, что сочетать все три функции в одном объекте, чтобы они в равной мере были реализованы и приносили максимальный доход крайне сложно, особенно в центральной части Петербурга. Так, с точки зрения расположения, для гостиницы принципиально важно расположение в центре города. Офисному центру необходима просторная парковка, которая невозможна в центральных районах. Более того, арендные ставки на торговые площади в центре настолько высоки, что необходимо искать арендатора, готового оказаться в минусе ради имиджа бренда. Будущее - сейчас Спальные районы уже завоевал формат МФК, объединяющий функции торговли и развлечений. А бутики на нижних этажах в центре города давно «паразитируют» на гостиничной функции, привлекая состоятельных постояльцев. Каким будет популярный формат МФК в будущем? Максимально приемлемое «соседство» - жилье, офисы и торговые площади, объединенные в единый квартал. Остаются перспективными торгово-офисные комплексы – большая часть всех строящихся МФК. Одно из направлений развития – офисно-складские комплексы, необязательно с преобладанием офисов. Кроме того, постепенная офисная децентрализация привела к тому, что бизнес-центр в спальном районе уже не кажется чем-то нереальным. «Что касается развития территорий в более широком смысле, спальные районы перестанут быть исключительно жилыми. Будут появляться отдельные вкрапления офисной функции в жилых кварталах. Это позволит жить и работать в одном районе, что не так уж плохо, - говорит Игорь Лучков. – Это тенденция будущего, но зарождается она уже сейчас». Сложить прибыли Доходность многофункциональных проектов средняя из доходности отдельных ее функций. Однако, многое зависит и от параметров каждого проекта в отдельности – где он расположен и какая функция будет преобладать. «Доходность офисной недвижимости в Петербурге до 16%, торговой – до 19%. Гостиничная недвижимость принесет инвестору до 17%, а жилая функция до 40%. Доходность зависит и от стадии вхождения в проект, - резюмирует Игорь Лучков. Плюсы многофункциональных комплексов Минусы многофункциональных комплексов
|
Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру. |
Источник: Becar Commercial Property SPb.
