Самые эффективные торговые центры Москвы


Отдел недвижимости газеты "Бизнес" обратился к западному риэлтерскому опыту и составил рейтинг эффективности ТЦ Москвы

Прошедший год стал временем апофеоза открытости компаний. Рейтинги влиятельности, доходности, величины увода капиталов за границу, прибыльности и т. д. публикуют журналы, аналитические центры, Гепрокуратура и даже сами компании.

Глядя в строчки таких отчетов, отдел недвижимости газеты Бизнес обнаружил, что сфера наших профессиональных интересов - строительство, девелопмент, риэлтерский бизнес, ритейл - одна из самых закрытых. Численность работников, обороты, прибыли, физические объемы производства и тем более отчетность по GAAP - все это является служебной информацией. Не будем анализировать все причины игры в прятки, укажем только главную из них: позволить себе открытость могут только крупные российские компании, преимущественно сырьевые или первого передела.

И тем не менее примеры цивилизованного ведения бизнеса в сфере недвижимости есть. В первую очередь открытость коснулось ритейлеров, что неудивительно: это растущий и высокодоходный бизнес (средняя доходность торговых центров составляет около 20%).

Начиная с 2003 года и западные, и отечественные ритейлеры потрясают потребителей и друг друга ростом оборота, планами по размещению IPO и проч. Однако в ритейле не принято судить об эффективности компании или торгового центра по их обороту. Для оценки эффективности тех же ТЦ есть другие критерии.

Нам пришлось обратиться к западному риэлтерскому опыту и оттуда почерпнуть простую систему определения эффективности - делим оборот торгового центра на его общую площадь и получаем эффективность. В США такой подход популярен и используется всеми участниками рынка. Например, в 2003 году самой эффективной торговой сетью в Америке, согласно нехитрому делению цифры на цифру, стала Trader Joe's. При обороте сети в $2 млрд и общей торговой площади в 180 000 кв. м продажи с одного квадратного метра в год составили $11 100. Этот показатель более чем в 2,5 раза выше, чем в среднем по США - $4500 с 1 кв. м. Следом идут торговые сети Lowe's ($7000 с 1 кв. м) и Home Depot ($6500 с 1 кв. м). А вот гигант Wal-Mart оказался по этому показателю всего лишь в третьем десятке. Работай он в России, все бы участники рынка посчитали его самым эффективном только за магию цифр - оборот в $256 млрд.

А самыми успешными торговыми центрами в Лондоне являются Selfridges (10 500 евро с 1 кв. м в год) и Harvey Nichols (10 400 евро с 1 кв. м в год).

Отдел недвижимости газеты Бизнес решил перенести западный опыт вычисления эффективности торговых центров на отечественную почву. Но не тут-то было: в радостных отчетах ретейлеров об обороте компаний и ТЦ напрочь отсутствует информация об общей площади их сетей. Пресс-секретари стеной стояли на страже служебной информации. Один специалист даже посоветовал проехаться по магазинам их сети и все самим подсчитать. Несколько проще обстоит дело с торговыми центрами: их руководителями, причем с советских и даже дореволюционных времен, как, например, в ГУМе, многократно было объявлено даже о конфигурациях подсобок.

Тем не менее, нам удалось собрать информацию из открытых источников (отчеты акционерных обществ), а также от консалтинговых агентств (Swiss Realty Group) об общей площади московских торговых центров и их обороте.

Лидером нашего рейтинга стал ТЦ Петровский пассаж с оборотом в $5400 с 1 кв. м в год. В целом даже первая московская пятерка значительно уступает по этому показателю ведущим ТЦ Лондона или Нью-Йорка. Однако не стоит забывать, что и арендная плата в ТЦ в этих городах как минимум в два-три раза выше, чем в ведущих универмагах и ТЦ Москвы.

По каким критериям можно определить эффективность работы торгового центра в Москве?

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group:
- При анализе эффективности работы торгового центра необходимо уточнять, для кого рассчитывается данный параметр: экономическая (коммерческая) эффективность принципиальна для владельцев, девелоперов, управляющих компаний, общественная - для посетителей, органов государственной власти. Понятие экономической эффективности представляет собой совокупную результативность, то есть является комплексным и многофакторным. Экономическая эффективность как показатель характеризуется соотношением результата и затрат. Для ее количественной оценки применяются частные и обобщающие показатели. Частные показатели свидетельствуют об эффективности использования отдельного ресурса, а обобщающие дают представление об эффективности всех ресурсов, а также о результативности торгового предприятия как единого целого. Ранжирование частных и обобщающих показателей дает возможность выделить наиболее важные и менее значимые. На наш взгляд, один из самых объективных базовых критериев, который следует учитывать в процессе анализа эффективности работы торгового центра,- это его посещаемость. Данное утверждение правомерно, так как зачастую именно на основании посещаемости строятся отношения с арендаторами и управляющей компанией, разрабатываются рекламные кампании, принимаются стратегические решения.

Мария Стольникова, консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle:
- Успешную работу торгового центра можно оценить по трем основным критериям: число посетителей, оборот магазинов, ставки арендной платы. Количество посетителей, пожалуй, один из основных определяющих моментов успешной работы каждого конкретного магазина, так как от их количества зависит оборот магазина в целом. Также успешность работы торгового центра можно оценить по обороту отдельных магазинов в сравнении с аналогичными предприятиями, расположенными в других проектах при условии их сопоставимости (один оператор, одинаковая площадь, одинаковый ассортимент товаров и т. д.). Ставки арендной платы также тесно связаны с оборотом магазина. Чем более высок оборот предприятия, тем более высокие арендные ставки готовы платить операторы.

Ольга Ясько, аналитик торговой недвижимости Colliers International:
- Дело в том, что нельзя смешивать все объекты, которые представлены на рынке торговой недвижимости столицы. Для более объективного сравнения, на наш взгляд, необходимо разделить их на несколько категорий. В первую, несомненно, попадут торговые центры, вторая может быть представлена торгово-офисными центрами. Существует и еще одна категория, которую также необходимо рассматривать отдельно, а именно универмаги (department store). В качестве основных критериев оценки эффективной работы торгового центра можно назвать следующие: концепция торгового центра (в том числе состав арендаторов), управление торговым центром, оборот торговых операторов с кв. м, арендная ставка за кв. м, количество посетителей торгового центра.

Мария Гурова, руководитель отдела по работе с участниками Российского совета торговых центров:
- На наш взгляд, оценка эффективности работы ТЦ определяется уровнем сбора аренды с коммерческих площадей в перерасчете на 1 кв. м общей площади здания. Мы считаем, что именно этот критерий следует принимать как один из самых объективных, так как ТЦ призван, в первую очередь, приносить прибыль.

Подписывайтесь на email-рассылку Моллы, каналы в Facebook, Telegram и Дзен.

Источник: Павел Пряников, Маргарита Федорова, "Бизнес".

Читайте также

Новости
1 Апреля 2020
Арендаторы и торговые центры получили льготы на аренду от государства
В Государственной думе приняли закон об отсрочке платежей по аренде за коммерческую недвижимость.
Новости
1 Апреля 2020
«Лента» впервые запускает доставку продуктов в 20 городах
Четвертый по объему выручки продуктовый ритейлер «Лента» делает ставку на онлайн-торговлю.
Новости
1 Апреля 2020
Совладельцу «Зимней вишни» предъявлены обвинения
Следственный комитет РФ выдвинул обвинения в адрес совладельца торгово-развлекательного центра «Зимняя вишня». 
Новости
1 Апреля 2020
Непродуктовые сети потеряют 120 млрд из-за нерабочей недели
Суммарные потери российского бизнеса за неделю могут составить более 900 млрд рублей.
Новости
1 Апреля 2020
Десятки новых ТЦ не могут открыться в России из-за вируса
Десятки новых торговых центров не будут введены в установленные сроки на фоне распространения заболеваний в России.
Новости
1 Апреля 2020
WeWork предлагает арендаторам уменьшить плату вдвое
Сеть коворкингов WeWork начала предлагать арендаторам вдвое уменьшить арендную плату, при условии заключении договора об аренде на несколько месяцев.

Архив новостей

Апрель 2020
ПН ВТ СР ЧТ ПТ СБ ВС
30 31 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 1 2 3
12 новостей за месяц

Подписка на рассылку:

Предложения Добавить
Аренда , Москва и область
Авеню

Площадь: 50-900 кв.м.

Возьмем в аренду Добавить
Аренда Москва и область
Homemarket

Площадь: 270-350 м2

Арендная ставка: 20 000 руб.


Каталог моллов Добавить
Veer Mall

Площадь: 167 000 м2

Адрес: проспект Космонавтов, 108

Екатеринбург
Полет

Площадь: 6 000 м2

Адрес: г. Долгопрудный, ул. Дирижабельная д.23

Лента, М.Видео

Москва и область
Самолет Ульяновск

Площадь: 22 000 м2

Адрес: пр-т Ульяновский, 1

Ульяновск