Искривление торговых коридоров. Hа столичном рынке streetretail произошли серьезные изменения форматов основных торговых коридоров столицы

Ориентированная ранее на элитные бутики Тверская превратилась в мультибрэндовую торговую улицу, с Нового Арбата практически исчезли торговые сети, чье место занял развлекательный сегмент.

За последние несколько лет на столичном рынке streetretail произошли серьезные изменения форматов основных торговых коридоров столицы. Ориентированная ранее на элитные бутики Тверская превратилась в мультибрэндовую торговую улицу, с Нового Арбата практически исчезли торговые сети, чье место занял развлекательный сегмент. Кроме того, значительные перемены произошли на проспекте Мира и улице Петровке. Эксперты полагают, что в первую очередь это связано со значительным ростом "торгового" рынка.

Формирование основных торговых коридоров столицы идет параллельно развитию сопутствующих им кварталов - жилых или офисных, что влечет за собой изменение потока потенциальных покупателей. Во времена торгового бума в Москве, в конце 1990-х, уличная торговля развивалась стремительно и довольно стихийно, рассказывают игроки рынка коммерческой недвижимости. По словам ведущего консультанта департамента торговой недвижимости компании Paul's Yard Андрея Машкова, тогда владельцы сетей и магазинов не обращали особого внимания на особенности улиц, перспективы их превращения в торговые коридоры и тем более не занимались изучением структуры пешеходных потоков. "Достаточным условием было расположение помещения в первой линии домов, наличие больших витрин и большой проходимости",- говорит эксперт.

В последние два года отношение участников рынка streetretail к выбору торговых площадок серьезно изменилось, что привело к постепенному изменению форматов некоторых торговых коридоров столицы. С резким ростом конкуренции и арендных ставок в центре города начала формироваться естественная специализация, в основу которой легла необходимая для обеспечения высокого уровня продаж информация о составе пешеходных потоков и других немаловажных факторах: наличие удобной парковки, соседство жилых домов или офисов, поясняет Андрей Машков. Теперь любая компания обязательно изучает поток потенциальных покупателей на каждой из улиц, рассказывает начальник отдела исследований торговых помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Нина Новикова. Как следствие, многие компании принимают решениесменить площадку, арендовав помещение на более подходящей для их бизнеса улице.

Тверская класса массмаркет Развитие рынка столичного street-retail особенно сильно затронуло один из самых дорогих торговых коридоров Москвы - Тверскую улицу, которая из люксового сегмента переместилась в более демократичный мультибрэндовый.

Из-за своей высокой проходимости на Тверской улице привлекательно размещать магазины, рассчитанные на покупателей среднего класса, с целью увеличения узнаваемости брэнда, поясняет руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. "Для таких компаний, учитывая высокие арендные ставки, содержание магазина на Тверской - почти всегда убыточный бизнес,- рассуждает Кисарина.- Но они снимают здесь помещение не для извлечения прибыли, а для развития имиджа марки".

С появлением на Тверской брэндов, ориентированных на покупателей со средним доходом, многие люксовые марки переместились в более тихие переулки. Еще одна причина, по которой элитные брэнды уходят с Тверской,- плохая транспортная доступность и отсутствие достаточных мест для парковки, добавляет Ольга Кисарина.

Сейчас, по словам консультанта Leeds Property Group Александра Осипова, на Тверской осталось немного магазинов, которые можно отнести к дорогому классу: "Подиум", "Дикая орхидея", Hugo Boss, бутик James, небольшой магазин Ferre, "Даниэль", "007" и часть магазинов галереи "Актер". Среди наиболее известных марок среднего класса, появившихся на Тверской за последние несколько лет, эксперты выделяют Zara, United Colors of Benetton.

Бутики на Кузнецком За последние четыре года Кузнецкий Мост постепенно превратился в торговый коридор сегмента luxury. "Первые магазины подобного класса появились в той части улицы, которая ближе к Лубянской площади,- рассказывает Ольга Кисарина.- Далее они стали распространяться по левой стороне и сейчас уже занимают почти всю территорию Кузнецкого Моста". По словам Александра Осипова, среди известных брэндов здесь располагаются магазин "Подиум", Ferre, Valentino, Versace.

"В планах компании "Подиум" реконструкция технической библиотеки на улице Кузнецкий Мост и присоединение здания к уже существующему магазину",- напоминает Осипов.

Ресторанные Пятницкая и Петровка Существенные изменения произошли с улицей Петровкой, которая раньше позиционировалась в основном как торговый коридор. Смена формата Петровки произошла из-за ее невысокой проходимости, и особенно четко эта тенденция наметилась с лета 2005 года, говорит Ольга Кисарина. По ее словам, сейчас здесь пустует большое количество торговых помещений, а развитие получил как раз формат ресторанчиков и кофеен.

Постепенно меняется профиль и Пятницкой улицы. Ее первая половина от центра постепенно становится местом концентрации заведений общепита демократичного уровня: недорогие рестораны, кафе, бары, пиццерии, рассказывает Андрей Машков. "Причина смены формата Пятницкой улицы - в развитии близлежащего делового района: рядом располагается много бизнесцентров и ведомств,- отмечает Нина Новикова.- По результатам наших исследований, процент мужчин, работающих здесь, намного превышает процент женщин".

Два Арбата Постепенно меняется формат ритейла как на Новом, так и на Старом Арбате. По мнению директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, Новый Арбат перестает быть торговым коридором и превращается в развлекательную улицу: расширяются казино, открылся кинотеатр "Октябрь". Несмотря на развитие развлекательного сегмента, та торговая часть, которая продолжает функционировать здесь, в свою очередь перемещается в сегмент luxury.

С Нового Арбата начали уходить марки, рассчитанные на массового потребителя, и стали преобладать люксовые брэнды, говорит Ольга Кисарина. В 2005 году группа Bosco di Ciliegi - основной акционер торгового дома ГУМ - стала арендатором всего магазина "Весна" на Новом Арбате сроком на 49 лет. "Причина развития этой тенденции связана с градостроительным планом развития района: рядом появляется все больше нового элитного жилья",- говорит Кисарина.

Изменения коснулись и Старого Арбата. Хотя эта улица продолжает оставаться местом туристической торговли, на ней стали появляться и некоторые брэнды, рассчитанные на обыкновенного горожанина. Нина Новикова приводит в пример магазины Mexx и "Союз".

Экономный проспект Мира Сильно изменился формат street-retail на проспекте Мира.

Если пять лет назад здесь располагались магазины, ориентированные на потребителя с достатком выше среднего, то за последние годы наметилась тенденция перехода улицы из верхнего ценового сегмента в эконом-класс, утверждает Ольга Кисарина. По ее словам, это обусловлено тем, что из-за реализации на ярославском направлении проектов экономкласса - как загородных поселков, так и городского жилья,- а также смещения офисов класса А ближе к центру проспект Мира постепенно становится непривлекательным для дорогих брэндов.

Еще одной причиной смены имиджа проспекта Мира эксперты рынка называют сокращение пешеходного потока.

"Многие потенциальные покупатели предпочитают перемещаться на машине, а там нет достаточного числа парковочных мест.- поясняет Нина Новикова.- Негативно влияет на развитие торговли строительство развязки проспект Мира-Садовое кольцо". По ее словам, здесь постоянно образуются пробки, и поэтому в первых домах на проспекте сейчас активно открываются банки и рестораны.

Ленинский и Кутузовский ждут перемены Эксперты рынка уверены, что в ближайшее время такая же перспектива, связанная с определением собственной специализации, ждет Ленинский и Кутузовский проспекты. Уже сейчас идет активное развитие Ленинского, особенно на участке от метро "Октябрьская" и до метро "Университет". "Здесь превалируют магазины сегмента luxury, а также магазины вещей для дома и детских товаров",- отмечает Ольга Кисарина. То, что на Ленинском представлены практически все детские брэнды, по мнению Кисариной, вероятнее всего, связано с тем, что последние несколько лет на юго-западе Москвы идет массовое строительство дорогого жилья.

За счет большой протяженности эти коридоры, скорее всего, будут разбиты на зоны - более дорогую и демократичную, полагает Андрей Машков. Согласно его прогнозам, вслед за Ленинским и Кутузовским проспектами подобная участь ждет также Красную Пресню, Новослободскую и Никольскую улицы.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.