Не кризис, а перезагрузка: как ТЦ, офисы и склады пережили самый дорогой год

6 января 2026 г.

Спрос остыл, расходы выросли, а владельцы быстрее всего «подкрутили» сервис, договоры и экономику площадей.

2025-й для рынка коммерческой недвижимости прошёл под знаком роста издержек: эксплуатация, сервис, ремонты. Спрос при этом стал аккуратнее. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость по стране оценён в 800–850 млрд рублей – ниже уровня 2024 года.

Для торговых центров давление двойное: люди экономят, а покупки чаще уходят в онлайн. Посещаемость ТЦ в 2025 году снизилась на 3%, а отдельные крупные объекты теряли до 20–30% трафика. В Москве вакантность оценивалась в 9,5%. В Петербурге трафик магазинов в ТЦ в среднем упал на 4–10% год к году. Поэтому управленцы делали ставку на «повод приехать»: события, сезонные активности, еда и досуг как якоря.

Malls.1

пикОфисы ловили другой удар – дорожала «начинка». Был заметен рост стоимости стройматериалов на 11% и fit-out на 15%; в гибких офисах аренда рабочего места за год выросла на 74%. Компании отвечали сокращением метража и запросом на готовые блоки без долгих ремонтов.

Склады после рывка 2021–2024 вошли в более спокойный режим. NF Group оценивала ставку аренды сухих складов класса А по итогам III квартала 2025 года в 11 620 руб./кв. м в год (без НДС и OPEX) и отмечала торг 5–10%. Аналитики прогнозировала рекордный ввод коммерческой недвижимости – 9,1 млн кв. м за 2025 год. Из них 84% нового предложения приходится на склады (7,7 млн кв. м), торговая недвижимость – 513 тыс. кв. м, офисная – 908 тыс. кв. м. Рекордный объём нового предложения стал одной из причин роста вакансии: в Москве, склады выросли до 2,8%, офисы – до 5,6%, ритейл – до 6,6%. Перекос в пользу складов связывают с активностью маркетплейсов и продуктовых сетей: крупные BTS и логистика в регионах.

Отдельная «боль» – налоги. В Петербурге собственники предупреждали: при росте ставки налога на имущество в 2026 году с 1,5% до 2% от кадастровой стоимости нагрузка вырастет на 33% ещё до переоценки. Параллельно обсуждался подход, при котором налог по кадастру может применяться ко всему единому комплексу, если внутри есть хотя бы одно торговое или офисное здание.

Параллельно дорожали базовые услуги. Управляющие упирались в дефицит персонала, ставки подрядчиков росли, поэтому автоматизация и контроль потребления стали уже нормой в 2025-м.

Malls.2

В переговорах с арендаторами чаще обсуждали индексацию, привязку части ставки к обороту и прозрачные статьи OPEX. Для ТЦ это способ держать пул брендов, не обнуляя доходность.

Финал года для собственников выглядел как «точная настройка»: аудит OPEX, пересмотр сервисных контрактов, экономия энергии, смешанные ставки и короткие pop-up. Управляющие компании говорят о кадровом голоде и росте стоимости услуг – и о том, что к режиму постоянных корректировок рынок уже привык.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.