Пустые галереи вместо витрин: почему региональные ТЦ не спасает даже досуг?

13 марта 2026 г.

Новосибирск, Иркутск, Тюмень, Нижний Новгород - в разных городах всплывает один и тот же сюжет: магазины съезжают, блоки стоят дольше обычного, а старый формат «просто торгового центра» работает все хуже.

История с пустыми площадями в региональных ТЦ уже давно перестала быть локальной. В Новосибирске участники рынка прямо говорят о вакантности на уровне 8–12%, а помещения, которые раньше сдавались максимум за месяц, теперь могут простаивать по три-четыре месяца. В Иркутске местные медиа в тот же день описывают похожую картину: торговые центры теряют арендаторов, а большие пустые блоки становятся заметной частью городской торговой среды.

Malls.1

Причина не одна. Во-первых, падает сам трафик. По данным Focus Technologies, Mall Index в российских ТЦ по итогам 2025 года снизился на 3%, а сильнее всего просели категории, которые легче всего уезжают в онлайн: DIY, электроника, продукты внутри ТЦ, fashion. Покупатель стал экономнее, импульсных визитов меньше, а поездка в молл ради вывески Sale уже не выглядит событием. Во-вторых, в регионах усилился разрыв между сильными и слабыми объектами: NF Group через «Коммерсантъ» отмечает, что в отдельных случаях вакантность в региональных ТЦ может доходить до 20%.

Досуг не всегда способен полностью заменить ушедшие магазины, хотя идея «торгового центра как пространства впечатлений» обсуждается уже много лет. Развлекательные форматы действительно лучше работают в крупных комплексах: там освободившиеся площади занимают фитнес-клубы, детские парки, гастропроекты и другие операторы досуга. Но для небольших районных ТЦ ситуация сложнее. У них часто меньше площадь, неудобная нарезка помещений и более слабая инженерная инфраструктура. Плюс ниже поток посетителей. В крупном объекте можно собрать полноценный маршрут из спорта, еды и сервисов, который удерживает человека на несколько часов. В небольшом центре такой сценарий реализовать труднее: туда просто не помещаются крупные развлечения, полноценный фудхолл или масштабный спортивный формат.

Тем не менее именно досуг, сервисы и спорт сейчас забирают лучшую часть новой сделки. В крупных региональных ТЦ доля арендаторов развлекательного и спортивного профиля уже достигает 30%, а в новых договорах превышает 55%. Fashion, наоборот, сжался до 20%. В Нижнем Новгороде эксперты описывают ту же логику: новые реконцепции строятся вокруг фуд-холлов, детских парков, терм и сервисных функций, потому что онлайн не может дать человеку совместный досуг, еду и «живой» маршрут по объекту.

Malls.2

Но есть и более жёсткий сценарий: когда ТЦ уже не перепаковывают, а фактически меняют ему судьбу. В Тюмени часть объектов уходит под снос или глубокую перестройку в mixed-use, а на месте старых торговых площадок обсуждают деловые и гостиничные функции, фитнес и рестораны. BFM отдельно пишет, что по стране проблемные ТЦ все чаще перепрофилируют под медицину, образование, досуг, фитнес и даже склады последней мили. То есть пустые площади — это уже не пауза перед новым бутиком, а признак того, что рынок пересобирает саму роль объекта.
Главная проблема региональных ТЦ сейчас даже не в том, что люди «разлюбили ходить в моллы». Люди по-прежнему идут туда за едой, детскими развлечениями, услугами и отдыхом.

Проблема в другом: слишком много объектов строились под старую модель, где длинная галерея с одеждой сама по себе считалась магнитом. Эта модель больше не держит трафик. Поэтому пустовать будут прежде всего те площади, которым нечего предложить кроме витрины. А заполняться — те, что превращаются в полезное место на каждый день: с фитнесом, фудхоллом, развлечением, сервисом или новой функцией вообще.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.