Рынок ТЦ остановился: что ломает рост торговой недвижимости в России

14 апреля 2026 г.

Новые объекты вводятся, но покупатель экономит, ритейлеры сокращают развитие, а спрос больше не тянет рынок вверх.

Рынок торговой недвижимости в 2026 году неожиданно оказался в слабой точке, хотя внешне ничего критического не происходит. По сводной оценке NF Group, индекс состояния сегмента опустился до 33 баллов из 100 — это уже уровень, который относят к стагнации. Для сравнения: в середине 2010-х рынок чувствовал себя почти вдвое лучше, а даже в кризисные годы показатель держался выше. Сейчас же он просел сильнее, чем в периоды, которые раньше считались стрессовыми.

Malls.1

Самое интересное, что речь не про резкое падение. Торговые центры продолжают работать, новые объекты вводятся, а пустующих площадей не так много, как можно было бы ожидать. Но если разложить ситуацию по составляющим, картина меняется. Предложение еще держится — новые метры появляются, пусть и аккуратно. А вот со спросом уже сложнее. Ритейлеры ведут себя осторожно, а покупатель заметно экономит.

Именно поведение людей сейчас сильнее всего давит на рынок. Доля свободных денег у населения за последние годы сократилась почти вдвое. Параллельно растут обязательные расходы — от коммуналки до базовой корзины. В итоге на одежду, товары для дома и развлечения остается все меньше пространства. А это как раз те категории, на которых держатся торговые центры.

Ритейлеры быстро подстроились под эту реальность. Массового расширения больше нет. Многие сети либо ставят развитие на паузу, либо сокращают офлайн-присутствие. В fashion это особенно заметно: планы по закрытиям уже обгоняют планы по открытиям. Для собственников ТЦ это означает смену логики. Теперь важнее удержать текущих арендаторов, чем искать новых любой ценой.

На этом фоне рост новых площадей выглядит скорее инерцией, чем сигналом восстановления. Да, в 2026 году ввод торговых центров может прибавить, особенно в регионах. Но это в значительной степени проекты, которые просто перенесли с предыдущих лет. Девелоперы стали гораздо осторожнее: запускать объект без понятного пула арендаторов сейчас почти никто не готов.

Malls.2

В итоге рынок оказался в странной точке. Он не падает, но и не двигается вперед. Все работает, но без ощущения роста. Покупатель сдержан, ритейлер осторожен, девелопер выжидает. Именно это состояние и называют стагнацией — когда система продолжает жить, но не находит новых драйверов.

И главный вопрос сейчас даже не в том, когда рынок начнет расти. Скорее в том, что должно измениться, чтобы этот рост вообще стал возможен. Пока же торговая недвижимость выглядит как сегмент, который учится существовать в режиме длительной паузы — без резких провалов, но и без прежней динамики.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.