Моллы.Ру публикуют обновлённый рейтинг 100 крупнейших владельцев торговых центров России по итогам 2025 года. За десять лет структура рынка существенно изменилась: сменились собственники крупнейших портфелей, выросла роль районных торговых центров, а в 2025 году был зафиксирован максимальный за десятилетие ввод новых площадей.
В 2016 году, когда Моллы.Ру выпускали первый рейтинг крупнейших владельцев торговых центров России, список возглавляла IKEA Centres с портфелем МЕГА: 14 объектов, 2,2 млн кв.м GLA. Рынок восстанавливался после второго кризиса. Иностранные собственники удерживали ключевые позиции, вопрос дальнейших перспектив торговых центров оставался открытым.
Сегодня портфель тех же 14 торговых центров «МЕГА» находится под управлением Газпромбанка. К началу 2026 года иностранные собственники вышли из числа крупнейших владельцев торговых центров в России. При этом в 2025 году был зафиксирован максимальный за десятилетие ввод новых площадей: 647 тыс. кв.м GLA (IBC Real Estate, февраль 2026).
| 28,5 млн кв.м GLA — объём рынка ТЦ России IBC Real Estate, 2026 | 647 тыс. кв.м — рекордный ввод 2025 года IBC Real Estate, фев. 2026 | 6,2% вакантность в ТЦ Москвы, конец 2025 CORE.XP, дек. 2025 | +21% прогноз роста ввода в 2026 году NF Group, янв. 2026 |
Рейтинг крупнейших владельцев торговых центров России: что изменилось за десять лет
В 2022–2025 годах рынок торговой недвижимости России прошёл через масштабную смену собственников. Если в предыдущие кризисные периоды основное давление приходилось на арендные ставки, вакантность и девелоперскую активность, то главным изменением последних трёх лет стал переход крупнейших объектов к новым владельцам.
Среди ключевых событий периода: продажа портфеля «МЕГА» структурам Газпромбанка за около 300 млрд рублей, переход объектов Immofinanz под контроль Fort Group, выход с рынка других крупных иностранных собственников. По итогам 2022–2025 годов доля торговых портфелей под управлением иностранных структур сократилась до нуля.
Впервые в истории рейтинга первое место занимает структура, связанная с банковским капиталом: Газпромбанк с портфелем «МЕГА» объёмом 2,19 млн кв.м GLA.
Освободившиеся позиции заняли российские финансово-промышленные группы, банковские структуры и региональные девелоперы. Вместе со сменой собственников изменилась и рыночная стратегия ведущих игроков: акцент сместился с наращивания новых портфелей на управление действующими объектами и их реновацию. По данным Моллы.Ру, именно реновацию как основную стратегию в 2025 году реализовывали Ташир, Crocus Group, Fort Group и Адамант.
Топ-5 крупнейших владельцев торговых центров в России в 2026 году
| # | Компания | Ключевые объекты | GLA, тыс. кв.м | Объектов | Динамика 2022–25 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Газпромбанк / УК «МЕГА» (Велес Менеджмент) | МЕГА (14 ТЦ, 12 городов) | 2 194 | 14 | Новый собственник |
| 2 | Ташир | РИО (16 ТЦ), Avenue Sever, Европарк | 1 578 | 26 | +7% |
| 3 | Crocus Group | Vegas Крокус Сити, Vegas Каширское ш., Крокус Сити Молл | 1 141 | 5 | Стабильно |
| 4 | Fort Group | Золотой Вавилон (x2), Европолис, GoodZone | 1 040 | 8 | Рост |
| 5 | Киевская площадь | Европейский, Фуд Сити, Времена года | 920 | 4 | +12% |
Первая пятёрка показывает, как изменилась конфигурация рынка торговой недвижимости России. Первое место занял Газпромбанк после приобретения в 2023 году портфеля «МЕГА» у Ingka Centres (крупнейшая сделка в истории российского рынка торговых центров). Оперативное управление объектами передано УК «Велес Менеджмент». Ташир остаётся одним из крупнейших частных владельцев торговых центров с диверсифицированным портфелем в 17 городах и умеренным ростом GLA. Crocus Group удерживает позиции за счёт московского портфеля Vegas. Fort Group усилила присутствие в рейтинге после консолидации объектов Immofinanz, включая «Золотой Вавилон» и GoodZone. Киевская площадь укрепила позиции за счёт новых сделок, в том числе приобретения ТЦ «Времена года» у RD Group в 2025 году.
Районные торговые центры как основной формат роста рынка
За последние годы заметно выросла роль районных торговых центров. По данным IBC Real Estate, если в 2022 году торговые центры площадью до 15 тыс. кв.м обеспечивали 21% новых открытий, то в 2025 году их доля выросла до 45%. В Москве этот показатель достиг 76%.
Рост районного формата связан с насыщением крупнейших рынков и смещением покупательских привычек. Небольшие торговые центры рядом с жилыми районами требуют меньших вложений и лучше отвечают текущему спросу. Средняя площадь нового торгового центра в регионах в 2025 году составила 7,7 тыс. кв.м, что заметно ниже прежних стандартов суперрегионального формата.
В структуре новых объектов меняется и состав якорных арендаторов: всё чаще эту роль выполняют супермаркеты и операторы семейного досуга, тогда как кинотеатры утрачивают прежнее значение трафикообразующего якоря. Это меняет концепцию объекта, состав арендаторов и подход к управлению торговым центром.
Рынок торговой недвижимости России в цифрах: 2025–2026
По прогнозу NF Group (январь 2026), ввод новых торговых площадей в 2026 году составит около 638 тыс. кв.м, что на 21% больше, чем в 2025-м. Значительная часть объёма приходится на объекты, перенёсшие сроки открытия с предыдущего года. Регионы обеспечат порядка 71% от совокупного прогнозируемого ввода.
Вакантность в московских торговых центрах по итогам 2025 года составляет 6,2% (CORE.XP, декабрь 2025), что ниже постпандемийных пиков и существенно ниже уровня 2022 года (11,7%). По оценке CORE.XP, к концу 2026 года вакантность может вырасти до 8,3% на фоне ввода новых площадей.
Арендные ставки в московских торговых центрах по итогам 2025 года выросли на 10–20% (NF Group). На 2026 год ожидается индексация в рамках инфляции. По данным консультантов, ставки в районных торговых центрах растут быстрее, чем в суперрегиональных объектах, что подтверждает стабильный спрос на малый формат.
Ключевая ставка ЦБ на уровне 16–21% в 2024–2025 годах сдержала новое строительство. По оценке Ricci (декабрь 2025), инвестиции в торговую недвижимость сократились на 48%, до 50–55 млрд рублей. Объём проектов в стройке до 2028 года оценивается IBC Real Estate в около 1,8 млн кв.м; низкая девелоперская активность сохранится.
Рынок торговых центров в России перешёл к новой структуре собственности: с более высокой концентрацией портфелей, усилением локальных игроков и смещением стратегии в сторону реновации действующих активов.
Чем рейтинг полезен участникам рынка
Рейтинг показывает, как изменился рынок торговой недвижимости за последнее десятилетие. Если в 2016 году он представлял собой обзорный срез рынка, то в 2026 году стал практическим инструментом для ритейлеров, девелоперов, брокеров и инвесторов, работающих в существенно изменившейся структуре собственности.
Ритейлерам рейтинг даёт актуальные сведения о том, кто управляет конкретными объектами и кто принимает решения по аренде. После масштабной смены собственников 2022–2025 годов контактная база по большинству крупных объектов требует обновления.
Девелоперам и инвесторам рейтинг предоставляет сравнительный анализ портфелей: объём GLA, динамика за три года, города присутствия, оценка насыщённости региональных рынков.
Управляющим компаниям и брокерам рейтинг даёт актуальную картину рынка для позиционирования и переговоров: кто наращивает портфель, кто сокращает, какие объекты поменяли собственника.
Полная версия рейтинга «Топ-100 владельцев торговых центров России — 2026»
PDF + Excel, более 130 страниц. Профили всех 100 компаний с контактами управляющих компаний и представителей собственников. Полная таблица по GLA с динамикой за 2022–2025 годы. Аналитика по 10 федеральным округам. Динамика рынка 2009–2025 и прогнозы до 2028 года. Ключевые сделки M&A. Данные в формате Excel.Для приобретения напишите на info@malls.ru или оставьте заявку на www.malls.ru.
О методологии рейтинга
Рейтинг составлен по критерию совокупной арендопригодной площади (GLA) всех принадлежащих компании торговых объектов с общей площадью (GBA) от 15 000 кв.м. При расхождении данных приоритет отдавался официальным сайтам собственников и объектов, затем авторитетным деловым изданиям. Якорными считаются арендаторы, занимающие от 1 500 кв.м GLA; перечни приводятся без ранжирования по значимости.
Колонка «Динамика 2022–25» отражает изменение портфеля за три года: рост GLA, смену собственника или вход на рынок. Значение «Новый» означает вход компании в рейтинг после 2022 года, как правило как нового собственника уже существующих объектов.
Редакция Моллы.Ру открыта к уточнениям. Если ваша компания входит в рейтинг и данные требуют корректировки, напишите нам: info@malls.ru.
Источник: Моллы.Ру. Сбор и актуализация данных: сентябрь 2025 — январь 2026 г. Источники: IBC Real Estate, NF Group, CORE.XP, Ricci, Nikoliers, официальные данные компаний-владельцев, «Ведомости», «Коммерсантъ», РБК, Forbes, Retail.ru.
