ТРК «Мегамаг»: 2-я очередь как необходимость роста


Директор по развитию Евгений Наумов о том, какие решения спасают в кризисные времена и как использовать возможности роста в городской инфраструктуре.


- Как вы оцениваете ситуацию в вашем регионе с точки зрения развития девелоперского бизнеса?

В Ростове хорошая ситуация. Как девелоперская компания мы работаем в разных сегментах недвижимости, поэтому видим её со всех сторон. И если офисная недвижимость «просела» по ставкам, то с жильем ситуация другая. Новостройки с высокими потребительскими характеристиками даже растут в продажах. Похожая ситуация сейчас и в торговле: покупатель ищет лучшее соотношение «цена-качество» будь то товар или ТРЦ в целом. Так что при всех нюансах сегодняшней экономики в Ростове есть работа, строится и покупается жильё, в торговые центры, кафе и кинотеатры люди приходят каждый день.

А как обстоят дела в торговой недвижимости?

Для развития Мегамага ситуация тоже благоприятная. Во-первых, в городе есть резерв для насыщения. По обеспеченности торговыми площадями Ростов-на-Дону на 6-м месте среди городов-миллионников. Доходы населения сравнимые. Во-вторых, в южной части города и в такой близости к центру города нет ни одного крупного ТРЦ. В 2009 году мы стали первым крупным объектом в районе, который теперь лидер по объемам инвестиций. Здесь строится дорожная и иная коммунальная инфраструктура, новый стадион к чемпионату мира 2018 года и т.д. У города есть план по созданию здесь нового делового центра и жилого района.

- В 2009 году открылась первая очередь Мегамага. А как на сегодняшний день обстоят дела с заполняемостью объекта?

Последние несколько лет мы работаем со 100% заполняемостью.

- За счет чего это достигается? Ведь на рынке до последнего времени было достаточно сложно?

Не буду скрывать, что это требует определенных усилий. Прежде всего, необходимо вовремя принимать решения. Скорость принятия решений – сильная сторона небольших компаний. Например, после скачка курсов в 2015 году мы оперативно зафиксировали ставки в рублях. И знаем, что это помогло многим нашим арендаторам продержаться в «штормящий период».

Кроме того, мы постоянно работаем над увеличением трафика и над тем, чтобы создать комфортную атмосферу внутри самого торгового центра. Нарастает тренд на увеличение присутствия общепита в ТРЦ. Задача в этом году у нас была трудная: при 40 тысячах выделить место для фудкорта в уже работающем ТРК. Но мы справились. Сделали частичную реконструкцию на 2-м этаже. Высадили много живых растений. Зона столиков получилась стильная и комфортная. В кухню «посадили» модные сейчас бургеры, любимую всеми пиццу, сэндвичи, кондитерскую. И мы видим, что людям нравится, а значит, они дольше находятся в ТРЦ.

- Эксперты говорят о том, что в 2016 году ситуация на рынке изменилась в лучшую сторону, стали выходить новые бренды и т.д. Почувствовали ли вы это оживление на себе?

И да, и нет. С одной стороны, только за лето мы подписали 22 новых договора почти на 7,5 тысяч кв.м. Самый крупный из них с сетью кинотеатров Киномакс. С другой стороны, большинство сетей «заходят» сначала в столицы, поэтому после общего спада в 2015 году оживление этого, почувствовала именно Москва. Эксперты сходятся во мнении, что в регионы оно придет в 2017 году. Могу согласиться, т.к. планы развития, которые сети озвучивают в переговорах на 2017 год, значительно более оптимистичные, чем в текущем.

Ещё один важный момент: очевидно, что какая бы хорошая не была концепция у проекта, если ты представляешь строящийся объект, то серьезный разговор возможен только при хорошей стройке. Мегамаг строится строго по графику, объемы сделанного видны, и это большой плюс и сильный аргумент.

Весь год мы находимся в активных переговорах, участвуем в выставках, и разница с 15-м годом чувствуется. Положительно оцениваем результаты весеннего REXa, здесь, на Аренде уже провели несколько перспективных встреч. На Mapic тоже возлагаем определенные надежды.



Снизились ли арендные ставки за последние 2-3 года? Идут ли владельцы ТЦ на уступки арендаторам??

Оценить переход на рубли однозначно сложно. Мы это решение приняли, и на фоне общей неопределенности оно стало фактором стабильности для наших арендаторов. Нам же решило вопрос заполняемости.

Действительно в 2015 году многим было непросто. Мы как могли, шли навстречу тем арендаторам, кто испытывал трудности. С другой стороны, некоторые операторы и тогда чувствовали себя хорошо и сейчас уверенно зарабатывают.

Что касается уровня ставок этого года, то в среднем они остались без изменений.

Каков диапазон ставок в Мегамаге? Фиксированная или от оборота?

Диапазон ставок не назову, так как разброс велик. Что касается схемы, то мы предпочитаем вариант фикс плюс процент от оборота. Он справедлив с точки зрения бизнеса арендатора и нам дает определенную стабильность планирования.

Вы упомянули выставку «Аренда 2016». В каком качестве ТРК «Мегамаг» участвует в ней?

- В этом году мы решили не ограничиваться просто участием, а выступили спонсором деловой программы, сессии, посвященной fashion-ретейлу. Это важный для нас сегмент. Сейчас мы строим вторую очередь ТРК. У Мегамага хорошие якоря: Ашан, Декатлон, М-Видео, а теперь и Киномакс. Но самую большую заинтересованность мы испытываем именно в операторах сферы fashion. Поэтому мы здесь присутствуем в расширенном формате.

Каков объем инвестиций в строительство второй очереди? На какой срок окупаемости вы рассчитываете? Когда планируется открытие?

- Затраты на строительство мы оцениваем в 2,5 млрд. рублей. В основном это собственные средства, а также проектное финансирование Сбербанка на сумму 750 млн. руб.

Окупаемость порядка 8-ми лет. Открытие запланировано на 2 квартал 2017 года.

Строительство второй очереди началось в разгар кризиса весной 2015 года. Как вы приняли такое решение на фоне общей стагнации?

- Ещё когда велось строительство первой очереди, мы заказали концепцию второй, как большого торгового центра архитектурному бюро Chapman Taylor. С кинотеатром, детской развлекательной зоной и магазином DIY. Начать строительство после открытия в 2009 году нам помешал кризис. С другой стороны, за время этой вынужденной паузы ситуация вокруг Мегамага улучшилась. Построили новый мост из центра города, ведется расширение до 6 полос второго моста, строится новая развязка. Всё это делает нас еще доступнее для самой густонаселенной части города. Сокращает время пути для посетителей. Про планы развития деловой и жилой части здесь, я уже говорил. Поэтому, как только появилась возможность, мы вернулись к реализации проекта. После открытия второй очереди в 2017 году, приступим к реновации первой.

Расскажите об архитектурных особенностях второй очереди комплекса. Что принципиального нового вы предложите потребителям по сравнению с первой действующей очередью центра?

- Chapman Taylor разработали для нас серьезный профессиональный концепт, решающий вопросы технологии торговли, с грамотной логистикой и организацией общественных пространств. В нём отсутствуют тупиковые зоны, большой фуд-корт и развлекательная часть. Планировка, внутреннее устройство второй очереди «Мегамага» воспринимаются профессионалам рынка, сетями положительно. А это второе, после локации по важности для рассмотрения ритейлерами любого ТРК.

Если говорить об архитектурных особенностях, то, у здания будет эффектный фасад. А самое красивое ,наверное, – это зенитные фонари. Их три. Общая площадь больше 3000 кв.м. Будет еще кое-что впечатляющее, но раскрывать детали пока не хотелось бы.

На Ваш взгляд, какие ТЦ будут умирать, а какие, напротив, будут интересны арендаторам?

Если говорить просто, то арендаторам всегда будут интересны те ТРЦ, в которые люди приходят и покупают. Другой вопрос, как торговому центру создать нужный трафик. Как по объему, так и по качеству. И сейчас с ТРЦ происходят очень интересные изменения, многие из которых эксперты относят к долгосрочным трендам.

Например, увеличение доли общепита. По некоторым оценкам в 2 раза за 10 лет вырос объем площадей, занимаемых кафе и ресторанами. Та же ситуация со всем, что связано с досугом в целом. Больше развлечений для детей и взрослых – вот тренд последних лет. К примеру, только под детскую развлекательную зону у нас во второй очереди Мегамага выделено 3500 кв.м.

Вы полагаете, что эти тренды буду нарастать?

Да, прогнозируется, что ближайшие 5-10 лет доля всего, что связано с досугом, любыми услугами, развлечениями и даже обучением в торговых центрах может достигнуть порядка 50% арендных площадей. В перспективе, качество досуга станет влиять на посещаемость торгового центра наравне с магазинами.

И в заключение, назовите, пожалуйста, три параметра идеального арендатора?

- Аккуратный плательщик, с отработанными бизнес-процессами, который хорошо знает своего покупателя и успевает реагировать на изменения в модных трендах и предпочтениях людей.


Источник: ТРК «Мегамаг» Торговые центры Ростова-на-Дону

Подписывайтесь на нас в Facebook, VK, Telegram и Дзен.




Читайте также

Новости
20 Мая 2019
Cofix открывает кофейни в новом формате
Всего, в течение 2019 года, в планах компании стоит открытие более 150 новых кофеен в различных форматах.
Новости
20 Мая 2019
Российские торговые центры теряют посетителей
Покупательский трафик снижается в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
Новости
20 Мая 2019
«Ашан» закрывает сотни магазинов в рамках реорганизации
Вслед за Италией, «Ашан» уходит из Вьетнама и готовит массовые сокращения на других рынках, включая Россию. 
Новости
20 Мая 2019
В Торговом парке «Отрада» открылся кинотеатр нового поколения
Многозальный «Мягкий кинотеатр» поднимет удовольствие от просмотра фильмов на новый уровень.
Новости
20 Мая 2019
Одна из крупнейших сетей строительных гипермаркетов уходит из России
Castorama готовится к закрытию гипермаркета в торгово-развлекательном центре «Золотой Вавилон Ростокино».
Новости
20 Мая 2019
McDonald's откроет в России рестораны нового формата
Рестораны будут работать только на доставку на фоне растущего потребительского спроса в этом сегменте.
Новости
17 Мая 2019
Одна из крупнейших в Петербурге продуктовых сетей уходит с рынка
Оставшиеся в работе магазины под брендами «Полушка» и «Лайм» будут закрыты в ближайшие две недели.



Архив новостей

Май 2019
ПН ВТ СР ЧТ ПТ СБ ВС
29 30 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 1 2
50 новостей за месяц

Подписка на рассылку:

Предложения Добавить
Аренда , Воронеж
Центр Галереи Чижова

Площадь: 70-1800 кв.м.

Продажа , Челябинск
Радуга

Площадь: 16333

Цена продажи: 550 000 000 руб. кв.м./год

Аренда , Москва и область
Можайский Двор

Площадь: 30-3000 кв.м.

Возьмем в аренду Добавить
Аренда
Вкусвилл

Площадь: 130-500 м2

Арендная ставка: 24 000 руб.

Аренда
Мебельгуд

Площадь: 500-10000 м2

Аренда
ZENDEN Group

Площадь: 1000-5000 м2

Аренда Москва и область
Francesco Donni

Площадь: 120-250 м2

Каталог моллов Добавить
Зеркальный Риф

Площадь: 5 000 м2

Адрес: Пр. Фрунзе, 92Г.

Томск
РИГАМОЛЛ

Площадь: 143 732 м2

Адрес: Новорижское шоссе, 5 км от МКАД

ОБИ, H&M, Детский мир

Москва и область
Каширская Плаза

Площадь: 195 500 м2

Адрес: Каширское шоссе, д. 61, к. 2.

Ашан, Uniqlo, H&M, Спортмастер, М.Видео

Москва и область